ניתוח כלכליסט5 דרכים לצינון עמוק של שוק הדיור הרותח
ניתוח כלכליסט
5 דרכים לצינון עמוק של שוק הדיור הרותח
שינוי שיטת מכרזי הקרקע שמתדלקים עליות מחירים; העלאת הארנונה ושדרוג התכנון העירוני; הקשחת תנאי המימון להלוואות; הגדלת היצע הדירות בעזרת מיסוי; החזרת האמון בממשלה במקום מדיניות השליפות. כלכליסט ממפה את הבעיות שהביאו לסחרור ענף הנדל"ן ומציע פתרונות
רבים וטובים מזהירים כבר למעלה מעשור שמדובר בבועה ושמחירי הדירות בישראל חרגו מכל פרופורציה. אך מדובר בסך הכל בתוצאה מתבקשת של ביקוש מול היצע. ביקוש ענק שתלוי באוכלוסייה שצומחת בקצב חסר תקדים בהשוואה לכל מדינה מערבית אחרת, לצד ריביות נמוכות והלוואות נדיבות שתרגמו את המחיר המזנק להחזר חודשי שנראה הרבה יותר נוח לעיכול. זאת, אל מול היצע דירות עלוב, שתלוי בסנכרון של יותר מדי ידיים בממשלת ישראל וברשויות המקומיות, שלא הצליחו - ולפעמים גם לא ממש רצו - לתכנן, לשחרר קרקעות ולתמרץ יותר בנייה בשוק.
כל מה שנדרש לצינון השוק הוא להפוך את המשוואה כך שיהיה יותר היצע מביקוש. הפתרונות הגדולים והחשובים כבר שוכבים במגירות ורק מחכים לשרים ולפקידים נחושים. כאלה שלא בהכרח מחפשים את הכותרת החיובית של מחר, אלא את הרפורמות הקריטיות שיכינו את ישראל לעשורים הבאים. "כלכליסט" ממפה את הכשלים והפתרונות לכאוס הדיור.
הבעיה: ההצעה היקרה ביותר על מחיר הקרקע זוכה
הפתרון: שינוי שיטת המכרזים
האחראי: משרד השיכון
בתורת המשחקים קוראים לזה "קללת הזוכה". מי שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז לקרקע - זוכה בכל הקופה, אבל מיד הברכיים שלו מתחילות לרעוד כשהוא תוהה מדוע דווקא הוא זה שהציע לשלם הכי הרבה ולמה רק האקסלים שלו ספגו כאלה עלויות.
בחודשים האחרונים, בכל פעם שמתבררות התוצאות במכרזי הקרקע הטריים שמוציאה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) — ברמת השרון, באור יהודה ואפילו בנתיבות ובית שמש — אנחנו שומעים בעיקר מעשרות המפסידים המאוכזבים עד כמה השוק יצא מפרופורציות, ועד כמה הצעת הזוכים מעריכה שנראה עליות מחירים של עשרות אחוזים בשנים הקרובות. ועם זאת, רגע לאחר מכן הם דואגים כמובן לעדכן את המחירים גם בפרויקטים שלהם. יש בנצ'מרק חדש ויקר — והוא מעלה לכולם את מחירי הדירות.
במקביל לניעור המערכת והוצאת הרבה יותר מכרזים לקרקעות לבנייה של דירות, שר השיכון החדש זאב אלקין מוכרח גם לשנות את שיטת מכרזי הקרקעות, שמתדלקים עוד ועוד את העליות בשוק. לא בצורה דרקונית כמו מכרזי מחיר למשתכן — שבהם נקבע מחיר סופי למ"ר דירה ושהפכו את שוק הדיור לטרלול של הגרלות שלא הצליחו להשביע את הביקוש, אלא באינספור דרכים אחרות שמציעה תורת המשחקים.
העיקר שתיפסק השיטה הנהוגה כיום, שבה זוכה היזם שהציע את המחיר הכי מופרך ודמיוני ומעלה אחריו את כל השוק. דוגמאות: פסילת ההצעות הגבוהות ממחיר "השוק" שבו נקב השמאי הממשלתי; מכירת הקרקע ליזם שיציע את המחיר שהגיע למקום השני; החלטה כי ההצעה הזוכה היא זו שהכי קרובה למחיר החציוני או הממוצע מבין ההצעות; הגבלה על מספר ההצעות לרכישת קרקע שיכול להגיש יזם במשך שנה (או כל תקופה אחרת) ועוד. זה כמובן יהיה מורכב ולא פשוט. צריך למשל לאסור על היזם להעביר את הקרקע מיד הלאה ולעשות סיבוב על מי שרצה לשלם יותר. במקביל, צריך לנקות, למשל, הצעות קיצוניות שרק נועדו להטות את הממוצע.
