המטרה: משכנתה

בנק ישראל פרסם בשבוע שעבר כי הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד ירדה בחודש יולי לשפל של 2.18%. מדובר בשיעור ריבית בין הנמוכים ביותר בשנים האחרונות. למרות העלאה האחרונה של הריבית ברבע אחוז, משכנתה היא עדיין האשראי הזול ביותר שלקוח יכול לקבל בבנק.

"חלק לא מבוטל מהציבור סבור שמשכנתה לוקחים רק כשרוצים לרכוש דירה, אבל זה ממש לא נכון", אומר אייל ליבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת T-I-M המתמחה בייעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות. "ניתן לקחת מהבנק משכנתה לכל מטרה, גם כדי לממן שיפוץ בבית או טיול לחו"ל. הלוואה כנגד שעבוד של נכס מעניקה לבנק שקט נפשי שעשוי להפחית את עלות ההלוואה. לדברי ליבוביץ', "לקוח שייקח הלוואה רגילה מהבנק, ישלם ריבית גבוהה הנעה סביב פריים פלוס 7%. גם קבלת הלוואה מחברת האשראי אינה כדאית בגלל ריבית כואבת של פריים פלוס 9%".

מי זכאי למשכנתה לכל מטרה?

מי שמחזיק נכס שמתאים לשעבוד

למשכנתה לכל מטרה זכאי כל מי שיכול לשעבד את ביתו לטובת משכנתה, או מי שכבר יש לו משכנתה וקיבל מהבנק מימון בשיעור נמוך משווי הנכס. כדי ליטול משכנתה לכל מטרה יש להמציא לבנק מסמכים התומכים בהוצאה הצפויה, וכן לעמוד בכמה מבחנים. ראשית, יבקש הבנק לבחון את כושר ההחזר של הלווה.

"הבנק יבדוק האם ההחזר החודשי הצפוי לא מהווה יותר מ־30% מכל ההכנסות של התא המשפחתי, וכן יבדוק את שיעור המימון בעסקה ואת יתרת המשכנתה הקיימת. אם סכום המשכנתאות - הנוכחית והקודמת - אינו חורג מ־60% משווי נכס המגורים, תינתן המשכנתה", אומר ליבוביץ'. "מעבר לכך", הוא ממשיך, "כמו בכל אשראי שהבנק מעניק, הנטייה תהיה לאשר משכנתה רק ללווים שמנהלים את התחייבויותיהם כלפי הבנק ללא דופי. הבנק יבדוק, למשל, שללקוח לא חזרו המחאות או הוראות קבע, ולא נרשמו פיגורים בתשלומים".

מי שאין לו התחייבויות  בשיעור גבוה מערך הנכס

מי שכלל התחייבויותיו במסגרת המשכנתה הנוכחית והמשכנתה הקודמת גבוה מ־60% משווי הנכס, בחשבונותיו נרשמו בעבר המחאות חוזרות או הוראות קבע או שחשבונו הוגבל - יתקשה לזכות במשכנתה. כמו כן, הבנק לא ימהר לאשר נטילה של משכנתה לצרכנים הרפתקניים, למשל לצורך רכישה של מניות.

חותמים על ההלוואה. צריך להמציא לבנק מסמכים צילום: shutterstock

מתי זה משתלם?

כשצופים הוצאה עתידית חריגה

לבעלי משפחות הצופים כי השנה הבאה תטמון בחובה הוצאות חריגות, הדורשות מימון חיצוני, ממליץ ליבוביץ' לשקול אפשרות לפנות לבנק למשכנתאות, כדי ליטול הלוואה בדמות משכנתה לכל מטרה, בין אם באמצעות הגדלת המשכנתה הקיימת ובין אם באמצעות נטילה של משכנתה חדשה.

"אמנם, הלווה ישלם 2.5% מגובה ההלוואה כדמי רישום, אך הריבית שתשולם על המשכנתה תהיה נמוכה לאין שיעור מזו שתשולם לבנק במסלול של הלוואה רגילה או מזו שתשולם לחברות האשראי בעת לקיחת הלוואה. מעבר לכך, לרוב ניתן יהיה להגיע להסדר עם הבנק לפיו יוכל הלווה לסלק את המשכנתה בכל רגע ללא תשלום קנס, בניגוד להלוואה סטנדרטית".

התקופה המינימלית להחזר משכנתה לכל מטרה עומדת על ארבע שנים. "בהקשר זה", מסביר ליבוביץ', "החיסרון יכול להיהפך ליתרון כי התקופה הארוכה מאפשרת למשפחה לעמוד בהחזר החוב ביתר קלות". לדבריו, הסכום המינימלי לנטילת משכנתה לכל מטרה עומד על 50 אלף שקל לפחות - אחרת ההלוואה אינה משתלמת לבנק וללווה.

