בלעדיכדי לבלום התייקרויות: תבוטל ההתמחרות על מכרזי קרקעות
בלעדי
כדי לבלום התייקרויות: תבוטל ההתמחרות על מכרזי קרקעות
עד כה במקרה של שוויון בהצעות במכרזי דיור במחיר מופחת, המדינה בחרה את החברה שהוסיפה הכי הרבה למחיר הקרקע – ובכך דחפה את השוק להמשך התייקרויות. כעת, פחות מחצי שנה לאחר שהתוכנית יצאה לדרך, הוחלט ברמ"י לבטל את ההתמחרות
בניסיון להאט את עליית מחירי הקרקעות והדירות החליטה רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) לעצור את ההתמחרות על קרקעות לבנייה למגורים בפרויקטים שמשווקים בשיטת "דיור במחיר מופחת", תוכנית הדיור שהשיק רק לפני כחצי שנה שר השיכון יעקב ליצמן.
ל"כלכליסט" נודע כי הנהלת הרשות החליטה על כך בשבוע שעבר, נוכח נסיקת מחירי הקרקע והדירות בכמה מכרזים שנסגרו בשבועות האחרונים בערים מבוקשות.
בשיטת השיווק הנוכחית 50% או יותר מהדירות בכל פרויקט נמכרות בשוק חופשי, ושאר הדירות נמכרות בהנחה לזכאי משרד השיכון. מחיר הקרקע נקבע מראש, והקבלנים מתחרים על הצעת המחיר הנמוכה ביותר לדירות שהם ימכרו לזכאים (התמחור הוא לפי מ"ר בנוי).
כדי למנוע פערים גדולים מדי בגובה ההנחות בין פרויקטים שונים, הוחלט לקבוע מחיר מינימום למ"ר בנוי של דירה, שאמור לשקף הנחה של עד 450 אלף שקל ממחיר דירה בשוק החופשי. במקרה שכמה חברות הציעו את אותו מחיר מינימום, הן נדרשות להוסיף תשלום על מחיר הקרקע, והזוכה תהיה זו שתציע את התוספת הגבוהה ביותר. אם החברות מציעות תוספות תשלום שהפער ביניהן אינו עולה על 10%, הן עוברות לשלב התמחרות על הקרקע, שבו תזכה החברה שתציע את התשלום הגבוה ביותר.
בדיעבד התברר כי השלב השלישי הזה של ההתמחרות הוביל לייקור קרקעות בשוק וגם הגדיל את הפער בין מחירי הדירות בשוק החופשי בפרויקט ובין הדירות המסובסדות בפרויקט והדירות האחרות בסביבה.
על רקע זאת הוחלט כעת כי במקרה שכמה חברות יציעו את אותו מחיר מינימום, הזוכה במכרז תהיה החברה שהצעתה לתוספת תשלום עבור הקרקע היא הגבוהה ביותר — גם אם הפער בינה לבין אחרות יהיה פחות מ־10%.
בהנהלת רמ”י היו גורמים שסברו כי צריך לשמר את הליכי ההתמחרות, משום שהם מאפשרים להגיע לתוצאות שמשקפות טוב יותר את מחיר השוק וכך נמנע אובדן הכנסות למדינה, אך מנהל הרשות ינקי קוינט החליט לבטל את ההליך כדי לא ללבות את עליית המחירים. עם זאת נשמרה האפשרות לקיים הליכי התמחרות במקרים בודדים שבהן משווקות קרקעות יוקרתיות במיוחד.
זינוק של עד 24%
מבדיקה שערך “כלכליסט”, בשיתוף שמאי המקרקעין אוהד דנוס, עולה כי ההתמחרות על הקרקע במכרזים האחרונים אכן דחפה את המחירים בחדות כלפי מעלה. הנחת העבודה בבדיקה היא שחברות הבנייה צריכות לשמור על רווח של לפחות 15% במכירת הדירות בשוק החופשי, בין היתר משום שזהו תנאי לקבלת מימון מהבנקים. עבור הדירות שנמכרות במחיר מופחת ההנחה היא כי החברות יסתפקו ברווח של 10%, משום שבדרך כלל בפרויקטים הללו גם הבנקים מסתפקים ברווחיות נמוכה יותר משום שהסיכון נחשב נמוך יותר.
