מארק שימל במגעים לגיוס חצי מיליארד שקל לקרן ריט למגורים

דמות מפתיעה מקיימת בימים אלה פגישות עם גופים מוסדיים לגיוס קרן ישראלית. ל"כלכליסט" נודע כי מארק שימל, אחד מהאחים שימל שהיו שותפים של נוחי דנקנר באי.די.בי, מנהל מגעים לגיוס של 500 מיליון שקל לקרן ריט חדשה למגורים.

הקרן, שתתמקד בשכירות לטווח ארוך בישראל, תיקרא קרן אקונה. בשיחות מול בתי ההשקעות וחברות הביטוח מצהיר שימל כי היא מוקמת כחלק ממהלך רחב שהוא רוצה להוביל בשנים הקרובות בתחום השכירות לטווח ארוך בישראל. 

מימין: האח ג'קי שימל, נוחי דנקנר. התחילו בשותפות צילום: אוהד צויגנברג

שימל גייס לצדו להקמת הקרן את יאיר טל, שהיה ממייסדי החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה דירה להשכיר וכיהן בה במשך שש שנים, מהן שנתיים כמנכ״ל. קודם לכן מילא שורה של תפקידים בכירים במשרד האוצר, האחרון היה סגן בכיר לחשבת הכללית, מיכל עבאדי־בויאנג'ו. טל הודיע לאחרונה על פרישתו מדירה להשכיר, והוא ייכנס לתפקידו באקונה החודש.

מארק ואחיו ג'קי צברו נכסים בשווי מיליארדי דולרים בעסקאות נדל"ן בעולם, והם מתמקדים בלונדון ומחזיקים בה בבנייני משרדים ונדל"ן מסחרי, כמו גם בערים גדולות נוספות בריטניה. לחברה המשותפת שלהם נכסים בארה"ב, צרפת, שוייץ, רומניה והודו. עסקי הליבה של המשפחה הם נדל"ן, אך ברבות השנים נוספו עוד מגזרים, בהם טכנולוגיה.

מארק היה מהמשקיעים הראשונים ב־WeWork, לאור היכרות מוקדמת עם המייסד אדם נוימן. הוא יצר בהודו יחד עם משקיעים מקומיים קבוצת זכיינות שלאחרונה פתחה את הבניין ה־35 שלה בתת היבשת, וזה אוכלס בתפוסה של 85% ביומו הראשון. היכרותו של מארק עם פעילות WeWork הכינה את הקרקע לפלטפורמה של אקונה.

מוכרים מהפעילות עם נוחי

זוהי פעילות ראשונה שמבצע האח הצעיר בנפרד מאחיו. האחים עברו בשנים האחרונות לגור בארץ, ג'קי מתגורר בירושלים ומארק עם אביהם במושב בשרון. השניים מוכרים בעיקר לאחר שרכשו עם נוחי דנקנר, משפחת לבנת ואבי פישר את השליטה בקונצרן אי.די.בי מידי משפחת רקנאטי בשנת 2003 תמורת כ־860 מיליון דולר. תחת שליטתם, אי.די.בי הגיעה לחדלות פירעון ונמכרה ב־2014 בהסדר חוב שכלל תספורת של מאות מיליוני דולרים לאדוארדו אלשטיין, שבעצמו איבד אותה השנה. בישורת האחרונה לשותפות עם דנקנר התקררו היחסים בינו לבין האחים על רקע חילוקי דעות. 

מארק שימל. ההיכרות עם WeWork הכינה את הקרקע לאקונה

האחים שימל תיווכו באחת העסקאות הבולטות של הקבוצה: רכישת בניין HSBC במנהטן תמורת 300 מיליון דולר ב־2008, שכעבור שנים מעטות המריא שוויו למיליארד דולר. בין האחים לנכסים ובניין קיימת בוררות ארוכת שנים לגבי עמלת "דמי ייעוץ" שהם אמורים לקבל תמורת התיווך, ואלשטיין סירב לשלם. לטענת נכסים ובניין, גובהה 77 מיליון שקל, ולטענת האחים 200 מיליון שקל. ההערכות הן שתחת הבעלות החדשה, קבוצה בראשות מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, הנושא ייפתר.

