בדיקת כלכליסטאין סימני קורונה: מחירי השכירות לדירה זינקו ב־12% ברבעון
בדיקת כלכליסט
אין סימני קורונה: מחירי השכירות לדירה זינקו ב־12% ברבעון
ניתוח של 70 אלף מודעות להשכרת דירות מצא שהמחירים הוסיפו לעלות ב־2020, ומתחילת השנה אף נפתח פער גדול יותר. ההסבר: סוף הקורונה החזירה צעירים רבים למגורים בשכירות, והובילה את המשכירים להעלות מחירים
למרות טלטלות הקורונה, מחירי השכירות המבוקשים בענף המגורים זינקו ב־2020 ומתחילת 2021 המגמה אף צברה תאוצה, כך עולה מניתוח שערכה דיפרנט, חברת הבטחת שכר דירה, שסקרה 70 אלף מודעות של דירות להשכרה שפורסמו באתרים יד 2, הומלס, קומו, הומלי, מדלן, ווין ווין, פייסבוק ופלטפורמות נוספות. על פי הנתונים, מחירי 2019 דשדשו עם ירידה של 1% במחירי השכירות, אך את 2020 הם סיימו בעלייה של כ־7%, ומאז דצמבר 2020 ועד מרץ 2021 הם הספיקו לרשום עלייה של 12%, תוספת של 500 שקל בתוך שלושה חודשים למחיר הממוצע המבוקש.
נראה כי ההסבר לפער שנפתח ברבעון הראשון השנה הוא אווירת סוף קורונה שהחזירה צעירים רבים למגורים בשכירות; ותחושת ביטחון של המשכירים להעלות מחירים. עם זאת, צריך לזכור שהמחיר המבוקש אינו המחיר האמיתי. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ”ס), שמודדת את מחירי השכירות בסקר חודשי שנכלל במדד המחירים, אכן חלה עליית מחירים מתחילת השנה, אך בשיעור צנוע בהרבה. לפני מספר ימים דיווחה הלמ”ס שמחירי השכירות (חוזי השכירות החדשים) עלו בחודש מרץ בשיעור של 0.7% והשלימו עלייה של 1.3% מתחילת 2021. זאת, לאחר שהלמ”ס דיווחה על יציבות במחירי השכירות בשנת 2020.
בעשור האחרון מחירי השכירות עליהם דיווחה הלמ”ס היו רחוקים מלהדביק את הזינוק במחירי הדירות. בעוד מחירי השכירות עלו בכ־30%, מחירי הדירות עלו ביותר מפי שניים והפער שנפתח בין שני המדדים כיווץ את התשואה שראו בעלי דירות מההשכרה. הירידה בתשואות היתה סבירה בהינתן הריבית האפסית במשק, אולם לא מעט כלכלנים הביעו חשש שמחירי השכירות עלולים בשלב כלשהו לזנק, ולחלופין השינוי במחירי השכירות עליהם מדווחת הלמ”ס לא בהכרח מדויקים ואמינים.
על פי נתוני דיפרנט, מחיר השכירות המבוקש אכן מגלם עליות חדות בהרבה מאלה שרואה הלמ”ס. בסוף מרץ 2021 עמד המחיר הממוצע על 4,646 שקל, לעומת 4,148 שקל בממוצע בסוף 2020, עלייה של 12% בתוך שלושה חודשים. במרץ 2020 עמד המחיר הממוצע על 4,310 שקל, והוא ירד ב־4% עד סוף השנה ברקע למגפת הקורונה, החשש למשבר הכלכלי, החזרה של רבים למגורים עם ההורים והרצון של משכירים רבים להשאיר שוכרים כמעט בכל מחיר. במרץ 2019 עמד המחיר הממוצע על 3,995 שקל, הפרש של 16% בהשוואה למחיר הנוכחי.
