ראיון כלכליסט"שוק הנדל"ן נכנס לקורונה עם יכולת ספיגה"
ראיון כלכליסט
"שוק הנדל"ן נכנס לקורונה עם יכולת ספיגה"
דפנה לנדאו, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, “הקורונה פגעה בציבור בצורה מאוד לא שוויונית ופלח האוכלוסייה שכן רוכש דירות בשגרה לא נפגע", אומרת ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי. היא גם מאמינה ששוק המשרדים יתאושש כי "חדשנות קורית בתוך משרד, בסיעור מוחות ובעבודת צוות"
דפנה לנדאו, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, איך מגפת הקורונה שינתה את היחס של הבנק לפרויקטים נדל"ניים?
"כשהבנק נותן אשראי לפרויקט נדל"ן הוא תמיד לקח ועדיין לוקח תרחישים הרבה יותר קיצוניים מהקורונה אנחנו בוחנים בכל פרויקט תרחישים של ירידה משמעותית במחירי המכירה, והתייקרות משמעותית של עלות ההקמה של אותו פרויקט. אם אנחנו רואים בנקודת ההתחלה שהפרויקטים יכולים לשאת את התרחיש הזה, אנחנו מרגישים רגועים להיכנס לעסקה וללוות אותה ולתת לה מטריה במקרה הצורך".
כיצד את מסבירה שבעולם של קורונה, שכולל שגרה של ריחוק חברתי, מגבלות, ואובדן מקור פרנסה, עדיין הציבור נטל משכנתאות בהמוניו?
"הקורונה פגעה בציבור בצורה מאוד לא שוויונית. מי שנפגעו הם בעיקר הצעירים מאוד, והמבוגרים מאוד. פלח האוכלוסייה שכן רוכש דירות בשגרה לא נפגע ברובו. מגזר ההייטק למשל היה לדעתי פקטור מאוד מרכזי. מדובר במגזר שלא נפגע מהמשבר, ורבים שהיו צריכים לבחור מה לעשות עם הכסף שלהם, מחליטים לקנות דירה. אנשים שיש להם את ההון הראשוני מחפשים השקעה סולידית ודירה בישראל נחשבת להשקעה כזו. גם מי שזכה בדירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן לפני המשבר, יעשה כל דבר בשליטתו כדי לא לאבד את ההטבה. אז נכון שהיתה האטה במכירות בסגר הראשון כי אנשים לא יכלו לצאת מהבית, אבל בסוף דיור הוא לא מותרות. גם אדם חולה או בחל"ת עדיין צריך מקום לגור. גם בנק ישראל הבין את זה ונתן הקלות רגולטוריות במשכנתאות. עדיין קיים מחסור אמיתי בדירות בגלל קצב הגידול של האוכלוסייה והצמיחה בתוחלת החיים, כאשר ההיצע עדיין לא מדביק את הביקוש. גם המגדלים עולים לגובה, ולוקח יותר זמן לבנות אותם. צריך להבין שב־2040 יחיו פה 15 מיליון איש שצריכים כולם קורת גג".
זה נכון לשוק המגורים. מה לגבי שוק המשרדים והמלונאות שנתון יותר לסיכונים בעיתות משבר?
"בשוק המשרדים, הליכי תכנון של בניין משרדים מהרגע שיזם קונה את הקרקע וצריך לחפור מינוס 6 בקרקע, ולעלות ל־50 קומות - זה אירוע של עשר שנים. ולכן זה נכון שבמשרדים יש היצע תכנוני מספק, בשונה מבמגורים, אך זמן הביצוע לוקח שנים. גם המלונאות הוא תחום ארוך טווח. יזם שרוצה היום להסב בניין משרדים למלון, יפתח אותו רק בעוד שלוש שנים. שוק הנדל"ן הישראלי הגיע למשבר הקורונה אחרי עשור טוב, ועם יכולת ספיגה. יזמי נדל"ן לוקחים בחשבון בדו"ח האפס (דו"ח היתכנות כלכלית לפרויקט, ראו הרחבה בצד – ש"צ) תרחישים של ירידת מחירים וגידול בעלויות ביצוע. ובדו"ח אפס תקין צריך להיות איזשהו כושר ספיגה בתרחישים שליליים. היזם עושה את זה עבור עצמו וגם הבנק. וגם שיעורי המימון הם לא מאוד אגרסיביים, הם שמרניים. גורם נוסף מאוד משמעותי בנדל"ן הזה הוא הריבית. וכל עוד הריבית נמוכה והתחזיות גם לטווח הבינוני הן שתישאר נמוכה – המבנה הזה, היתרונות והחסרונות המבניים שלו הם סוג של באפר. התהליכים מתנהלים בצורה יותר איטית וגם יזמי הנדל"ן הם באופי שלהם שחקנים לטווח ארוך".
