איך להפחית את תשלום הארנונה

בתחילת כל שנה שולחת הרשות העירונית שומה שנתית לתשלום הארנונה. השומה נשלחת לכל מי שמחזיק בנכס: לאנשים פרטיים שגרים בנכס וכן לבעלי עסקים ומפעלים שמשכירים נכס או שבבעלותם נכס. השומה נשלחת בדרך כלל במהלך חודש ינואר והיא נבלעת בפנקס תשלומים מפורט שמתאר את סוג הנכס, גודלו וסיווג השטחים השונים בו, בצד חישוב העלות של שטחים אלה והנחות שונות. "מדובר במסמך רשמי של הרשות המקומית שכדאי מאוד לשים לב אליו", אומר עו"ד יואב ביין, שותף מייסד במשרד פרופ' ביין ושות' בחיפה, ומומחה למשפט מינהלי ומיסוי. לדבריו, "צריך לזכור שאפשר להפחית את הסכום לתשלום הרשום בחלק התחתון של הפנקס, בין היתר לנוכח סיווג לא נכון של הנכס שנקבע גם הוא בשומה. תיקון השומה שיוביל להפחתת סכום הארנונה עשוי להסתכם באל חופי שקלים בשנה ובמאות אלפי שקלים במשך שנים". עם קבלת השומה השנתית ישנו פרק זמן של 90 יום כדי להעביר התנגדויות לשומה. "כלכליסט" מסביר כיצד לנצל את חלון ההזדמנויות.

איך נקבע התשלום

חוק ההסדרים מגדיר שלושה קריטריונים המשמשים מבחן לצורך חישוב גובה הארנונה: סוג הנכס, שימושו ומיקומו. אלא שכל רשות עירונית קובעת לה חוקים והגדרות משלה, וכך נושא הארנונה נעשה מורכב ונתון לפרשנויות רבות.

"החוק קובע כי הארנונה תוטל לפי תעריף קבוע לכל מ"ר", אומר עו"ד דרור יצחקי. לדבריו, "לכל רשות מקומית יש שיטת חישוב משלה. ישנן רשויות שחישוב השטחים בהן נעשה לפי שטח נטו. כלומר שטח רצפה בלבד, ללא השטח שמתחת לקירות הפנים או החוץ של המשרד. ישנן רשויות שמודדות גם הן לפי שטח נטו, אבל אצלן שטח זה אינו כולל רק את קירות החוץ. רוב הרשויות מודדות בשיטת הברוטו, כלומר עם קירות פנים וחוץ. נוסף על כך יש רשויות שמוסיפות לשטח המדוד את החלק היחסי ברכוש המשותף בבניין או בקומה, ויש כאלה שלהן שיטת חישוב שונה לשטחים, למשל גלריות, סככות, מרפסות, מקלטים, פירים, חללים ויחידות אטומות".

איור: דניאל גולדשטיין

למי כדאי לבצע בדיקה

מי שיכול להיות מושפע באופן משמעותי משינוי ומבדיקה של סיווגים שונים וגדלים המופיעים בדו"ח השנתי של הארנונה הם אנשים שמחזיקים בנכס גדול. הדבר משפיע במיוחד על עסקים ומבנים המשמשים לתעשייה, אולם גם בעלי בתים פרטיים שברשותם נכס גדול יותר יכולים למצוא טעויות בדו"ח השנתי, שעשויות להוזיל להם במידה ניכרת את הארנונה. ככל שמדובר במבנה מורכב יותר, למשל מבנה עם מחסן, מרתף, גג, מרפסת וכדומה, הסיכויים שישנן טעויות או אי־דיוקים בחישוב גבוהים יותר.