כל עוד הריביות בשפל והיזמים מסתערים כמו מסוממים על קרקעות — שינוי שיטת המכרזים הוא קריטי לצינון השוק.
הבעיה: כל דירה מוסיפה משקולת על כתפי העיריות
הפתרון: שינוי שיטת הארנונה
האחראי: משרד הפנים
"עיריות מפסידות כסף על כל דירת מגורים", הסבירה שרת הפנים איילת שקד בסרטון שהוציאה ערב הבחירות האחרונות, אבל לא העזה ללכת צעד אחד נוסף ולהגיד במפורש מה נדרש לעשות כדי לצאת מאותו מלכוד. באופן דומה למדי, גם בנק ישראל התפתל בשבוע שעבר כשהציג לממשלה החדשה את הצעדים לצמיחת המשק והפנה את החיצים לאנומליה הפיננסית בשלטון המקומי.
ההמלצה הראשונה של הבנק המרכזי לשוק הדיור נפתחה בהצעה "לשנות את מבנה שיעורי הארנונה והתקציבים הממשלתיים המועברים לרשויות המקומיות, כך שיגדילו את ההכנסות לרשות מכל תושב". איך עושים זאת? נדמה שכולם פוסעים בחשש סביב אותה בעיה, אך פוחדים להגיד במפורש שהם ממליצים להעלות את מסי הארנונה. גם כשמדובר במס הכי הגיוני שיש — זה שמממן את הגינה מול הבית, את גני הילדים ואת פינוי האשפה שלנו. וכשמי שגובה את אותו מס עירוני עומד לבחירה ישירה מדי חמש שנים ודי בקלות ניתן להחליף אותו בבא אחריו.
אלא שלפחות כרגע, הארנונה שאנחנו משלמים, מעט יותר מאלף שקל בממוצע לנפש, בקושי מכסה שליש מהסכום שהעירייה מוציאה עלינו בחזרה. לכן, כל משפחה חדשה שמגיעה לעיר בהכרח פוגעת בסל השירותים שיקבלו כל התושבים הקיימים. בעקבות זאת, כל מי שחולם על הגדלת ההיצע והורדת מחירים מוכרח להפנים שהעיריות, ודאי החזקות שבהן, יעשו כמעט הכל כדי שלא יבנו אצלן דירות מגורים. ומנגד, הן יתעקשו על תכנון ובנייה של עוד ועוד מגדלי תעסוקה מיותרים — שמשלמים היום ארנונה גבוהה פי חמישה ממטר של מגורים ושכמעט לא צורכים שירותים עירוניים.
בינתיים, אנחנו עובדים רק על עצמנו. בגלל הגירעון המובנה הזה, הממשלה מעבירה כל שנה עשרות מיליארדי שקלים (מכספי משלמי המסים, כמובן) לאיזון התקציבי של הרשויות המקומיות. בשנת 2019 היה מדובר על 30 מיליארד שקל. ובגלל הגירעון המובנה הזה, הרשויות המקומיות נמצאות במלחמה מתמדת מול השלטון המרכזי ושיווקי הקרקעות כל כך נמוכים. מה שחסכנו בארנונה, שילמנו כפל כפליים במחירי הדירות הגבוהים שסובלים ממחסור של היצע. העלאת המס העירוני לא תהיה פופולרית (אם כי ניתן להפחית מס במקומות אחרים), אבל היא קריטית לשחרור הפלונטר הכי מרכזי שתוקע את היצע המגורים במדינה כולה.
במקביל, שרת הפנים מוכרחה להבין את הכוח של התכנון שבידיה. ובעיקר את הנזק האדיר שיצרו רשויות התכנון במשך עשרות שנים — שבהן פיזרו פה שכונות שינה, הרחיקו מגורים ממקומות תעסוקה, מבלי לחשוב על התכנון ועל ההשפעה האזורית, והגדילו את התלות של הישראלים ברכב הפרטי.
