ראיון כלכליסטמנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "המצב הביטחוני ישפיע נקודתית. מחירי הדירות בדרך למעלה"
ראיון כלכליסט
מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "המצב הביטחוני ישפיע נקודתית. מחירי הדירות בדרך למעלה"
“אני לא יכול לסמוך כיום על החלטות משרדי הממשלה", מתריע מיכה קליין בראיון לכלכליסט. הוא סבור שהמצב הביטחוני לא ישפיע על שוק הדיור, שמח שנטל חלק בפרויקט מחיר למשתכן ומסביר מדוע החליט לא להתמודד במכרזים לדיור שמפרסמת רשות מקרקעי ישראל
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אירועי הימים האחרונים ישפיעו על ענף הנדל”ן?
“בשנים האחרונות לא היתה שנה שלא היו בה אירועי חירום: קורונה או פעילות ביטחונית. בדרך כלל אנחנו רואים רק ירידה נקודתית למשך כמה ימים בהיקף המכירות. זה נובע מהבנה שאלה אירועים שמסתיימים בתוך פרק זמן לא ארוך. אנשים מבינים שמחירי הדירות במגמת עלייה ויש כעת הזדמנות לקנות דירה”.
אתם עובדים הרבה עם ערביי ישראל ותושבי הרשות, כיצד אירועי הימים האחרונים השפיעו עליכם?
“אני מקווה שזה אירוע נקודתי ומייחל לכך שנוכל להמשיך ולעבוד בשיתוף פעולה. יש לי אינטראקציה רבה עם ערבים ישראלים ותושבי השטחים. אולי האוכלוסייה שמשתתפת באירועים האלה לא מאפיינת את הכלל, אבל המראות שראינו בלוד, עכו וירושלים מזעזעים אותי כאזרח במדינת ישראל. אני חרד לעתיד שלנו ולמגורים המשותפים יחד. אני גם מאוד מאוכזב. אלה מראות שלא חלמתי עליהם. אני יכול לנסות להבין את התסכול שלהם, אבל לא יכול להבין התנהגות כזו. נחצה כאן קו אדום”.
החלטתם לא להתמודד על המכרזים לבנייה למגורים שרשות מקרקעי ישראל מפרסמת . האם זה בגלל שהם משקפים ירידה אל מתחת ל־15% רווח או בשל עליית מחירים?
"לצערי, זה גם וגם. קבלנים שוחקים את שיעור הרווח שלהם וגם מתמחרים פוטנציאל. רוב הקבלנים שזכו ראויים לחלוטין, וחלקם שותפים שלנו במקומות אחרים. עם זאת, זה אזור מחיה שאנחנו לא רוצים להיות בו".
חברות הבנייה שזכו במכרזים האחרונים לקחו סיכון מופרז?
"אני יודע לעשות את החישובים שלי ולא יודע לעשות את החישובים שלהן. אולי הן מאמינות שלמכור דירות על פי 44 אלף שקל למ”ר זה אמיתי. הקרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אמנם נקנית במזומן, אבל היא קרקע זמינה לבנייה. אני רואה למשל את ההצעות שהוגשו בראשון לציון, רמת השרון, רמת גן, מודיעין, חיפה ובית מילמן בתל אביב. יש מעט מכרזים, התחרות מאוד גדולה, ויש עשרות הצעות".
אי אפשר להגיד שעליית המחירים לא טובה לכם.
"אנחנו לא מתעשרים מעליית המחירים. עדיין מדברים על אותה סביבה של 15% רווח גולמי, כי יחד עם עליית מחירי הדירות, גם ערך הקרקע עולה. כמובן שבמקומות שבהם יש לנו קרקעות שנרכשו לפני שנים רבות הרווח גבוה יותר".
אם לא מכרזי מדינה, מאיפה תצמח?
"אף שלא התמודדנו במכרזים, צמחנו בשנה שחלפה ב־1,200 דירות. אנחנו פועלים כיום בתחום ההתחדשות העירונית, ועסקאות קומבינציה על קרקע פרטית: בעלי הקרקע לא נפרדים ממנה אלא מקבלים שותף עם איתנות פיננסית. במכרזים האלה אנחנו יודעים להביא בסוף הדרך מוצר שיהיה שווה להם קצת יותר. כך אנחנו סוגרים עסקאות קומבינציה ב־3%-2% פחות מהמתחרים שלנו ויודעים לקבל את שיעורי הרווח שאנחנו מורגלים להם".