הדרך לערעור

כדי לקבוע אם הסכום לתשלום ריאלי ומשתלם לערער עליו, יש לעיין בפנקס התשלומים ולבדוק כמה דברים:

מי רשום בפנקס כמחזיק בנכס

חשוב להקפיד על כך שהמחזיק בנכס בפועל יהיה זה שרשום ברשות העירונית כבעל חשבון הארנונה, כדי שלא יבקשו מבעל הנכס לשלם את החשבון. "הדבר שכיח במיוחד בחברות שבהן עלול לחול ערבוב בין החברה המחזיקה בנכס לבין הבעלים הפרטי של הנכס", אומר עו"ד ביין. לדבריו, "חשוב מאוד להימנע מהערבוב הזה כדי שהבעלים הפרטי של הנכס לא יהיה חשוף לתביעה במקרה של אי־תשלום הארנונה".

עו"ד יצחקי מחזק את הדברים ומסביר כי חובת תשלום הארנונה חלה על המחזיק, שיכול להיות הבעלים, השוכר או מי שמשתמש בנכס בפועל. "לכן אם מישהו חדל מלהחזיק בנכס, חובה עליו להודיע לרשות על כך בכתב ולוודא שהודעה התקבלה אצל פקידי הרשות ואף יושמה", אומר יצחקי.

בדיקת סיווגים

בכל פנקס לתשלום ארנונה מפורטים הסיווגים השונים שמכיל הנכס: מחסן, חניה, מרתף וכדומה. בבדיקה ראשונה, גם אם אי אפשר למדוד במדויק את הגודל של כל חלק, אפשר לבדוק אם הסיווגים השונים מתאימים למצב בשטח.

סיווג כתעשייה או מלאכה

סיווג נכס עסקי כ"תעשייה" יכול להוזיל במידה ניכרת את הארנונה לעומת סיווג כ"מלאכה". לדברי עו"ד ביין, "ההיגיון שעומד מאחורי ההבחנה הזו הוא שתעשייה מביאה עמה תעסוקה וקבלני משנה שעובדים איתה, ולכן יש לעודדה, בין השאר באמצעות הורדת מחירים. כיום המגמה היא להוריד עוד יותר את המחירים כשמדובר בתעשייה ירוקה". אלא שלדבריו, "הבעיה היא שלעתים הגבול בין תעשייה ומלאכה יכול להיות דק מאוד ומצריך מומחיות. הדבר בא לידי ביטוי פעמים רבות בעת העברת פעילות עסקית למדינות אחרות. למשל, טיפלתי במקרה שבו מפעל העביר את רוב פעילותו לחו"ל, ובכל זאת, אחרי בדיקה מדוקדקת ודין ודברים עם הרשות המקומית הוכחנו שהוא עדיין צריך להיות מסווג כתעשייה".

חלוקה לקומות

בפנקס בנכס עסקי קיימת חלוקה לפי קומות: מרתף, קומת קרקע וקומה עליונה, ולכל קומה יש חיוב אחר. התמחור של כל קומה נקבע באמצעות בדיקה של הגדרת מרתף או קומה בצו הארנונה של אותה רשות מקומית. לפי הגדרות אלה מבצעים את המדידה. באופן כזה אפשר לבדוק אם ניתן להפחית באופן ניכר את העלויות. הדבר שכיח במיוחד כשמדובר בקומת מרתף, שבה ככל שמדובר במרתף עמוק יותר, עלותו נמוכה יותר. הרשויות מסווגות את עומק המרתף באמצעות סימון של ע־1, ע־2 וע־3, כאשר ע־3 נחשב לסיווג הזול ביותר.

חניה

לא כל אזור החניה צריך להיות מחויב, כי לא תמיד משתמשים בכולו. כמו כן ברשויות מסוימות חניה מקורה עולה יותר מאשר חניה לא מקורה וקירוי חלקי אינו זהה לקירוי מלא. לכן חשוב לבדוק את גודל החניה וההגדרה שלה בפנקס ולהשוות עם הגדרות הרשות המקומית.

חדר או מחסן

אם חדר מסוים משמש בפועל כמחסן אך הוא אינו מוגדר בפנקס ככזה אלא כחדר, התשלום עליו יהיה גבוה יותר. לכן מומלץ לדאוג שגם בפנקס הוא יהיה רשום ככזה, כך אפשר יהיה להפחית עלויות.