הבעיה המרכזית ברפורמות הללו המסורות לידיה של שקד — בארנונה, בתכנון העירוני ובכלל במתח מול השלטון המקומי — היא הצורך להתאזר בסבלנות. לא לחשוב רק על המספרים אלא לחולל שינוי אמיתי ולהציע למשל חזון חדש ובר־קיימא ליחסים בין הממשלה לשלטון המקומי. אך לפוליטיקאים אין סבלנות, שהרי הממשלה עלולה לקרוס מחר בבוקר ויש להציג תוצאות.
הבעיה: הריבית הזולה דוחפת עוד קונים
הפתרון: הקשחת תנאי המימון
האחראי: בנק ישראל
במאי נרשם שיא חדש בהיקף המשכנתאות שניטלו פה בחודש אחד — 9.5 מיליארד שקל. משכנתא ממוצעת עמדה על 879 אלף שקל — עלייה של 10% בתוך שנה ושל 30% בתוך חמש שנים. זאת, בזמן שמחירי הדירות הסתפקו בעלייה "צנועה" של 15% בחמש השנים האחרונות.
נכון להיום, וכפי הנראה גם בעתיד הנראה לעין, ריביות אפסיות והזרמות הון אדירות על ידי בנקים מרכזיים ועושר פרטי עצום מכניסים שפע של אוויר חם שמנפח שווקים ומחירים בכל העולם — בשוקי ההון ובנדל"ן הריאלי. וכשתחום המסחר והמשרדים נמצא בעננה גדולה פי כמה - בגלל ההאטה הכלכלית, העבודה מהבית, המסחר המקוון ועוד - הדחיפה לשוק המגורים גדולה במיוחד.
ישראל במובן הזה אפילו צועדת מאחור. חרף הביקורת המוצדקת על אוזלת היד של הממשלה שלא מתאימה היצע לביקוש, אנחנו רואים טיסה של מחירי הדירות גם במדינות שבהן קצב גידול האוכלוסייה כמעט שאינו עולה והיצע הקרקעות כמעט בלתי מוגבל. בארה"ב, למשל, המחירים עלו בשנה האחרונה ב־13%. ברוב מדינות אירופה נרשמה עלייה דו־ספרתית או קרוב לכך במחירי הדירות. זאת, כשבישראל עלו המחירים לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (אפריל 2020 עד אפריל 2021) ב־5.6% "בלבד".
בנק ישראל יכול להפחית דרמטית את התיאבון שלנו ובעיקר את היכולת שלנו לקנות דירה. הוא עשה את זה לפני עשור — כשהגביל את שיעור המימון ביחס לערך הדירה (75% לרוכשי דירה ראשונה, 70% למשפרי דיור, 50% למשקיעים), כשהגביל את תקופת ההלוואה המקסימלית (עד 30 שנה), כשקבע רף להחזר חודשי מההכנסה (עד 50%) וכשהגביל את היכולת ליטול משכנתא הצמודה לריבית בנק ישראל (עד שליש בהצמדה לפריים). אלא שלפני חצי שנה, בהחלטה שנראית היום נמהרת, בוטלה הגבלת הפריים — בגלל שהריבית הנמוכה ככל הנראה פה כדי להישאר — מה שהוזיל אולי במעט את ההחזר החודשי, אבל תדלק מחדש את עליות המחירים.
5 צפייה בגלריה
שר האוצר אביגדור ליברמן. לחנוק ביקושים זה קל, אבל מדובר לכל היותר במתיחה של קפיץ מסוכן
(אבי מועלם)
בשבוע האחרון הוכיח לפחות הבנק המרכזי של ישראל שהוא גם עושה ולא רק מדבר, כשהוראה חדשה חסמה את האפשרות להגדיל את שיעור המימון של המשכנתא ברכישת דירה חדשה על ידי שעבוד הדירה הישנה.