יש לכם 1,650 דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. על פי הדו”חות שלכם, בפרויקטים האלה הרווח הגולמי היה 13%-9% ולא 15%. טעיתם כשנכנסתם לתחום הזה?
"אתה בוחן רווח גולמי, אבל מה שלא מופיע בדו”חות זה התשואה על ההון, מה שיעור הרווח מהכסף ששמנו שם.מכיוון שאלה פרויקטים שנכנסנו אליהם בבת אחת והתקבולים בהם מגיעים מהר — אנחנו מאוד שמחים שהשתתפנו בהם. זו כמות גדולה מאוד של דירות שמבוצעת בהינף אחד. בנוסף, האזורים שבהם יש לנו מחיר למשתכן הם פריים לוקיישן עם אפשרות למכור דירות בשוק חופשי".
ובכל זאת אתה לא ניגש למכרזים בתוכנית הדיור במחיר מופחת של שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן, שדי דומה למחיר למשתכן ומכוון פריפריה.
"צריך שיפורסמו מכרזים לקרקעות רבות כדי שאף אחד לא יתאבד עליהן. עם כמות המכרזים הזו אני לא יודע לחיות. קטלו את שר האוצר לשעבר משה כחלון על כך שנתן מתנות וגרם למדינה אובדן הכנסות, אבל מעניין להשוות בין ההכנסות בשנים האלה שבהן הוא חילק מתנות, אך עם הרבה שיווקים של קרקעות, לעומת ההכנסות היום עם פחות מתנות אבל גם עם פחות שיווקים. אני חושב שכחלון עשה טוב, גם הביא כסף למדינה ופתר בעיות, וגם סייע לאוכלוסיות מוחלשות".
המדינה לא מכבדת הסכמים
בתוכנית הדיור החדשה של ליצמן הוחלט שלא יהיו יותר הנחות באזורי יוקרה. זו החלטה נכונה?
"אני לא יודע לבנות על שום החלטה כאן, כי מחר אין מי שיכבד את זה. המדינה לא מעבירה אפילו את הכסף שהיא התחייבה להעביר בהסכמי הגג, ברמה כזאת שמשרד החינוך לא נותן תקציבים לבתי ספר וגני ילדים וראש העיר צריך למצוא לכך פתרונות. הבעיה היא יותר רחבה מהזווית של מחירי הדירות, היא גם נוגעת לשירות שהתושבים מקבלים. אם אני מאבד את האמון והתקווה מילא, אבל ראשי רשויות שהם חלק מהמערכת מאבדים את האמון באלה שמעליהם? אז אני לא רואה תקווה כרגע. ולכן אני גם לא מאמין שיוציאו תוכנית כזו לפועל.
"יש כאן עוד משהו וזה ליבת העניין: אובדן המשילות שאנחנו רואים הוא קטטוני, ולא נפתר. אתה בא לרשויות ושואל מה צריך לעשות כדי להשתנות והתשובה היא: לא צריך לעשות הרבה, רק לחזור ל־2016 כשמשה כחלון לקח אחריות על הכל, ואביגדור יצחקי מטעמו ישב מול רמ"י, היזמים והרשויות".
אתה רואה את מיואשי מחיר למשתכן בחזרה בשוק?
"הציבור ישב על הגדר ועכשיו הוא חוזר. אנחנו רואים אותם יותר בחריש, כפר יונה, גבעת שמואל, הם נכנסו חזק יחד עם המשקיעים. ולצדם גם הייטקיסטים שבתקופת הקורונה המשיכו לעבוד, ההייטק צמח וזה העלה את ההכנסה של אותם אנשים. אלה אוכלוסיות שמתדלקות את הביקוש לדירות. לעומת זאת יש ירידה תלולה בהתחלות הבנייה. כשאתה מחבר את הכל, התמונה מאוד ברורה: הביקוש שמתודלק על ידי האוכלוסיות האלה יציב וקשיח מאוד, וההיצע בבעיה קשה. לעומת זאת, יש אוכלוסיות שחטפו סטירה בתקופת הקורונה. זו קבוצה מושתקת, בהם עצמאים ועובדי מלונאות. מצד אחד, מחירי הדירות עולים, ומצד שני, ההכנסה שלהם קטנה והחלום לדירה מתרחק. זו אוכלוסייה גדולה ושקטה שאף אחד לא דואג לה".
