טיפים בתחום הנדל"ן: האם כדאי לקנות או לשכור?

71. לשכור או לקנות?

נכס כדאי לרכוש רק אם אתם בטוחים שתעשו בו שימוש, אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל ויו"ר קבוצת מ.א.ן נכסים. "שוק הנדל"ן המניב טומן בחובו סכנה למחזיקי שטחים קטנים, כי קשה למצוא להם שוכר. אם אתם לא משוכנעים שתוכלו לעשות שימוש אישי בנכס - כדאי לבחון אפשרויות אחרות. בעתות משבר, גם במשברים קטנים, בעל נכס קטן יכול לספוג הפסדים גדולים כאשר שכר הדירה יורד או הדיירים נוטשים, ואז עלויות האחזקה של הנכס חלות עליו ונוגסות בהכנסות שציפה לקבל עם רכישת הנכס". אם כבר קונים נכס קטן, רצוי שיהיה באזור ביקוש (פריים לוקיישן), כדי שיהיה קל יחסית למצוא דיירים עבורו, גם בעתות משבר.

קניון רמת אביב (ארכיון) צילום: עמית שעל

72. מיקום, מיקום, מיקום

מיקומו של העסק הוא אחד הפרמטרים שיקבעו את מידת הצלחתו. המיקום צריך להתאים לסוג העסק, לקהל היעד ולצרכיו ולא פחות חשוב - עליו להיות מותאם ליכולת הכלכלית של העסק. "אל תקפצו מעבר למה שאתם באמת יכולים לשלם מתוך הערכה שבעתיד המצב ישתפר", אומרת ליאת דנינו ישראלי, מנכ"לית חברת היייעוץ והשיווק אמבסדור. "בחרו מקום בולט, קרוב ל'מוצרים משלימים', כמו חנות בגדי ילדים בסמוך לג'ימבורי, למשל. כדאי מאוד לבדוק את הנגישות ללקוחות, כולל לקוחות בעלי צרכים מיוחדים. כמו כן, חשוב לבדוק את התחבורה הציבורית באזור ואת סידורי החניה". לדברי דנינו ישראלי, עסקים רבים נפגעים ממחסור בשלטים מכוונים או משלטים לא ברורים: "זה בולט מאוד במבני משרדים ותיקים, שבהם אין מיקום מוגדר לשלטים". במקרים כאלה, היא אומרת, מומלץ להשתמש ביועץ שילוט, שמכיר לעומק את תחום ההכוונה בתוך מבנים.

73. מה לבדוק לפני שקונים או שוכרים

ג'קי מוקמל ממליץ לבדוק לפני ששוכרים או קונים נכס את יחסי הברוטו־נטו בבניין. הוא מסביר: "יש הבדל מהותי בין שטח החנות או המשרד נטו לחישוב ברוטו, הכולל שטח תפעולי שנועד לשרת את כלל המשתמשים בבניין. יש לבדוק לעומק כמה משלמים על השטח התפעולי, ולהשוות למקומות אחרים. ככלל — היחס המקסימלי הרצוי בין השטח התפעולי לשטח הכולל שעליו משלמים הוא 20%". כמו כן, ליאת דנינו ישראלי, מנכ"לית חברת היייעוץ אמבסדור, ממליצה לבדוק שאין על הנכס חובות עבר, ולבדוק ברשות המקומית את התב"ע (תוכנית בניין עיר) כדי לוודא שהוא באמת מיועד למסחר ואין פה עבירה על החוק.

כאשר שוכרים נכס שעליו יש לשלם גם דמי ניהול צריך לבדוק מה אלו כוללים, ואם הם כוללים את הארנונה. יש לבדוק זאת מראש ולכלול את ההוצאה בתוכנית העסקית. "לא לעגל פינות", ממליצה דנינו ישראלי, "לאורך זמן זו הוצאה כבדה לעסק קטן".

74. איך לא להסתבך

אם החלטתם לרכוש משרד או חנות, כדאי מאוד לבדוק אם מינהל מקרקעי ישראל הוא בעלי הקרקע. לא מעט בנייני משרדים ישנים עומדים על שטח של המינהל, ועדיף להימנע מכך עד להשלמת הרפורמה (שלא ברור מתי תקרה). עד אז כל מכירה של הנכס תצריך את אישורו, ובמקרים נדירים המינהל אף עלול להתערב בהשכרתו. לדברי ג'קי מוקמל, אם היחס בין השטח הפרטי לשטח המינהל עומד על 90% זה סביר, מפני שכאשר חלקה של המדינה בקרקע קטן היא לא נוטה להתערב בהליך המכירה.

אם לעומת זאת החלטתם לשכור נכס לצורך הפעלת העסק, לעתים קרובות תוכלו לבחור בין שתי דרכים לתשלום השכירות: דמי שכירות קבועים או אחוז מהפדיון. "מי שפותח עסק חדש, מומלץ לו לבחור בשיטה הראשונה", אומרת ליאת דנינו ישראלי, "לפחות עד שיתנסה בעבודה ויבין מהו היקף הפידיון בפועל. כך גם אפשר לחשב במדויק את ההוצאה לשכירות".