דירה להשכיר הוקמה כדי לקדם פעילות של דיור להשכרה, כנהוג בעולם, בניסיון להתמודד עם מצוקת הדיור ומחירי הדירות הגבוהים. בפרויקט שכירות ארוכת טווח מקבל הקבלן קרקע במחיר נמוך מאוד, ובתמורה מתחייב להשכיר את כל הדירות בפרויקט, רבע מהן לזכאים בדמי שכירות הנמוכים ב־25%־30% ממחיר השוק. תוכנית כזו אמורה להקטין את הביקושים לדירות, לבלום את עליית המחירים ולספק פתרונות דיור לרבים. הקרקע הראשונה שנותבה לפרויקט נמכרה ב־2013 לחברת רובינשטיין בתמורה ל־21 מיליון שקל, לטובת פרויקט שיכלול 238 דירות ברעננה; רבע מהדירות מושכרות במחיר מפוקח.

הגישה: לא חייבים לרכוש

הגישה שמציג שימל למוסדיים היא שאף שרכישת דירות היא דרך חיים בארץ, היא איננה מתאימה לכל אחד. בעיניו, אנשים רוכשים דירות גדולות למרות שהם לא ממש צריכים אותן, אלא מבקשים תחושת ביטחון.

לפי הנתונים שהעבירה אקונה למוסדיים בפגישותיהם הראשונות, היא מכוונת לקרן שתפקידה לא יסתיים בהקמת הדירות והשכרתן, אלא יכלול ליווי משמעותי של השוכרים. לדוגמה, אפליקציה שתציע פתרונות לשוכרים, למשל כשדבר מה תקול בדירה ויש לתקנו, אבל גם תאפשר להתעדכן על פעילויות פנאי ולעודד קשר ותחושת קהילה בין השכנים.

לפי תוכנית העבודה של הקרן, בשלב ראשון היא תרכוש 1,000 דירות ובעשור הקרוב תגיע ל־10,000 דירות, הן מיזמים והן בייזום עצמי, והן ינוהלו בשיתוף עם חברת ניהול דירות חיצונית. הדירות יהיו באזורי הביקוש חדרה־גדרה, ירושלים וחיפה, ובדמי שכירות חודשיים של 8,000-4,000 שקל בחוזים של 10-5 שנים.

הריט בישראל בחיתוליו

תחום קרנות הריט חדש יחסית בארץ. ב־2016 הושלם התיקון לחוק הריטים, שיצר את התנאים להקמה של קרנות נדל"ן להשקעה בנדל"ן למגורים. במסגרת התיקון, קיבלו הקרנות לראשונה היתר לעסוק בייזום דירות למגורים וברכישת מקבצי דיור שלמים; והותר להגיע למינוף של 80% במקום 60% לקרנות שעוסקות בנדל"ן מניב למסחר ומשרדים. כמו כן נקבעו הטבות מס: תשלום מס רכישה מופחת בעת רכישת דירות - 0.5% במקום 8%; פטור מתשלום מע"מ בעת רכישת נכסים מגופים פרטיים; מס מופחת של 20% על הרווחים מהשכרת דיור ורווחי הון ממימוש הקרקעות, במקום מס רווחי הון רגיל (25%). החוק מתנה את ההטבה ברכישה של 20 דירות, שיוחזקו למשך 20 שנה לפחות.

באותה שנה הוקמה והונפקה בבורסה קרן ריט למגורים ראשונה - מגוריט, בראשות ארז רוזנבוך. מאז ההנפקה, מניית הקרן לא מצליחה להתרומם ונסחרת בשווי של כשני שלישים מהשווי בהנפקה, בשל גיוסי הון תכופים שביצעה אבל גם בשל פוטנציאל התשואות המוגבל, לפי הערכות, נוכח המחירים הגבוהים של מחירי הדירות בישראל.

כשהתשואה השנתית מדירות במרכז הארץ מסתכמת ב־2.5%–3.5%, יחד עם עלויות הגיוס ודמי ניהול, התשואות בקרנות ריט למגורים מצומצמות, מה שמאזן את המחיר המופחת שבו נרכשות הדירות בשוק.

שתי חברות נדל"ן ביקשו לפני שנה לגייס קרנות ריט, אאורה ואזורים. אזורים הספיקה בפברואר 2020 לגייס 400 מיליון שקל לפי שווי 620 מיליון שקל אחרי הכסף, ואף רכשה מקבצי דיור להשכרה. המניה נסחרת בשווי גבוה בכ־15% מההנפקה. אאורה דחתה את ההנפקה בצל הירידות במניות הנדל"ן בשנה האחרונה והמשבר הפיננסי שחוותה ובינתיים נפתר.