הבעיה היא שבנק ישראל (ובנקים מרכזיים בכלל) פחות מתרגשים מעליות בשוקי ההון ובמחירי הדירות — מהסיבה הפשוטה שאין לכך ביטוי במדדי המחירים לצרכן, האינפלציה שכל כך מבהילה כעת כלכלנים. משקל הדיור מהווה אמנם רבע ממדד האינפלציה, אבל הוא נקבע לפי השינוי במחירי השכירות (בעיקר בגלל שבמחירי הדירות יש מרכיב ספקולטיבי מעבר למחיר "צרכני") — והם הסתפקו בעלייה של פחות מ־1% בשנה האחרונה. לכו תסבירו לכלכלני הבנק ששוק השכירות בישראל, כביכול מוצר תחליפי לרכישת דירה, מציע בעיקר דירות שמתאימות לסטודנטים שרק השתחררו מהצבא.
הבעיה: חסמים בדרך לדירות
הפתרון: מימון משמעותי של תשתיות
האחראי: משרד האוצר
רשויות התכנון מנופפות כביכול באישור תוכניות לחצי מיליון דירות בחמש השנים האחרונות, אבל מדובר בעיקר בחלומות באספמיה. רק לאחרונה חשף "כלכליסט" שרשויות התכנון מפגרות בכל היעדים הממשיים. כמות הדירות החדשות על קרקעות מדינה שנקלטו במערכת מתחילת השנה נמצאת בשפל חסר תקדים, ועומדת על 15% בלבד מהיעד השנתי - 11,378 יחידות דיור לעומת יעד של 75 אלף יח"ד.
ברור היום לכל מי שנמצא במערכת שללא מימון מסיבי של תשתיות ביוב או תחבורה, שללא המיליארדים שנדרשים להקמת עשרות אלפי כיתות או גנים, ראשי הערים יילחמו בכל כוחם בכל מכרז לבנייה ולא ינפיקו מאוחר יותר טופסי אכלוס לרוכשים המיואשים. כדי לממש למשל את התוכניות לשכונה הגדולה בדרום אור עקיבא (אור־ים), מוכרחים כבר היום להרחיב את המתקן לטיהור שפכים בחדרה בעשרות מיליוני שקלים, אבל התקציב עוד לא נמצא. כנ"ל בנוגע להרחבת הרצליה, שם ראש העיר כבר יצא למלחמה בממשלה והזהיר קבלנים שלא לגשת למכרזי הקרקע האחרונים. גם השיווק בקריית גת מחכה למחלף חדש. וזו רק רשימה קצרה וחלקית. משרד האוצר מוכרח לפתוח את הכיס, למרות הבור בקופה הציבורית. גם כי לכולם ברור שהגדלת ההיצע היא הפתרון האמיתי למשבר הדיור, וגם כי בנייה של עשרות אלפי דירות תפרנס מאות אלפי אנשים ותגלגל את הכלכלה האמיתית שיש לנו כאן, שאינה מבוססת רק על מאושרי ההייטק.
וחשוב ששר האוצר אביגדור ליברמן יפנים שלחנוק ולהוריד ביקושים זה קל, אבל העשור האחרון כבר הוכיח שמדובר לכל היותר במתיחה של קפיץ מסוכן. כך היה אחרי ההבטחות בעקבות המחאה החברתית לפני עשור, כך היה בימי תוכנית מע"מ אפס של יאיר לפיד, כך היה בשנות מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון. עשרות אלפי מחוסרי דירה טיפסו על הגדר, וירדו ממנה מאוחר יותר מורעבים עוד יותר.
הדרך לשנות את המשוואה עוברת בהגדלת ההיצע. זה מסובך וארוך טווח יותר ממשחק זמני בביקושים, אבל זה אפשרי. יעידו אלפי קבלנים שנמצאים בשוק — ענף הבנייה בישראל הוא אחד התחרותיים ביותר בארץ.
מעבר לזה, שר האוצר יכול להגדיל את היצע הדירות על המדף באמצעות כלי המיסוי. די לראות את שולי הרווח הגולמי הצפויים של עשרות חברות ציבוריות בתחום המגורים — חברת י.ח דמרי דיווחה למשל על שיעור רווח של 28% ברבעון ראשון לעומת 26% ברבעון המקביל אשתקד; אפריקה מגורים דיווחה על שיעור רווח גולמי צפוי של 21% מפרויקטים לתכנון ולביצוע בשנה הקרובה; אשדר דיווחה על רווח של 22% בפרויקטים רגילים ורווחיות של 16% בעסקאות קומבינציה - כדי להבין שניתן לקצץ מעט בשומנים שמצטברים שם בתקופה שבה השוק רותח.