ועדיין, חברות שלמות גילו את העבודה מהבית ובחוץ יש פקקים. הביטוי הישיר של זה הוא צמצום בשטחי משרדים?
"אנחנו לא רואים כרגע ירידה בתפוסות או במחירי השכירות. כן יש תנועה בשוק המשרדים, חוזים מסתיימים בזמנים שונים, יש דיירים שרוצים לסיים את החוזה, ויש דיירים - למשל בתחום ההייטק - שהצרכים שלהם דווקא גדלו. יש מי שהחליט לעבור משכירות לבעלות, ויש כאלה שמחפשים לגדול וכאלה שמחפשים לקטון. כך או כך תמיד החיתום שלנו היה מוקפד, ידע להסתכל לרוחב, ולקחת בחשבון תרחישי קיצון. בסופו של דבר, חדשנות קורית בתוך חברה, בדרך כלל במשרד, בסיעור מוחות, בעבודת צוות. חיבור של אנשים לערכים של הארגון קורה יותר כשהם במשרד. הקורונה הציפה גם את הפערים ואי השוויון בין עובדים שיש להם את התנאים לעבוד מהבית לבין עובדים שאין להם. הרבה מהעובדים היום רוצים לחזור למשרד. בסוף, אנשים רוצים להתלבש יפה וללכת לפגוש אנשים. אנשים הם יצורים חברתיים, וישראלים הם יצורים חברתיים במיוחד, והם אוהבים את המפגש החברתי במשרד. מה שכן השתנה זה הרצון והצורך בגמישות, ולהיברידיות הזאת יהיו התאמות, אולי באורך החוזים שיתקצרו, ויתגמשו ביכולת לגדול או לקטון בשטח".
מה ההשפעה של הפגיעה במסחר המסורתי?
"נכון שהקורונה השפיעה על מסחר יותר מאשר על משרדים, אבל גם לטובה. בניגוד לקניונים שהיו סגורים, המרכזים המסחריים השכונתיים פרחו וממשיכים לפרוח. שחקנים גדולים לא התמנפו בשיעורים גבוהים, והם ממומנים לטווח ארוך בסביבת ריבית נמוכה, ולכן מסוגלים לצלוח את התקופה. לא מעט שחקנים בענף הנדל"ן המסחרי המציאו את עצמם מחדש, הכניסו חוויה ופנאי לקניונים ולמרכזים המסחריים, הוסיפו מרפאות וקליניקות כמקור הכנסה. גם בלוגיסטיקה היתה צמיחה בקורונה וגם על רקע הגידול במסחר המקוון".
לא מתחרטת על ליווי פרויקט
מה אתם עושים במקרה שפרויקט לא מצליח?
"יש פרויקטים שלא מתנהלים כמו שצריך, או לא עונים על הציפיות, אבל אני אף פעם לא מתחרטת על החלטה ללוות פרויקט. בתחילת הדרך אנחנו לוקחים בחשבון גם שדברים לא יתנהלו על פי התחזית. היזם מגיע אלינו ואנחנו יושבים וחושבים על פתרונות. לפעמים מדובר בבעיה נקודתית. למשל להחליף את מנהל השיווק ופתאום הבעיה נפתרת. לפעמים זה לשנות משהו בביצוע ולפעמים זה למכור את הפרויקט. כל מקרה לגופו. אנחנו מנהלים את מערכות היחסים עם היזמים בתפיסת עולם של שותפות ואם נכנסנו לעסקה, אנחנו הולכים עם היזם עד הסוף".
מצד אחד מחירי הדירות עולים, ומצד שני יש מעט מאוד מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות, ועל כל מכרז מתמודדות עשרות חברות והמחירים בהתאם. האם את רואה שישנה העדפה של יזמים היום לעסקאות בהן לא צריך להעמיד את כל ההון?
