מדד אלרוב לחקר הנדל"ן: המחירים עלו, אך הוזלת המשכנתא השפיעה יותר
מדד אלרוב לחקר הנדל"ן: המחירים עלו, אך הוזלת המשכנתא השפיעה יותר
השינוי הרגולטורי שאיפשר הגדלת רכיב ריבית הפריים אמנם תדלק את הביקושים לדירות, אך הוא הוביל להפחתה של 2.8% ו־5.3% בהחזר החודשי ובהון העצמי בהתאמה
למרות הביקושים הגדולים לרכישת דירות בתקופה האחרונה, שהעלו לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה ב־4.5% מול השנה הקודמת, חלה הקלה משמעותית לרוכשי דירות ברבעון הראשון של 2021 בשל ההוזלה המשמעותית בעלויות מימון רכישה. כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל־אביב בשיתוף כלכליסט.
ההקלה ברבעון הנוכחי נובעת משינוי רגולטורי שיזם בנק ישראל לקראת סוף 2020, ונכנס לתוקף ב־17 בינואר 2021. במסגרת השינוי ביטל בנק ישראל את ההגבלה על ריבית הפריים, שלא איפשרה ליטול מעבר לשליש מגובה המשכנתא במרכיב זה. ההגבלה על הריבית המשתנה המקבעת את חלקה במשכנתא בשיעור של עד שני שלישים נותרה בעינה.
השינוי הזה איפשר את המשך ההקלה במצבם של רוכשי הדירות לאחר שמונה חודשים שבהם נרשמה מגמה דומה, ואף שהמחירים הרימו ראש. לנוכח העלייה במחירי הדירות, ללא ביטול של ההגבלה על ריבית הפריים היתה חלה הרעה משמעותית במצבם של רוכשי הדירות.
”פער משמעותי”
מדד הדיור בוחן שני מרכיבים עיקריים: החזר המשכנתא החודשי וההון העצמי הנדרש לרכישת דירה. בשניהם חל שיפור ברבעון הראשון השנה. ההחזר החודשי הממוצע הנדרש בעל הלוואת משכנתא לרכישת דירה ממוצעת בישראל בשיעור מימון של 70% ירד ב־2.8% בהשוואה לרמתו ברבעון הקודם, והוא נעמד על 7,487 שקל. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ירד המדד ב־4.1%.
במקביל ההון העצמי הממוצע הנדרש כדי לרכוש דירת 4 חדרים טיפוסית בישראל (כך שהתשלום החודשי השוטף בגין הלוואת המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק בית בעשירון השביעי) הסתכם ברבעון הראשון השנה ב־765,932 שקל, ומשקף ירידה של כ־5.3% בהשוואה לרבעון הקודם, וירידה של 19.2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
מדדים אלה מושפעים מכמה פרמטרים: גובה ההכנסה החודשית, שיעור הריבית על המשכנתאות ומחירי הדירות. מחירי הדירות ב־12 הערים שנבחנו במדד עלו בממוצע ב־2.3% ברבעון הראשון השנה, זאת בהשוואה לרבעון הרביעי של 2020. מדובר בעלייה של 47.7 אלף שקל במחיר דירה ממוצעת, מ־2.05 מיליון שקל לכ־2.1 מיליון שקל. לשם השוואה, ברבעון הרביעי של 2020 עלו מחירי הדירות ב־1.6%.
בפרמטר הריבית על המשכנתאות חלה עלייה קלה ברמת הריבית המשתנה וירידה קלה בריבית הקבועה ברבעון הראשון השנה. עם זאת, מאחר שכעת התאפשר ללוות עד שני שלישים מהמשכנתא בריבית משתנה, ולא עד שליש כפי שהיה נהוג עד כה – הריבית הממוצעת בחישוב המדד ירדה ב־0.56% וקרובה יותר לרמת הריבית המשתנה. בנוסף לכך, שכר השכירים עלה בממוצע ברבעון הראשון ב־1.7% בהשוואה לרבעון שקדם לו.
את המחקר ערכו פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחוקר בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל־אביב, וד"ר רוני גולן, עמית מחקר במכון. לדברי בן־שחר, השינוי ברמת המאקרו החל מאמצע ינואר הוא מאוד משמעותי עבור מי שישנה את תמהיל המשכנתא שלו לשליש משתנה ושני שלישים קבועה, כפי שהיה נהוג בעבר לפני הטלת המגבלות. "הפער של 0.56% בשינוי הריבית הוא מאוד משמעותי. אם מדברים על ריבית ממוצעת, ללא השינוי הרגולטורי הריבית היתה צריכה להיות 2.65%, אבל בפועל היא ירדה ל־2.1% — בהנחה שהרוכשים אכן ישנו את התמהיל בפועל. התייקרות הדירות בשיעור של 2.3% ממשיכה לפעול לרעתם של הלווים, אבל במקרה זה השינוי בריבית משמעותי יותר".
כאמור, ההחזר החודשי ברבעון ירד בממוצע ב־216 שקל, וערכו כעת משקף ירידה שנתית של כ־4.1%. ללא השינוי הרגולטורי היתה צפויה עלייה של כ־2.3% בהחזר החודשי בהשוואה לרבעון הקודם, המשקפת עלייה של כ־180 שקל להחזרי המשכנתא. המשמעות - הקלת המגבלה ברכיב של הריבית המשתנה היא שוות ערך לירידה ממוצעת כוללת בשיעור של 5.2% (כ־400 שקל) בהחזרים החודשיים של המשכנתא, אך היא התאזנה עם העלייה במחירי הדירות.
בתל אביב זה הפוך
בחלוקה לערים, ב־11 מתוך 12 הערים שנבחנות במדד חלה ירידה בהחזר החודשי הנדרש ברבעון הראשון של 2021 לעומת הרבעון הקודם. בלטו ראשון לציון, שם חלה ירידה בשיעור של כ־9.7%, ירושלים עם ירידה של 6% ואשדוד בירידה של 5.2%. מנגד, עלייה בערך המדד נרשמה בעיר אחת בלבד, בתל אביב – שם ערך המדד עלה ב־2.5%.
בערכים נומינליים, ההחזר החודשי הנדרש ברמה העירונית ברבעון הנוכחי עומד על כ־3,903 שקל בבאר שבע, 4,397 שקל בחיפה, 5,253 שקל בחדרה, 6,004 שקל באשדוד, 6,428 שקל בפתח תקווה, 6,766 שקל בבת ים, 6,874 שקל ברחובות, 6,957 שקל בראשון לציון, 7,318 שקל בבני ברק, 7,496 שקל בירושלים, 8,251 שקל ברמת גן, ו־12,199 שקל בתל אביב.
בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, מדד ההחזר החודשי ברבעון הראשון של 2021 מציג כאמור ירידה של כ־4.1% בממוצע הארצי, מ־7,797 שקל ל־7,487 שקל. ברמה העירונית, ירידות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נצפו ב־11 מתוך 12 הערים שנבדקו. כך בירושלים 8.7%, חיפה 7.6%, ראשון לציון 6.1%, אשדוד 6%, רמת גן 5.1%, פתח תקווה 4%, בת ים 3.6%, באר שבע 3.2%, רחובות 2.4%, חדרה 1.6% ובני ברק 1.5%. לעומת זאת, בתל אביב נרשמה עלייה של 0.6%.
