“ברק רוזן גזר קופון של 12 מיליון שקל על חשבון הקבוצה"
“ברק רוזן גזר קופון של 12 מיליון שקל על חשבון הקבוצה"
מתביעה בביהמ”ש עולה לכאורה שמארגן קבוצת הרכישה בפרויקט בלו בת”א רכש קרקע לפנטהאוז ב־4 מיליון שקל, כששווייה הוערך ב־16 מיליון שקל
כ־12 מיליון שקל — זה הקופון שגזר ברק רוזן, מבעלי קנדה ישראל, על חשבון חברי קבוצת הרכישה שהוא ארגן בפרויקט בלו בצפון תל אביב, כך עולה לכאורה ממסמכים שהוגשו לבית המשפט. על פי המסמכים, רוזן רכש קרקע של דירת פנטהאוז בפרויקט בסכום של כ־4 מיליון שקל, בעוד בדו”ח האפס הוערך שווי הקרקע ב־16 מיליון שקל. פרויקט בלו הוקם כשכונת מגורים סגורה בת 300 דירות בשישה בניינים.
קנדה ישראל סירבה בתחילת הדרך לחשוף לחברי הקבוצה את דו”ח האפס — שהוא דו”ח שמאי שמתמחר את כל העלויות וההכנסות הצפויות בפרויקט ונועד לספק תמונת מצב כלכלית בתחילת הדרך, בין היתר כדי לאפשר לקבוצה לקבל ליווי בנקאי. בדו”ח הזה הקרקע של הדירה היקרה ביותר בפרויקט היא של הפנטהאוז, בעוד קרקע של דירות יקרות אחרות בפרויקט נאמדה ב־11-10 מיליון שקל. דו”ח הביניים של הפרויקט חושף כי רוזן שילם על קרקע הפנטהאוז בקומות 12־13 רק 4.3 מיליון שקל, בדומה לשווי קרקע של דירת 4 חדרים בקומה 7. מי שרכש את הדירה הסמוכה לדירתו של רוזן שילם על הקרקע כ־10 מיליון שקל.
בקבוצת רכישה כל אחד מהחברים משלם את חלקו היחסי בקרקע ובבנייה. בדו”ח הביניים, שהנפיקה עבור הקבוצה חברת פז הנדסה ב־2013, זיהו החברים כי רוזן גרף רווח לא פרופורציונלי של 116% על הדירה, בעוד רוכשים אחרים יצאו ברווח זעום ואף הפסידו, נכון לתקופה שבה נערך הדו"ח.
לפי דו”ח הביניים, 12 דירות מתוך 50 הדירות בבניין מספר 6 הסבו הפסד ממשי לבעליהן, שמגיע עד 17%. ההפסד הגדול ביותר נרשם לבני זוג שרכשו את אחת משלוש הדירות היקרות בפרויקט בכ־15.5 מיליון שקל (עלות קרקע בתוספת עלויות בנייה ישירה והוצאות כלליות), בשעה שהדו"ח אומד את שווייה הסופי ב־12.8 מיליון שקל. מנגד, הדירה של רוזן, המשתרעת על 663 מ"ר, וכוללת מרפסת בת 238 מ"ר, עלתה לו בסופו של דבר כ־12.5 מיליון שקל, בעוד הדו"ח העריך את שווייה ב־27 מיליון שקל.
הטענות הללו מוצגות בימים אלה כראיה בבית משפט השלום בתל אביב, בהמשך לתביעה של בני הזוג שתבעו את קנדה ישראל על סכום של מיליון שקל. לטענת בני הזוג, שמיוצגים על ידי עו"ד נילי ורמן, שותפה במשרד יהל ורמן, הדירה שקיבלו ממוקמת בקומה נמוכה יותר מזו שהובטחה להם, ושטח הדירה קטן מזה שהמארגנים התחייבו עליו. בכתב התביעה נטען כי אף שהפרויקט הוגדר כקבוצת רכישה, בפועל הוא התנהל בדומה לפרויקט יזמי, ולכן גם מגיעה להם הגנה מכוחו של חוק המכר. עו"ד ורמן: "דו"ח האפס שחשפנו בבית המשפט מוכיח את מה שטענו לאורך כל הדרך, כי היזמים עשו רווח על חשבון חברי קבוצת הרכישה, ולא בכדי ניסו הנתבעים להסתיר את הדו”ח. תזכיר חוק בנושא קבוצות רכישה מ־2018 חייב יזמים לחשוף את דו”חות האפס לחברי קבוצת הרכישה כדי למנוע תופעות פסולות כמו במקרה זה".
עו”ד טל בננסון, המייצג את רוזן, מסר כי רוזן היה מבעלי הקרקע עוד בטרם ביצוע העסקה מול קבוצת הרכישה, “וככזה נדרש לשלם רק את ההפרש בין שווי הזכויות שנותרו בידיו לאלה שרכש. מאליו ברור כי חברי קבוצת הרכישה לא נפגעו בכל צורה וממילא לא נגרע מהם מאום”.
