בלעדי לכלכליסטבת ים מתכננת רובע עסקים שעשוי לצמצם את הגירעון בקופה
בלעדי לכלכליסט
בת ים מתכננת רובע עסקים שעשוי לצמצם את הגירעון בקופה
רובע העסקים בדרום מערב בת ים יכלול 2 מיליון מ"ר משרדים ו־9,000 דירות. בעירייה בונים על הכנסות הארנונה מהמשרדים, אך אלה מוטלות בספק בגלל ההיצף בשוק המשרדים ושינוי ביקושים בעקבות הקורונה
בת ים מקדמת תוכנית להקמת רובע עסקים חדש בדרום מערב העיר, שיכלול פוטנציאל לבניית 2 מיליון מ"ר משרדים ועוד 9,000 דירות. מסמך המדיניות יוגש היום לוועדה המחוזית תל אביב והיא אמורה לאמץ את עקרונותיו.
מאחר שזו אינה תוכנית מתאר שצריכה לעבור הליך סטטוטורי, המסמך שמגדיר את עקרונות התכנון ברובע אינו מחייב. המטרה היא ליצור רובע חדש שהכנסות הארנונה ממנו יאפשרו לשפר את מצבה הכלכלי של בת ים, ומבחינה תכנונית יהיה חוליה המקשרת בין חלקי העיר.
המדיניות החדשה נחוצה לעיר לא רק משיקולים תכנוניים, אלא במיוחד מסיבות כלכליות. עתודות הבנייה הדלות בעיר הצפופה לא אפשרו לה לפתח די משרדים והגירעון התקציבי שלה העמיק משנה לשנה.
כיום מתגוררים בעיר 157 אלף תושבים ותוך עשור יתווספו אליה עוד 60 אלף לאחר הקמת שכונה חדשה בדרום מערב. זאת, בעוד שרק כ־35% מהכנסות הארנונה של בת ים כיום מגיעות מעסקים, לעומת תל אביב שבה העסקים מהווים 75% מהכנסות הארנונה.
המצב הזה, ושנים של ניהול כושל, הובילו את העירייה לגירעון תמידי. בשנת 2019 למשל היה לה גירעון של 28 מיליון שקל. באותה שנה הגירעון המצטבר שלה הגיע ל־110 מיליון שקל. במהלך עשור האחרון שלוש ועדות בחנו פתרונות לבת ים, וביוני 2017 פורסמה המלצה לאחד אותה עם תל אביב, אולם שר הפנים אריה דרעי מיהר להכריז שההחלטה תחכה לבחירות 2023 ועד עתה אין סימנים כי התהליך המורכב הזה מתקדם.
היצף של משרדים
התוכנית להקמת 2 מיליון מ"ר משרדים שישלמו ארנונה מבטיחה מאוד "על הנייר", אולם נוכח ההיצף בשוק המשרדים, הבנייה המסיבית הצפויה בכל גוש דן והקורונה ששינתה את הביקושים הצפויים, לא בטוח שבעירייה יקצרו מהר כל כך, אם בכלל, את הפירות המקווים.
מסמך המדיניות החדש נולד לאחר שבת ים לא הצליחה להביא למתן תוקף תוכנית מתאר לרובע עסקים שהיא החלה לקדם כבר לפני עשור.
לפי מסמך המדיניות החדש, הרובע משתרע על פני 760 דונם וכיום מצויים בו בעיקר מבני תעשייה ישנים ומוזנחים בני קומה או שתיים, ובסך הכל השטח הבנוי בו הוא 340 אלף מ"ר. יש בו רק 460 דירות, רובן קטנות מ־75 מ"ר ואינן מתאימות למשפחות עם ילדים. יותר ממחצית מ־806 התושבים בו הם בני יותר מ־65.
מסמך המדיניות החדש הזה מבוסס על מדיניות הוועדה המחוזית תל אביב על פיה ברובע עסקים במחוז תל אביב בסמוך לצירי הסעת המונים אפשר לבנות מגדלים בגובה 26–40 קומות.
20% דירות קטנות
בהתאם למדיניות זו שטח הרובע חולק לשלושה מתחמים: המזרחי לאורך רחוב ניסנבאוים נקבע כי במגרשים שגודלם 4 דונם או פחות תתאפשר בנייה בהיקף של רח"ק 6 (רצפה חלקי קרקע, כלומר השטח הבנוי יהיה פי 6 משטח המגרש), 20% מהשטח הבנוי מיועד למגורים, והיתר לתעסוקה, מסחר ושימושים ציבוריים. במקרה שבו בעלי מגרשים יצליחו לחבור יחד וליצור מגרש אחד גדול מ־4 דונם הם יוכלו לקבל זכויות בהיקף של רח"ק 9 שמאפשר בניית כ־20 קומות, ואף הם יוכלו להגדיל שיעור שטח המגורים ל־30% מכלל השטח הבנוי בתוכנית.
בלב הרובע — בין הרחובות קינמון ואורט ישראל ומובלעת נוספת בפינה הדרום מערבית – יתאפשר רח"ק של 6–4 בהתאם לגודל המגרש. שיעור הדירות יהיה 30%–40% מהשטח הבנוי.
המתחם השלישי הוא מלבן קטן במערב הרובע מול גן העיר ורחוב יצחק שדה, הגובל בבתי מגורים ולכן הוחלט כי נפחי הבנייה בו יהיו מצומצמים יחסית — עד רח"ק 4, 35% מהשטח הבנוי בכל תוכנית ייועד למגורים. במגרשים גדולים מ־4 דונם תיבחן האפשרות להגדיל את שטח המגורים עד ל־50% מכלל השטח הבנוי.
אם מלוא הפוטנציאל הגלום בתוכנית יתממש, ייבנו ברובע כ־2 מיליון מ"ר משרדים ושטחי מסחר ו־9,000 דירות ששטחן הבנוי מיליון מ"ר וצפויים לגור בהם 26 אלף בני אדם. על פי עקרונות התוכנית, כ־20% מהדירות החדשות יהיו קטנות ששטחן הבנוי עד 65 מ"ר. בשל הקרבה לקו הרכבת הקלה תקן החניה מצומצם ויעמוד על 0.6 מקומות חניה לדירה.
להערכת עיריית בת ים, כושר הנשיאה של שטחי הציבור שקיימים כעת ברובע יאפשרו הקמת מוסדות חינוך המספיקים ל־6,000 דירות בלבד. לכן, מימוש של כל פוטנציאל התוכנית יחייב תוספת של 14 דונם למוסדות חינוך. כדי לפתור זאת, אחד התנאים לקבלת זכויות בנייה למגורים מחייב את היזם להקצות לעירייה שטחים לטובת מבני ציבור.