"זה בדיוק חלק מהתמריץ של יזמים בתחום ההתחדשות העירונית. יזמים תמיד אהבו עסקאות קומבינציה (שיתוף פעולה בין יזם לבעל קרקע בתמורה לאחוזי בעלות - ש"צ) כי לא צריך להתמודד במכרז, ומרבית הקרקעות הן באזורי ביקוש ושייכות לאנשים פרטיים. אם יזם זכה עכשיו במכרז של המדינה ולוקח הלוואה של 100 מיליון שקל, הוא ישלם על ההלוואה ריבית מהיום הראשון. בהתחדשות עירונית, רק ביום שהוא מפנה את הדיירים מהדירות, הוא נותן להם ערבויות חוק מכר בשווי הדירות, והעלות של ערבויות חוק מכר יותר נמוכה מעלות של אשראי. הוצאות המימון בהתחדשות עירונית יותר נמוכות מאשר בעסקה רגילה. מצד שני, יש לא מעט אתגרים, יש אנשים שלא רוצים לפנות את ביתם".
בשביל זה יש את חוק הדייר הסרבן.
"היזמים שמצליחים לאורך זמן בהתחדשות עירונית הם יזמים שפוגשים את הדיירים באמת ולא משתמשים בחוק זה. יזמים שמוצאים פתרונות יצירתיים לבעיות. לוקחים בחשבון את המצוקות והצרכים שלהם. השחקנים שהם לאורך זמן בתחום הזה, הם כאלה שמכירים את הדיירים, ולוקחים בחשבון את המצוקות שלהם, אחד רוצה לגור בשכירות, אחד רוצה לעבור לגור ליד הילדים. כל אחד עם הסיפור שלו".
רוצה לתת בטוחה לדייר
הרבה פרויקטים של תמ"א 38 יוצאים לדרך ללא מימון בנקאי או ערבויות חוק מכר, עם הלוואה ממקורות חוץ בנקאיים, ונקלעים לקשיים באמצע הבנייה. למה הבנקים לא אוהבים לממן פרויקטים כאלה?
"אנחנו בודקים כל פרויקט שמגיע אלינו לגופו, ובסוף הכל עניין של כלכליות. אני משקיעה את אותם משאבים בין אם זו עסקה של 10 דירות, ובין אם מדובר באשראי לעסקה של מאות דירות. יש מקומות בתל אביב שתמ"א 38 במסלול חיזוק, עובדת. אבל יש מגבלות וזה תחום שדורש מומחיות. אני רואה הרבה יזמי תמ"א 38 במסלול חיזוק שמעדיפים לשלם שכירות ושהדיירים יעזבו את הדירות ולא לקחת את הסיכון שמישהו ייפול להם במדרגות. אנחנו ניתן אשראי לפרויקט אך ורק אם יינתנו בו לרוכשים ערבויות חוק מכר מלאות. אנחנו לא נסתפק בהערות אזהרה. גם אם יבוא אלי יזם וירצה ממני רק ליווי לבנייה, אני אגיד לו שאני רוצה ערבויות חוק מכר. אני רוצה לתת את הבטוחה לדייר".
על פי דיווחי הבנק, היקף החבות הכוללת של לאומי בנדל"ן עומד על כ־95.8 מיליארד שקל, והתחום צומח משמעותית בשנים האחרונות. למרות זאת, עדיין קל ליזמים לקבל מימון בשוק ההון.
"בקורונה היתה תקופה של עשרה ימים ששוק ההון נכנס לסחרור וממש נסגר, ואנחנו היינו שם 24/7. אנחנו מלווים פרויקטים בכל רחבי הארץ וכל שנה גדלים. יש לנו רעב לעסקים, ואנחנו נלחמים על עסקה. ועדיין, בנקים לא יחליפו את שוק ההון, כי שוק הון גדול ופעיל חשוב לכלכלה, ושניהם צריכים להיות זה לצד זה. למעלה מ־50% מהאשראי העסקי נמצא היום בשוק ההון, לא בבנקים. אני לא חושבת שיש כלכלה מערבית חזקה וצומחת שאין לה שוק הון פעיל. יש לזה חשיבות ומקום, יש לו מקורות מגוונים ושונים מהמקורות של הבנקים, כי החיסכון ארוך הטווח לא נמצא בבנקים כיום. הרבה עסקאות גדולות אנחנו עושים בסינדיקציה עם גופים מוסדיים, ואלה שיתופי פעולה שאנחנו מאוד אוהבים".
