לקנות דירה להשקעה עם שותפים - כך עושים את זה נכון

רכישת דירה להשקעה בישראל הוא אחד מאפיקי ההשקעה הלוהטים בשנים האחרונות, אבל הדרך לתשואה המיוחלת יש הרבה אותיות קטנות: מס רכישה, שבח, מגבלות מימון, וגם – שותפויות שהופכות להיות פופולריות בגלל ההון העצמי הגבוה הנדרש להשקעה, וטומנות בחובן סיכונים.

יחד עם עו"ד נדל"ן גילי קרנות עזריה, גיבשנו מדריך למשקיע הנדל"ן המתקדם:

1) יש לי בית על שמי ששווה 1.6 מיליון שקל מלפני הנישואין, גם לבעלי יש בית על שמו מלפני הנישואין בשווי 1.2 מיליון. חשבנו לקחת משכנתא על כל אחת מהדירות ובעזרת הכסף לרכוש דירה משותפת בשווי 1.6 מיליון שקל. האם נצטרך לשלם מס רכישה ומה שיעורו?

כן, בהחלט. בישראל קיים פטור בתנאים ממס רכישה, כאשר אחד התנאים הוא שמדובר בדירה היחידה של המחזיק. מכיוון שאין מדובר בדירה יחידה שלכם, תצטרכו לשלם מס רכישה על הדירה כדירה נוספת. עבור דירה בשווי של 1.6 מיליון שקל תצטרכו לשלם מס רכישה של כ- 83,000 שקל (על חלק השווי שעד 1,292,280 שקל – 5%. על חלק השווי העולה על 1,292,280 שקל - 6%).

(תצלום ארכיון)

כמו כן, מכיוון שאתם מעוניינים להשתמש בדירות הקיימות על מנת לגייס הון עצמי, יש לקחת בחשבון שתוכלו לקבל משכנתא עד 50% משווי כל נכס, לרבות השווי הנרכש - בניכוי משכנתא שקיימת על הבתים הקודמים אם יש כזאת. על הנכס הקיים, המשכנתא תינתן בשיעורי ריבית גבוהים יותר, שכן היא מתנהגת כמו "הלוואה לכל מטרה", ולא כמשכנתא לרכישת נכס חדש.

2) ירשתי עם שתי האחיות שלי בחלקים שווים את בית הורינו ואנו משכירות אותו. אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה בשווי 2.2 מיליון שקל שתירשם על שמינו בחלקים שווים. האם נצטרך לשלם מס רכישה וכמה?

כיוון שמדובר בפחות מ-50% מדירת ירושה, מבחינת רשות המסים הדבר אינו שולל את הזכות להקלות במס רכישה כדירה יחידה. עם זאת, שווי הדירה הנרכשת לא מזכה בפטור מלא. לכן, תשלמו מס רכישה כדירה יחידה, בסכום של כ- 18,000 ₪ (על חלק השווי שבין 1,744,505 שקל – 2,069,205 שקל – 3.5% על חלק השווי העולה על 2,069,205 שקל –5%).

3) בהמשך לשאלה הקודמת, האם העובדה שאני מחזיקה בשליש מהדירה שירשתי פוגעת באפשרות שלי לקחת משכנתא? ומהו שיעור המשכנתא שנוכל לקבל על הבית החדש?

בעיקרון אחזקה של שליש מהדירה אותה ירשתן לא נחשבת כאחזקה בדירה גם לעניין המימון, לכן תוכלו לקבל 75% משכנתא כיוון שהמדובר בדירה יחידה. כמובן שמומלץ לפנות לבנק על מנת לוודא את שיעור המימון שהבנק מוכן להעניק, גם ביחס למגבלות נוספות, זאת בטרם חתימה על חוזה.

(תצלום ארכיון) צילום: עמית שעל

4) יש לי דירה על שמי בשווי 1.8 מיליון שקל. אני רוצה לקחת עליה משכנתא ולרכוש דירה נוספת עם אשתי שתירשם על שמנו בחלקים שווים (עבור אשתי זו דירה ראשונה) - מהו אחוז המשכנתא שנוכל לקבל על כל אחת מהדירות.

