בלעדי לכלכליסטמס חדש עלול להוסיף דלק להתייקרות הדירות
בלעדי לכלכליסט
מס חדש עלול להוסיף דלק להתייקרות הדירות
רשות המסים החליטה לחייב יזמים במס רכישה גם על הוצאות פיתוח קרקע. משרד השיכון מתנגד למהלך, שלהערכתו ייצר למדינה הכנסות של 600 מיליון שקל בשנה אך ייקר את הדירות על גב הרוכשים. ההשפעה תורגש בעיקר בפריפריה
החלטה חדשה של רשות המסים, הנחשפת כאן לראשונה, תוסיף עוד דלק למחירי הקרקעות והדירות שמאמירים בחודשים האחרונים. על פי ההחלטה, שנשלחה למשרד השיכון בפברואר, יזם שרוכש קרקע לבנייה למגורים ישלם מס רכישה לא רק על התשלום עבור הקרקע, אלא גם עבור הוצאות הפיתוח של הקרקע. להערכת משרד השיכון, ההחלטה אמורה לייצר לקופת המדינה הכנסות של כ־600 מיליון שקל בשנה.
שיעור מס רכישה על קרקעות עומד היום על 6%. עם זאת, כדי לתמרץ יזמים לבנות, אם ניתן היתר בנייה בתוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע — שיעור המס מופחת ל־5%. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בהנחה שהיזמים יגלגלו את המס הנוסף על רוכשי הדירות, הוא יוביל להתייקרותן בעשרות אלפי שקלים. ההשפעה דרמטית במיוחד בערים בפריפריה, שבהן רכיב הקרקע זול והפיתוח הוא החלק היקר. מי שעוד ייפגעו מההחלטה הם פרטיים הרוכשים מגרשים לבניית בתים צמודי קרקע, הגוררים עלויות פיתוח של מאות אלפי שקלים, ועל הסכום הזה הם יתבקשו כעת להוסיף מס רכישה של 6%-5%.
ב־19 באפריל, למשל, נסגר מכרז להקמת 48 דירות בבאר שבע. הזוכה, חברת רייסדור, תשלם על הקרקע 1.3 מיליון שקל, אבל בנוסף היא תישא בהוצאות פיתוח של 10.8 מיליון שקל. אי לכך ההחלטה החדשה אמורה להוסיף לתשלומים כ־650 אלף שקל מס רכישה (13.5 אלף שקל לכל דירה), כלומר סכום השווה לכ־50% מהתשלום עבור הקרקע. במגרש אחר באותו מכרז שבו זכתה קבוצת אורון אפשר לבנות 76 דירות. החברה תשלם 3.8 מיליון שקל עבור הקרקע ו־15.8 מיליון שקל עבור הפיתוח. מס הרכישה הנוסף יהיה כ־950 אלף שקל (12.5 אלף שקל לכל דירה).
ההחלטה נולדה בצל מחלוקת ארוכת שנים בין חברות הבנייה ומשרד השיכון לרשות המסים, שאף התגלגלה לבית המשפט העליון. התשלום לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) מחולק לשניים: תשלום עבור הזכות בקרקע ותשלום עבור עבודות הפיתוח של הקרקע - סכום שעובר בדרך כלל לרשות המקומית שמפתחת את התשתיות. ב־2017 החליטה רשות המסים לגבות מס רכישה רק על רכיב הקרקע. על רכיב הפיתוח לא נגבה מס רכישה אם הקרקע טרם פותחה. במקרים שבהם הקרקע פותחה באופן חלקי נגבה מס רכישה על פי שיעור פיתוח הקרקע, וזאת בהתאם לאישור שקיבלה רשות המסים מרמ”י. כלומר אם 20% מהקרקע פותחו, הרוכש שילם מס בשיעור של 6% מעלות הפיתוח של אותם 20%. בדצמבר 2020 מועצת מקרקעי ישראל עדכנה את שיטת מכרזי המקרקעין. מחיר למשתכן הפך לדיור במחיר מופחת, והאירוע הזה שימש עילה להחלטת המיסוי החדשה.
במכתב של רשות המסים למשרד השיכון הוסבר כי "שווי המכירה לצורך חישוב מס רכישה ייקבע בהתאם לעקרון צירוף כל התמורות. שווי המכירה לצורכי מס רכישה יכלול הוצאות פיתוח שהיוו תנאי להשתתפות במכרז וכן את כלל הוצאות הפיתוח שנדרש או יידרש היזם לשלם".
הרשות הסבירה ל”כלכליסט” כי עמדתה "מתבססת על החקיקה ועל הפסיקה העדכנית שניתנה בנושא בבית המשפט העליון, בין היתר ע"א 914/14 מידטאון נ' מסמ"ק ת"א. אלא שפסק הדין הזה ניתן במאי 2015, כלומר שנתיים לפני שהיא החליטה על שינוי המדיניות. ככל הנראה בתקופה שבה משה כחלון כשר האוצר חלש על תחום הנדל"ן, ורשות המסים ורמ”י היו כפופות לו, התקשתה רשות המסים ליישם מדיניות שעלולה להוביל לעליית מחירים. כעת, בעקבות פיצול סמכויות הדיור וחוסר התפקוד של הממשלה כבר שנתיים וחצי, נוח לרשות המסים להציג מדיניות גבייה חדשה, שגם יכולה למלא את הקופה המרוקנת.
"רעיון חלמאי"
יורי גמרמן, ראש מטה הדיור במשרד השיכון, שלח בסוף מרץ מכתב חריף לרשות המסים שבו התרעם על ההחלטה: "הוראות המיסוי החדשות הן בעלות השלכות מרחיקות לכת על ענף הבנייה... עד לכינון ממשלה חדשה, אשר תתווה את הדרך בנושא המסוי והדיור, אין זה נכון שמשרד השיכון ורמ”י ייענו לדרישת רשות המסים לשינוי הנהלים".
עוד הבהיר גמרמן מבהיר במכתבו כי "בנושא גביית הוצאות פיתוח רמ”י מהווה צינור בלבד, והכספים האלה מושקעים בפיתוח תשתיות עירוניות השייכות לרשויות המקומית, אשר הן הנהנות העיקריות".
בכל הנוגע לקרקעות בבעלות פרטית, את המימון לפיתוח תשתיות גובות הרשויות המקומיות באמצעות היטלי פיתוח. בקרקעות מדינה רמ”י גובה את התשלום כהוצאות פיתוח, שאותו רוצה כאמור רשות המסים למסות.
חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים: "מס רכישה על היטל פיתוח הוא רעיון חלמאי, זה מס על מס ודבר שסתם מייקר את עלויות הבנייה. זה מעלה את הסיכונים שלנו ובסוף סותם את המערכת הבנקאית עם צורך לממן דברים מיותרים".
עו"ד ישי איצקוביץ, המתמחה בתכנון ובנייה, הזכיר כי רק ביולי 2020 הפחית האוצר את מס הרכישה על משקיעים שקונים דירה (מ־8% ל־5% במדרגה הראשונה): "זה פשוט היעדר מדיניות והתנהלות תמוהה. בעוד רשות המסים הפחיתה את מס הרכישה בדירות להשקעה, עכשיו היא מעלה את מס הרכישה במכרזים שנועדו לבנייה למגורים, בעיקר לזוגות צעירים, באופן שיעלה את מחיר הדירות. הם הורידו מס מהמשקיעים והשיתו אותו על הצעירים".