“ראשי ערים מעכבים הליכים”
בשנה שעברה רכשה לפידות קפיטל שבשליטת יעקב (לוקסי) לוקסנבורג את השליטה באפריקה ישראל להשקעות, שמחזיקה באפריקה מגורים. בעל הבית מורגש ביומיום?
"אפריקה מגורים נהנית כבר שנה ממשהו שלא היה לה זמן רב — בעל שליטה חזק. זה נתון שקט. לא רק לנו, גם למוסדיים. זה גם בעל שליטה עם הבנה בשוק ההון. כשאני מדבר איתו, הדבר היחיד שעולה על השולחן זה מה טוב לחברה. אין שיקולים זרים”.
הבעלים החדש מסמן גם אפיקים חדשים?
"בעבר היו הגבלות באשר לאזורים שבהם אנחנו יכולים להתפתח: אפריקה מגורים עסקה רק במגורים ואפריקה נכסים רק בנכסים מניבים. ההגבלות האלה כבר לא קיימות. אנחנו מוצאים את עצמנו באחיזה הולכת וגדלה בנכסים מניבים מיידיים כמו דיור להשכרה, ותחומים חדשים לגמרי עבורנו כמו תעסוקה ומסחר".
אחד מפרויקטי הדגל של החברה נבנה כעת במתחם סומייל על אבן גבירול בתל אביב, שיכלול שני מגדלים שבהם 10,000 מ"ר שטחי מסחר ויותר מ־600 דירות. בשלב המכירה המוקדמת דיווחה החברה כי מכרה 16 דירות לבעל השליטה ומשפחתו. לא טעיתם בזה?
"יצאנו לשיווק שקט בנובמבר 2020. בתוך חודשיים מכרנו 127 דירות במחיר ממוצע של כ־5.5 מיליון שקל ופנטהאוז ב־106 מיליון שקל. זה הישג מטורף שעשה טוב לכולם. עכשיו, כשאנחנו רואים שמכרנו יותר משני שלישים מהדירות בבניין הראשון, אפשר להסתכל לאחור ולשאול 'איך בעל שליטה קונה דירות'. אבל כשיצאנו לדרך בפרויקט כזה במחירים כאלה, חששתי מאוד. אז כשבא בעל שליטה ומביע אמון במוצר ולא קונה בהנחה אלא במחיר מכירה — זה כלי שיווק שמאפשר לי להגיד למישהו אחר: 'אני לא סתם אומר לך. תראה, אפילו בעל השליטה קנה'”.
עד כמה החברה יכולה להתבסס על ההתחדשות העירונית?
"המדיניות בתחום הזה משתנה ואנחנו לא יכולים לשים את כל הביצים בסל אחד. לכן אנחנו בוחרים בפינצטה את הערים שבהן אנחנו רוצים להיות פעילים בהתחדשות עירונית ובכלל".
מה השיקולים בבחירת עיר שתפעלו בה?
"ברור שביקוש חזק ופוטנציאל להשבחת ערך לנו וללקוחות שלנו, ויש דברים שהם מתחת לפני השטח: אם ניקח את ירושלים, למשל, שבעבר לא היינו פעילים בה, התחלף בה ראש העיר והשינוי שמשה ליאון הנחיל מדהים. הוא הוריד את כל החסמים, למשל מגבלת הגובה עלתה מ־15 ל־30 קומות. פעם לקח הרבה מדי זמן להוציא היתר בנייה, היום תהליך הוצאת היתר הבנייה יעיל. יש ראשי ערים שאני מתקשר אליהם כדי לקדם פרויקט ולוקח להם שלושה חודשים לחזור אליי. ואילו בירושלים יש ראש עיר ומהנדס עיר שמתקשרים אליך ושואלים אם הכל בסדר. ליאון מחפש להכניס אוכלוסייה חזקה שמשלמת, מייצרת, כי הוא דואג לעיר שלו. במקומות האלה אנחנו רוצים להיות. זה נכון שם, ונכון בשוהם, הרצליה ותל אביב. לעומת זאת יש ראשי ערים עם מדיניות ברורה ומוצהרת של עיכוב הליכים. כי הם לא רוצים לפתח או להעמיס על תשתיות. במקומות האלה אנחנו לא נהיה".
