כספי ההנפקה ישחררו את ג'ין פיליפס מערבות אישית

אם לסכם במשפט אחד את חברת סאות'רן פרופרטיז מקבוצת TCI שהחלה אתמול ברואד שואו לגיוס חוב של 90 מיליון דולר בבורסת תל אביב, נראה שמדובר בחברה עם נכסים טובים מאוד אך עם מייסד וממשל תאגידי בעלי עבר בעייתי, גם ייעוד תמורת ההנפקה עשוי להרים לא מעט גבות בקרב המשקיעים בישראל.

סאות'רן פרסמה אתמול את התשקיף שלה לגיוס אג"ח לא מובטחות בישראל והיא צפויה לבצע את הגיוס הראשון באמצעות פועלים אי.בי.אי בעוד שבועיים. מהתשקיף שפורסם אתמול עולה ש־83% מהחוב שסאות'רן מתכוונת לגייס בישראל מיועדים להחלפה של ארבע הלוואות בהיקף של 75 מיליון דולר ורק 15 מיליון דולר מיועדים לרכישות לצורך צמיחה. לדברי סאות'רן, שהמנכ"ל שלה הוא דניאל מוס, החלפת ההלוואות מיועדת להביא את החברה למצב נקי מהלוואות צולבות, וכי תבצע בעתיד מימון מחדש לנכסים הקיימים שישחררו מזומן נוסף לטובת מחזיקי האג"ח. אולם משקיע מישראל שיחליט להשתתף בהנפקה של סאות'רן יצטרך להביא בחשבון ש־83 אגורות מכל שקל שישקיע ילכו לפירעון הלוואות ישנות ורק 23 אגורות ישמשו לצמיחה חדשה.

עוד פרט תמוה שעולה מהתשקיף הוא שההלוואה העיקרית שתוחלף על ידי כספי האג"ח שיונפקו בישראל היא מעין אג"ח קורפורייט בריבית של 12%. נכסי המולטי פאמילי של סאות'רן מאוגדים תחת T Residential Holdings, שהעניקה לחברות־הבנות הלוואה של 37 מיליון דולר בריבית שנתית של 12% וקיבלה שעבוד שני על הנכסים. הלוואה דומה מאוד לאג"ח קורפורייט, כלומר אותו אג"ח שהיא עכשיו מנסה לגייס בישראל. מוס מעוניין להחליף את ההלוואה הזו בכספי הפנסיה של החוסכים הישראלים, כך שכל ריבית שיקבל בישראל (בתוספת עלויות הנפקה) מתחת ל־12% הוא יקנה ברצון.

ג'ין פיליפס בעל השליטה בחברת הנדל"ן האמריקאית TCI

הלוואה נוספת שמיועדת להחלפה היא על בניין המשרדים Browning Place שבו שוכנים המשרדים של סאות'רן ושל קבוצת TCI כולה. מדובר בהלוואה של 23 מיליון דולר בריבית של 6% שמייסד הקבוצה, ג'ין פיליפס, ערב לה אישית, וכספי הפנסיה של החוסכים הישראלים ישחררו אותו מערבות זו. הלוואה נוספת שתוחלף בגובה של 2.5 מיליון דולר ובריבית של 4.5% על קרקע שמיועדת להקמה של מגורים להשכרה שרשומה בשם Lakeside Lofts. בנוסף, סאות'רן מייעדת את הכסף שלה להחלפה של מחצית מהלוואה של 25 מיליון דולר שמימנה רכישת קרקע (Windmill Farms) שמיועדת להקמה של פרויקט מגורים. את סאות'רן, שעוסקת בהחזקה של בתים להשכרה (Multi Family) בדאלאס טקסס, מביאים לישראל חברת רדהאן שבבעלות אייל ידווב ויובל ברק שזה להם הגיוס הראשון של חברת נדל"ן אמריקאית בתל אביב.

סאות'רן היא חלק מקבוצת TCI שנסחרת בבורסת ניו יורק בשווי של 100 מיליון דולר. יש לה פורטפוליו נכסים איכותי רובו בשווי של 596 מיליון דולר (שמדורג על ידי מעלות ומדרוג ב־A) עם שיעור מינוף נמוך יחסית של 48% שנמצא תחת פיקוח הדוק של HUD — הרשות הפדרלית לדיור בארה"ב. הבעלות הפורמלית (80%) של TCI מוחזקת על ידי חברת הנאמנות May Trust שהמוטבים שלה הם ילדיו של מייסד החברה ג'ין פיליפס שאינו נושא תפקיד רשמי בקבוצה. גם צאצאיו של פיליפס אינם מעורבים בחברה. שניים מבניו עוסקים בנדל"ן באופן פרטי ושתי בנותיו עוסקות בכתיבה. אולם לדברי מוס הם מעוניינים לשמור את האחזקה שלהם ב־TCI לטווח ארוך כאחזקה פיננסית. נראה שחתמי ההנפקה לא למדו את לקחי העבר מההנפקה של חברת וורטון פרופרטיז של ג'ף סאטון, שגם היא ניסתה לגייס את הכסף שלה בישראל לצורך החלפה של הלוואות בארה"ב ונכשלה.