מרפסת או גג

רוב הרשויות מחייבות בארנונה על מרפסת ואילו על גג ניתן פטור. עם זאת, אופן החיוב על מרפסת תלוי בשימוש שנעשה בה. לא בכל רשות מקומית מחייבים בתשלום ארנונה על מרפסת. לעתים שטח של גג יכול להיחשב מבחינת הרשות לסוג של מרפסת, אולם אם מדובר למשל בגג משותף ושטח הגג אינו מרוצף, העלות שלו תהיה נמוכה יותר ואפילו פטורה מתשלום. לעומת זאת, גג שגודר, רוצף וחובר לדירה ומשתמשים בו למשל כשטח לעשיית מנגל וכדומה, ישנה אפשרות שהרשות תראה בשטח מרפסת ותחייב את בעל הנכס בתשלום ארנונה על שטח זה.

פטור מתשלום: נכס הרוס או ריק

"פטור מלא מתשלום ניתן לקבל כאשר מדובר בנכס ריק. במקרה כזה הפטור מוגבל לתקופה של שישה חודשים והוא ניתן פעם אחת כל עוד לא שונתה הבעלות על הנכס. קיימות רשויות שאינן מאפשרות לקבל פטור זה. לעומת זאת פטור בגין נכס לא ראוי/הרוס אינו מוגבל בזמן, אולם כדי לקבלו יש לעמוד בעוד קריטריונים שקבעה הרשות המקומית", אומר יצחקי.

פסק דין שניתן לאחרונה בנוגע לפטור מתשלום ארנונה על נכס הרוס מקל את הקריטריונים להכיר בנכס ככזה. עד כה יכלה הרשות המקומית לדרוש מבעל הנכס תשלום ארנונה במקרה שבו עלות שיפוץ הנכס והבאתו למצב שמיש נחשבה בגדר הסביר. אולם לפי פסק דין זה הדיון בשאלת שווי השיפוץ כבר אינו רלבנטי, והקריטריון היחיד שלפיו תיקבע ההנחה יהיה מצבו הפיזי של הנכס. עם זאת, הרשות המקומית עדיין תוכל לטעון שהנכס מוגדר כנכס הרוס באופן מלאכותי, למשל אם יוכח שבעל הנכס פירק בכוונה חלונות, אמבטיות ושירותים בנכס.

חיוב לא חוקי

לדברי ביין, "אמנם יש חוק ארצי שנוגע לכל הרשויות בעניין מסי ארנונה, אולם בפועל כל רשות קובעת לעצמה את החוקים שלה וההגדרות מאוד משתנות בין רשות לרשות. החוכמה היא לנסות למצוא את המקרים שבהם החקיקה המקומית אינה מתיישבת עם החוק הארצי, ובעיקר להוכיח את מה שנמצא בשטח האפור. בסופו של דבר מדובר בשאלות שמחייבות בחינה מדוקדקת והוכחה".

ביין נותן לדוגמה את עיריית יבנה שבה במשך שנים רבות חייבו על מרתפים בסכומים גבוהים, אולם אחרי בדיקה מעמיקה התברר שעל מרתפים אי אפשר לחייב בסכומים כאלה וכי חיוב שכזה עומד בניגוד לחוקי המדינה, שקובעים סכום מרבי לגבייה. משנת 1985 מנועות הרשויות מלהעלות ארנונה אלא אם כן הן קיבלו אישור מיוחד לכך מהמדינה.

גבייה לא חוקית רשויות מקומיות מסוימות נהגו לגשת להליך גבייה מינהלי במקרה של חייבים שלא שילמו את חוב הארנונה שלהם, ומיהרו לשלוח גובים. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי מדובר בצעד לא חוקי שיש להשתמש בו רק במקרים חריגים מאוד. לפי פסק הדין, על הרשות המקומית להגיש תביעה משפטית ובאופן כזה לאפשר לנישום להתגונן.