כשנוטלים הלוואה של לפחות 50 אלף שקל

כשמדובר על נטילת משכנתה שגובהה נמוך מ־50 אלף שקל, הכדאיות שלה פוחתת לאור עלויות כגון עמלת שמאי לצורך הערכת שווי הנכס העומד כערובה לפירעון, רישום אגרות שונות ועלות פתיחת תיק. כדאי לשים לב: אף שמדובר בהלוואה בריבית נמוכה, עדיין מדובר בהלוואה חיה ונושמת שהריביות בה עלולות להשתנות לרעת הלווה.

איך להרכיב תמהיל נכון?

למרות עליית הריבית כדאי להיצמד לפריים

"למרות עליית הריבית האחרונה בשיעור של 0.25%, מסלול הפריים הנו עדיין אטרקטיבי - ויש להימנע מהרפתקאות מיותרות", אומר ליבוביץ'. "יש לשלב מסלול זה במינון נכון ולא גבוה מדי. חלק מההלוואה יכול להיות בפריים אם יהיה חלק מתמהיל כולל של הצמדות אחרות, כגון הצמדה למדד או למטבע חוץ. כל זמן שחלק זה מהווה עד 30% מההלוואה, זו בפירוש אופציה שכדאי להביא בחשבון".

לדברי ליבוביץ', קיימת עדיפות משמעותית לנטילת משכנתה במסלול הפריים מאחר שניתן לסלק את ההלוואה במסלול זה ללא קנסות מצד הבנק בכל רגע נתון - זאת בניגוד להלוואות במסלולים שקליים צמודי מדד, שבהם יש להביא בחשבון את עמלת ההיוון במצב של פירעון מוקדם של ההלוואה. מעבר לכך, את מסלול הפריים ניתן יהיה להמיר בעתיד למסלול אחר — אם מגמת העלייה של ריבית בנק ישראל תימשך.

ללווים שיחליטו ליטול משכנתה לכל מטרה במסלול זה, מומלץ להיות ערניים לגבי שינויים עתידיים, זאת מאחר שריבית הפריים עלולה להשתנות בכל חודש. אם זו תעלה, יעלה גם ההחזר החודשי בהתאמה, ואז כדאי לשקול מיחזור של ההלוואה – כלומר נטילתה מחדש במסלול אחר. ללקוח שיכול לספוג עלייה של 10% בהחזר החודשי, כדאי לשקול הגדלה של חלק הפריים בהלוואה, תוך שילוב חלק קטן גם במסלול צמוד המדד.

עדיף לא להצמיד את הפריים לשפיצר

ליבוביץ' ממליץ ללווה שלקח הלוואה במסלול הפריים לקחת את חלק הפריים בלוח סילוקין מסוג "קרן שווה" (בניגוד ללוח שפיצר). לעניין זה, חשוב להבין כי קיימים שני לוחות סילוקין במשכנתאות. הלוח הנפוץ ביותר נקרא לוח שפיצר, ובו משכללים את הריבית והקרן לאורך כל התקופה ומחלקים את כל ה"חבילה" במנות שוות לפי תקופת ההלוואה שהלווה בחר. כל תשלום בלוח זהה לקודמו, למעט המדד שמשנה אותו.

לעומת זאת, בלוח סילוקין הבנוי על שיטת "הקרן השווה", הלווה משלם בכל חודש מנות שוות של הקרן לפי התקופה שהוא בחר וכל חודש משלם את הריבית על היתרה הבלתי מסולקת. כלומר, שככל שזמן הפירעון חולף, נשאר ללקוח לשלם פחות ריבית כי היתרה הולכת וקטנה. במסלול זה התשלומים הולכים וקטנים.

החיסרון במסלול "הקרן השווה" הוא שהתשלומים החודשיים בו מתחילים גבוה יותר לעומת שפיצר. עם זאת, מבחינה כלכלית אין ספק שעדיף לשלם לפי לוח זה.

לא רצוי להתפתות לקחת הלוואה צמודת מדד

הבנקים טוענים שכשריבית הפריים תעלה, היא תשפיע על ההחזר החודשי - מה שעלול לפגוע ביכולת הלווה לעמוד בנטל התשלום. "זה אמנם נכון, אבל צריך להביא בחשבון שבהלוואה במסלול הפריים, הקרן "ננגסת" בצורה מהירה יותר ולכן בסוף ההלוואה נשלם הרבה פחות כסף במסלול פריים מאשר בהלוואה צמודת מדד. לווה שנטל משכנתה במסלול צמוד פריים, יוכל לחסוך עד מאות אלפי שקלים במשך כל תקופת ההלוואה ביחס ללווה שנטל משכנתה במסלול צמוד מדד.

"בבדיקה שערכנו לגבי השפעת המדד על גובה יתרת המשכנתה וגובה ההחזר החודשי, מצאנו כי המסלול צמוד הפריים עדיף על מסלול צמוד מדד, בניגוד לרושם שנוצר לגבי הסיכון הכרוך בנטילת הלוואות במסלול הפריים. צריך לזכור שבחודשיים האחרונים עלה מדד המחירים לצרכן ב־1.3%, לעומת ריבית הפריים שעלתה ב־0.25%.