על הדירה הקודמת תוכל לקבל עד 50% מימון, על הדירה החדשה תוכלו לקבל 62% מימון: אתה 50% ואישתך 75%, הבנק משכלל את זה ל-62%.

5) יש לי דירה שרכשתי בשנת 2000, אם אני מוכרת אותה היום - איך בעצם מחושב מס השבח?

יש צורך לבדוק בכמה קנית, מתי בדיוק קנית, בכמה את מוכרת ומה הזכאויות והניכויים. תחשיב מס השבח, להבדיל ממס רכישה, הוא אישי ובהתאם לנתונים. עם זאת כדאי להדגיש שמי שעבורו השבחת נדל"ן היא מהות ההשקעה, צריך לקחת בחשבון את עניין מיסוי השבח בבחינת כדאיות השקעה.

6) אנחנו שלושה חברים, כאשר לכל אחד יש 350 אלף שקל בחיסכון. לאחד מאיתנו כבר יש דירה על שמו. חשבנו לרכוש יחד דירה ולהתחלק בשכר הדירה ממנה. איזה שיקולים עלינו לקחת בחשבון במהלך כזה?

ישנם שיקולים רבים שצריך לקחת בחשבון כאשר העיקרי בהם הוא הסדרת מנגנון ההשקעה. מה עושים אם אחד רוצה למכור את הדירה ושניים לא? איך מנהלים את השכירות? מה קורה במקרה של נזק שדורש השקעה נוספת? הדבר דורש הסכם שיתוף, אבל מעבר להסכם – יהיה עליכם להתחשב אחד בשני. הסכם השיתוף צריך להסדיר נושאים כמו נשיאה בהוצאות, נקודות יציאה, אפשרות למכור את הדירה וכו'. מהצד החיובי, עבור מי שאין לו דירה, אחזקה של שליש מהדירה לא תפריע לו לקנות לאחר מכן דירה אחרת כדירה יחידה ולקבל הטבות עבורה.

7) יש לי ולבעלי דירה על שמי ששווה 1.8 מיליון שקל. אנחנו מתלבטים האם למכור את הדירה ולרכוש אחת אחרת בשווי 2.2 מיליון שקל, או לקחת משכנתא על הדירה הנוכחית ולרכוש את הבית החדש (בתוספת חסכונות). אילו שיקולים אנחנו צרכים לקחת בחשבון מבחינת מס?

אם תרכשו בית נוסף, תשלמו מס רכישה על הדירה הנוספת, בדירה של 2.2 מיליון שקל מס הרכישה יהיה כ-120,000 שקל. תוכלו לקבל 50% משכנתא על כל אחת מהדירות, ולא יהיה לכם פטור ממס שבח כשתרצו למכור את הדירה הראשונה.

8) יש לי דירת מגורים בשווי 1.5 מיליון שקל, ולאחי דירה בשווי 1.8 מיליון שקל. אני ואחי ירשנו מהורינו את דירת מגוריהם ששווה גם כן 1.5 מיליון שקל. אני מעוניינת למכור לאחי את חלקי. האם אחי צריך לשלם מס רכישה וכמה? בנוסף, האם יש מס שבח על העסקה ביננו?

אם זו הייתה הדירה היחידה של הוריכם, והם לא מכרו דירה אחרת בפטור ממס שבח בשנים לפני פטירתם והם עומדים בתנאי הפטור (למשל - החזיקו בה יותר מ-18 חודשים), אז תוכלו למכור בפטור דירת ירושה - כלומר על המכירה לא יהיה מס שבח. אחיך יצטרך לשלם מס רכישה כדירה נוספת, של כ-39 אלף שקל.

לשאלות נוספות על נדל"ן והשקעות מוזמנים להצטרף אלינו לקבוצת "הקורונה והכיס" של כלכליסט .