במרבית הערים נרשמו עליות במחירי השכירות במהלך הרבעון הראשון של 2021, והירידות או העליות סווגו בהתאם למספר החדרים בדירות. בני ברק למשל רשמה ירידות מחירים בכל הדירות. תל אביב רשמה ירידות מחירים בדירות של 1 ו־2 חדרים. בירושלים ירדו המחירים בדירות 1 ו־3 חדרים, ורמת גן רשמה עליות מחירים בדירות של 1-3 חדרים. יתר הערים רשמו ירידות מחירים בעיקר בדירות חדר. בערים חריש, אילת, הרצליה וקריית גת חלו עליות מחירים בכל הדירות. עם זאת, דירות חדר מהוות במרבית הערים חלק זניח בהיצע הדירות, ולמעט תל אביב ואילת, שבהן חלקן של דירות החדר עומד על שיעור דו־ספרתי, 14% ו־10% בהתאמה, במרבית הערים מדובר באחוזים אחדים בלבד.
2 צפייה בגלריה
הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג. "לראשונה מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים נרשמה עלייה של כ־220 דירות"
(אלכס קולומויסקי )
העיר שבה מחירי השכירות לדירת 4 חדרים הם הנמוכים ביותר היא קריית שמונה, שבה מחיר השכירות הממוצע לדירת 4 חדרים עמד על כ־2,900 שקל בחודש. אך ערים כמו חריש, קריית גת, באר שבע, חדרה, לוד, חיפה וקריית ביאליק נחשבות גם הן לזולות, ומאפשרות להשכיר דירות 4 חדרים במחירים נמוכים מ־4,000 שקל בחודש.
ההיצע ירד בפריפריה
המחקר בדק גם את היצע הדירות להשכרה ומצא, כי ברבעון הראשון של 2021 גדל ההיצע בערי המרכז, וירד בפריפריה. כמו כן ההיצע ברמה הארצית ירד בתקופה זו בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ברבעון הראשון השנה היצע הדירות להשכרה עמד על 44,521 דירות, וברבעון המקביל אשתקד על 52,835.
עם זאת, לאחרונה דיווחה הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג כי לראשונה מאז הרבעון השני של 2016 נרשמו ברבעון האחרון של 2021 יותר רכישות של משקיעים ממימושים, ולדבריה “לראשונה מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים נרשמה עלייה של כ־220 דירות”, מה שאמור להוסיף בהדרגה גם דירות להשכרה לשוק. לפי נתוני האוצר, מאז החל לרדת מלאי דירות המשקיעים/ משכירים נגרעו ממנו 27 אלף דירות.
תל אביב, בדומה לשנים קודמות, היא העיר בעלת היצע דירות להשכרה הגבוה ביותר, נתון צפוי למדי בהינתן שכ־50% מתושבי תל אביב הם שוכרים. היצע הדירות להשכרה בתל אביב עמד על 12% מכלל הדירות להשכרה בישראל, ובסך הכל 6,236 דירות, עלייה בהשוואה לרבעון המקביל ב־2020 כאשר היצע הדירות עמד על 9% ו-6,834 דירות (הירידה במספר הדירות למרות העליה בשיעור הדירות נובעת מירידה בהיצע הכללי).
היצע הדירות בירושלים עומד על 8% ו־4,725 דירות, ירידה יחסית לרבעון המקביל. במקום השלישי נמצאת חיפה עם 8% מהיצע הדירות להשכרה שהן 3,625 דירות, ועלייה של 1%. רמת גן תפסה את המקום הרביעי עם 3,562 ו־6% מכלל היצע הדירות הארצי. במקומות 5-10 נרשמו בהתאמה פתח תקווה, באר שבע, ראשון לציון, נתניה, בת ים וחולון. ברחובות, בני ברק, אשדוד, אשקלון, גבעתיים היצע הדירות הוא 1,000-500.
”הצעירים חזרו למרכז”
לדברי אלעד שריקי, מנכ”ל דיפרנט, “בתקופת הקורונה צעירים נטשו את ערי המרכז וחזרו הביתה להורים או ששכרו דירות קטנות בערי המוצא שלהם, שבהן שכר הדירה נמוך בהרבה. בעלי דירות, בעיקר בערי המרכז, העדיפו להתמודד עם דירה ריקה ולא להוריד את שכר הדירה, מה שמסביר את העלייה בהיצע בעיר כמו תל אביב. יחידות הדיור שהוצעו על ידי המלונות במחיר סמלי חזרו במהרה לרשות המלונות, ובניגוד לכל הציפיות, דירות Airbnb לא חזרו לשוק ולא הגדילו את ההיצע, אלא הוצעו למטרות סאבלט”.