ליברמן יכול להחזיר למשל את מס רכוש, שבוטל בשנת 2000 ויכול לתמרץ קבלנים להפסיק לבנות פרויקטים באיטיות ובשלבים. או להטיל מס רכישה ושבח על דירות לא מכורות שבידי קבלנים, מה שיכול לתמרץ אותם למכור דירות שעדיין לא נמכרו. למשל, חברות דמרי ואזורים זכו בספטמבר 2014 במכרז של עיריית באר שבע ורשות מקרקעי ישראל לרכישת האצטדיון העירוני הישן תמורת 417.5 מיליון שקל. מאז, ולגמרי בצדק מבחינתן, לא אצה להן הדרך. 17 מגדלים אמורים לקום במקום, 2,300 דירות, אבל בינתיים סיימו החברות הללו להקים שני בניינים בלבד עם 272 דירות והן עסוקות בשלב השני, הקמת שני בניינים נוספים. כי למה למהר, כשאין שום מיסוי על הקרקע, כשעלות המימון של שתי החברות הללו שואפת כמעט לאפס וכשנכון לסוף מרץ נמכרו רק 201 דירות מתוך 272 הדירות שהסתיימו בשני המגדלים הראשונים.
הבעיה: אין משילות
הפתרון: ממשלה יציבה ומעשית
האחראית: ממשלת ישראל
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא רובו ככולו בידיה של הממשלה. היא משווקת את מרבית הקרקעות, היא קובעת את היקף זכויות הבנייה, היא קובעת את שיעור המס, היא ממנה את הפקידים וקובעת את שעות עבודתם. מה שיכול היה להיות בשורה נהדרת בממשלה מתפקדת, הפך למהמורה הכי משמעותית בשוק חולה.
בעשרות השנים האחרונות ראינו בעיקר משרדי ממשלה מסוכסכים המסרסים תוכניות זה של זה, שלטון מקומי שהבין שאין עם מי לדבר, פקידים שהעדיפו לא לעשות ולא לטעות, וציבור רחב שקלט מאוד מהר ונהר לקנות דירות — כי מה שהיה הוא שיהיה.
הממשלה החדשה מוכרחה להראות שהיא באה לעבוד. במקום לשדר ייאוש — כמו שר השיכון אלקין שכבר אמר שמחירי הדירות יעלו השנה לפחות ב־10%, או שרת הפנים שקד שהכריזה שמחירי הדירות ימשיכו בוודאות לעלות — חובה לשדר הרבה ביטחון ואמונה בדרך. אם בר־סמכא כמותם יאמר לציבור שהמחירים ישנו כיוון, לפחות חלק יקשיבו וילכו לחפש מציאות אחרות.
כשכחלון הגיע לאוצר ב־2015, הוא כמעט בן לילה העלה את מס הרכישה למשקיעים (מ־5% ל־8% לפחות) ושינה את מכרזי הקרקע. כחלון הבין שאם יתמהמה, הוא בעיקר יריץ עוד קונים לשוק הדיור, רגע לפני שההטבות נגמרות.
מי שקונה היום דירה, מניח שהברדק יימשך והמחירים יעלו ויעלו. לכן, המשימה הכי חשובה היא לשדר משילות. מחירי הדירות הם בראש ובראשונה שוק של ציפיות. לא נקנה מחר אם נניח שמחרתיים יהיה יותר זול. אנחנו רק צריכים להאמין שיש על מי לסמוך.
אבל לא פחות חשוב — הממשלה מוכרחה לשכנע אותנו שהיא מחפשת פתרונות לטווח בינוני וארוך. לא כאלה שזורקים לחוק ההסדרים ללא שום תכנון, אלא פתרונות שמסתכלים על מדינה שתכפיל את עצמה בתוך שלושה עשורים. כשמדובר בענף כמו נדל"ן, שבו אורך חיים ממוצע של פרויקט עומד על 15-10 שנה, הרבה יותר מפתה פוליטית לשלוף ג'וקרים לטווח קצר — מע"מ אפס, מחיר למשתכן, עוד הארכה לתמ"א 38 וכדומה — במקום טיפול עומק שאין שום סיכוי שיישא פירות בשנים הקרובות. כמה חבל שהסיכוי שזה יקרה - קלוש.