כך, למשל, בארבעה מתחמים ששווקו בתחילת השנה ברמת גן, ובהם 349 דירות מוזלות ו־833 דירות בסך הכל, הדירות המוזלות צפויות להימכר בכ־1.77 מיליון שקל לעומת מחיר צפוי של 2.9 מיליון שקל לדירות בשוק החופשי. זאת מאחר שהחברות הזוכות הוסיפו למחיר הקרקע במסגרת ההתמחרות 72-30 מיליון שקל. אם הדירות אכן יימכרו במחירים הללו, מדובר בעליית מחירים חזויה של 24% בהשוואה למחיר של דירה ממוצעת בסביבה. עדות לתחרות העזה על הקרקע ברמת גן היתה כמות המשתתפים במכרז: 53 הצעות מחיר, ממוצע של 13 הצעות לכל מתחם.
תופעה דומה נצפתה גם בבאר יעקב. 72 הצעות הוגשו לשלושה מתחמים שבהם אפשר לבנות 538 דירות. הזוכות במכרזים נקבעו לאחר שהציעו בהתמחרות תוספת של עשרות מיליוני שקלים על הקרקע. בוני התיכון, למשל, זכתה באחד המתחמים לאחר שהציעה תוספת של 98 מיליון שקל, קבוצת חנן מור זכתה במתחם אחר לאחר שהציעה תוספת של 80 מיליון שקל, וחברת גיא ודורון לוי זכתה במתחם השלישי בזכות תוספת של 37 מיליון שקל.
להערכת דנוס, בוני התיכון וחנן מור ינסו למכור דירות בשוק החופשי ב־2.4 מיליון שקל. לעומת זאת, המחיר הממוצע של כל הדירות המוזלות שיימכרו לזכאים יהיה כ־1.4 מיליון שקל.
פער של מאות אלפי שקלים
באחד המתחמים במכרז בגבעת המטוס בירושלים שנסגר בסוף ינואר השנה המחירים, כפי שתומחרו בהליך ההתמחרות, עשויים להיות גבוהים ב־14% ממחירי השוק. במתחם שבו יימכרו 68 דירות במחיר שוק חופשי, 47 דירות בהנחה לזכאים וארבע יימסרו למדינה למלאי הדיור הציבורי, זכתה שותפות של חברת רם אדרת וסלעית, שהוסיפה בהליך ההתמחרות 11 מיליון שקל למחיר הקרקע. להערכת דנוס, היזמים ינסו למכור את דירות השוק החופשי ב־2.47 מיליון שקל, בעוד כיום המחיר הממוצע של דירות בסביבה הוא 2.16 מיליון שקל.
3 צפייה בגלריה
מימין: מנהל רמ"י ינקי קוינט ושמאי המקרקעין אוהד דנוס. החברות צריכות לשמור על 15% רווח
(צילום: עמית שעל Sasson Tiram Photography)
כאמור, בתוכנית הדיור של ליצמן הוגבל גובה ההנחה שחברות הבנייה יכולות להציע לזכאים. זהו סעיף שנוסף לכללי התוכנית במטרה לתקן עיוותים שהיו בעבר בתוכנית מחיר למשתכן. בתוכנית של משה כחלון לא היתה מגבלה על גובה ההנחה. באזור המרכז מחיר הדירות גבוה וכך גם מתח הרווחים, ולכן חברות שנלחמו על כל פרויקט באזורי הביקוש הציעו הנחות מפליגות של מאות אלפי שקלים ולעתים כמעט מיליון שקל ועדיין הצליחו לשמור על רווחיות נאה. לעומת זאת, בפריפריה הרחוקה מחירי הדירות נמוכים בעשרות אחוזים, מה שאיפשר לחברות הבנייה להציע הנחות של 200-100 אלף שקל בלבד בהשוואה למחירי השוק באותו אזור.
בעקבות התערבות עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועמ"ש, הוחלט להגביל את גובה ההנחות ולמנוע את הפערים בין המרכז לפריפריה.
אלא שהבדיקה שלנו מעלה כי הליך ההתמחרות הוביל לכך שיהיו פרויקטים שבהם זכאי מחיר למשתכן ייהנו מדירות הזולות ב־800-600 אלף שקל ואולי אף יותר לעומת דירות שנרכשו באותו בניין או פרויקט במחירי שוק חופשי. זכאים שיזכו בהגרלה של דירה באזורי הפריפריה הרחוקה יכולים רק לחלום על הטבה כספית בסדר גודל כזה.
