איך מתמודדים עם טעויות במשכנתה

1. ריבית: חישוב לא נכון של ריבית והצמדה או הזנת נתונים לא נכונות

מקור הטעות: "הטעויות הקשות ביותר קשורות בשיעורי ריבית או הצמדות שגויות של מדד, שער מט"ח או ריבית פריים שהוזנו למערכת באופן שגוי או שחושבו באופן לא נכון כתוצאה מהגדרות לא נכונות של המתכנת", אומר רו"ח ירון פלד, שותף מנהל בקבוצת ביקורת מערכות המידע של פירמת רוה"ח BDO זיו האפט. "במקרים אחרים הטעות יכולה לנבוע מחישוב ריבית יומית על ידי חלוקת שיעור הריבית השנתית ל־360 ימים בזמן שהחיוב נעשה לפי 365 ימים".

איך מזהים את הטעות: חישוב עצמאי של לוח הסילוקין לפי הריביות וההצמדות הנכונות המופיעות בנתוני הבסיס והשוואתו ללוח הסילוקין של הבנק יכול לעזור בזיהוי הטעות. אפשר גם לגלות טעויות מסוג זה כשמבקשים מהבנק את נתוני ההלוואה ומגלים שאינם זהים לאלה שבהסכם ההלוואה המקורי.

מניעה כללי זהב נגד טעויות במשכנתה מספר כללים שיסייעו במניעת תקלות נפוצות מראש רימונה פרקש ברוך לכתבה המלאה 

2. עמלות: חיוב יתר של הלקוח או חישוב שגוי של עמלות

מקור הטעות: "לעתים יכולה להיווצר סיטואציה של חיוב יתר בעמלות פתיחת תיק, אגרת רישום, אי־הודעה, פירעון מוקדם וכדומה", אומר פלד. "מצב שכזה עלול להיגרם מהזנה שגויה של נתונים או עקב היעדר בקרה מספקת". לדברי פלד, במקרה של עמלת פירעון מוקדם יכולה הטעות לנבוע מחישוב שגוי של העמלה, מכיוון שזו מבוססת על הפרש הריביות בין הריבית במשק כיום לריבית שעל פיה נלקחה ההלוואה ומושפעת מגובה ההלוואה שנלקחה. "חישוב שגוי של העמלה הוא קריטי ויכול להסתכם באלפי שקלים מיותרים", אומר פלד.

איך מזהים את הטעות: על הלקוח לבדוק את העמלות שנגבו ולבחון אותן מול רשימת העמלות שמפרסם בנק ישראל ומול הסכם ההלוואה. במקרה של עמלת פירעון מוקדם, מומלץ לעשות את החישוב ולבדוק אם הוא תואם לסכום שנגבה.

3. מועדי ההלוואה: הזנה שגויה של תקופת ההלוואה או תאריכי ההחזר למערכת

מקור הטעות: לעתים קורה שבשל טעות אנוש של פקיד בהזנת נתונים, תקופת ההלוואה אינה מעודכנת במחשב בצורה נכונה. כתוצאה מכך, עלולים להיווצר עיוותים בעלויות המשכנתה. לחלופין, בגלל הטעות עלולים ההחזרים של ההלוואה להתבצע בתאריכים או בתדירות שגויה, דבר שעשוי להכביד על נוטל ההלוואה ולהקשות עליו בדרך לעמידה

הזנה שגויה עשויה לגרום לעיוותים בעלויות צילום: מיכאל קרמר

בהחזרים, למשל ההחזר שמתבצע אחרי קבלת המשכורת ויוצר קשיי נזילות אצל הלווה.

4. מסלולי ההלוואה: הגדרה שגויה של מסלול או מסלולי ההלוואה

מקור הטעות: קיים מגוון מסלולי הלוואה: ריבית קבועה, משתנה, צמודת מדד או צמודת מט"ח. "כיום מוצעות בבנקים ובגופים פיננסיים אחרים הלוואות המשלבות מסלולים שונים בתמהילים שונים. טעות בהזנה של פרמטרים אלה עלולה להביא לחיוב מהותי ביתר", אומר פלד.

5. ביטוח: הלקוח נדרש לשלם פעמיים על אותו ביטוח

מקור הטעות: בדרך כלל, נותני ההלוואה דורשים מהלקוח לעשות ביטוח על הנכס לצד ביטוח חיים. סוגי הביטוח הנדרשים משתנים בהתאם לסכום ההלוואה שנלקחה ומשתנים בהתאם לתקופת ההחזר. לעתים, כאשר מערכות הבקרה של הגוף המלווה אינן מצליחות לעלות על הטעות, קורה שלוקחי ההלוואה משלמים פעמיים את אותו ביטוח: הן באמצעות פוליסה של נותן ההלוואה והן באמצעות פוליסה של חברת ביטוח נוספת.

איך מזהים את הטעות: יש לבדוק בתדפיסי הבנק או באלו של נותן ההלוואה שאין כפל תשלום. "חשוב גם לוודא שפוליסה שמשועבדת למלווה נשלחת באופן אוטומטי ללווה בכל מועד חידוש של הביטוח. אם למשל עושים ביטוח חיים בחברת ביטוח כלשהי, רצוי לוודא שהפוליסה תישלח לבנק או לנותן ההלוואה באופן אוטומטי ויזום על ידי חברת הביטוח וכך ניתן יהיה להבטיח שלא מופעל ביטוח נוסף אצל נותן ההלוואה", אומר פלד.

6. תחנות היציאה: תחנות היציאה במשכנתה או נתוני הפירעון החלקי לא הוגדרו נכון

מקור הטעות: "קיומן של תחנות יציאה חשוב בין היתר למקרים שבהם הצרכן רוצה למחזר משכנתה או לבצע פירעון

מוקדם. טעות שבה לא הוגדרה כראוי במחשב תחנת יציאה או שתחנה הוגדרה בתאריך שגוי עלולה לבוא לידי ביטוי בחיוב ביתר, בקנסות או בתנאים לא אופטימליים", מזהיר פלד. במקרים אחרים, כאשר פורעים חלק מהמשכנתה, אפשר להותיר את ההלוואה על התקופה שנותרה ולהקטין את ההחזר החודשי ולהותיר את אותו החזר חודשי, ובכך לקצר את מועד סיום ההלוואה. כאשר נתוני פירעון אלה אינם מוזנים באופן נכון, הלווה עלול להמשיך לשלם סכומים גבוהים יותר ממה שהוא צריך לשלם בפועל.