ריט 1 סודקת את חומת האופטימיות של הנדל"ן המשרדי

עד כמה עתיד משבר הקורונה לזעזע את שוק המשרדים? עד עתה דיברו בכירי ענף הנדל"ן המניב במונחים של חומת אופטימיות בצורה, אך הדו"חות הכספיים שפרסמה אתמול קרן ריט 1 סדקו אותה מעט. אף שבינתיים פגעה הקורונה רק במקצת בתחום המשרדים, המהווים 56% מהנדל"ן המניב של הקרן, התחזית הנוכחית בהחלט מרמזת שהמצב עלול להשתנות מהותית. היקף הנדל"ן להשקעה של ריט 1 עומד כיום על 5.5 מיליארד שקל, לעומת 8 מיליארד שקל של גב־ים בתום הרבעון השלישי, ו־29.3 מיליארד שקל של עזריאלי בסוף הרבעון השני.

בחודשים האחרונים נעמדו שני מחנות משני עברי המתרס — בכירי ההייטק, שמכריזים על מגמה גוברת של מעבר לעבודה מהבית, ומנגד מנכ"לי חברות הנדל"ן המניב, שמעריכים כי חברות ההייטק יתקשו לעמוד בכך. צ'ק פוינט ולייבפרסון כבר מגבשות מתווים לצורת העבודה החדשה, בעוד מנכ"ל חברת גב־ים אבי יעקובוביץ טוען מצדו כי "מרכזי המחקר והפיתוח פועלים סביב השעון, וההייטק ממשיך להיות הקטר של החברות הגדולות בעולם המשרדים".

ריט 1 מחזיקה בנכסים בולטים ברחבי הארץ, במרכזי קניות פתוחים, מרכזים לוגיסטיים וחניונים. המנכ"ל שמואל סייד אמר עם פרסום התוצאות כי "עד כה, הפגיעה כתוצאה ממשבר הקורונה בתחום המשרדים היתה מינורית, והתבטאה בעיקר במתן הקלות מעטות בדרך של פריסה תזרימית. גם בתחומי התעשייה, הלוגיסטיקה ובתי החולים הסיעודיים לא ניכרת פגיעה למועד זה".

ואולם, בניגוד לדבריו, מהדו"חות עולות זהירות וספקנות. "התמשכות אפשרית של המשבר עשויה להוביל את החברות לפיטורי עובדים, לצמצום שטחים בהתאם לקצב סיומי החוזים ולירידה בביקוש לשטחים פנויים ומתפנים. כמו כן, שינויים מבניים, אם וככל שיתרחשו, כגון מעבר לעבודה מה

בית, עשויים להוביל לירידה בביקוש למשרדים".

מדו"חות ריט 1 עולה כי בקרן מגדירים עד כה את המשבר כמיתון כלכלי "שגרתי" יותר מאשר כשינוי מהותי בהעדפות הלקוחות. אך מנגד, לא פוסלים את האפשרות ששינוי דרמטי אכן יחול בהמשך הדרך. התוצאות מעידות על שחיקה מסוימת בביצועי הקרן, אם כי פחות דרמטית מכפי שאפשר היה לצפות לאור עוצמת המשבר. ההכנסות המתואמות מדמי שכירות (NOI) ירדו ברבעון השלישי לעומת הרבעון המקביל ב־9.8% והסתכמו ב־82 מיליון שקל. הרווח התפעולי התזרימי (FFO ריאלי) ירד בשיעור דומה והסתכם ב־60 מיליון שקל.

הקורונה הובילה עד כה לירידה של מיליוני שקלים בהכנסות ריט 1, במיוחד בתחום הנכסים המסחריים והחניונים. הפגיעה בתחום המסחרי הסתכמה עד לרבעון השלישי בהקלות בהיקף של 9 מיליון שקל שניתנו לשוכרים, וברבעון הרביעי צופה החברה הקלות נוספות בהיקף של 8-4 מיליון שקל. בתחום החניונים (4% מתיק הנכסים המניבים) הפגיעה היא משמעותית, שכן הם עומדים ריקים לנוכח המעבר לעבודה מהבית והצניחה החדה בתיירות. הפגיעה עד למועד הדו"ח (3 רבעונים ראשונים) מסתכמת ב־7 מיליון שקל, ולכל השנה מעריכה ריט 1 שהיא תסתכם ב־10 מיליון שקל.

ריט 1 עדכנה כלפי מטה את התחזיות ל־2020, אחרי שכבר עשתה זאת באוגוסט. על פי התחזיות המעודכנות, אומדן ה־NOI ל־2020 הוא 326-320 מיליון שקל, לעומת האומדן שפרסמה באוגוסט, ועמד על 340-330 מיליון שקל. אומדן ה־FFO הריאלי המעודכן ל־2020 עומד על 232-226 מיליון שקל, לעומת האומדן מחודש אוגוסט, שעמד על 245-235 מיליון שקל.

המצב הנוכחי מאפשר לקרן לחלק דיבידנד. המנכ"ל סייד ציין כי "הצפי לחלוקת דיבידנד ל־2020 עומד על כ־128 מיליון שקל לעומת 121 מיליון שקל ב־2019". לדבריו, התחזית לדיבידנד שיחולק השנה משקפת תשואת דיבידנד למניה של כ־5% ביחס למחיר המניה כיום.

ריט 1 מתנהלת במימון באמצעות אג"ח ואינה לוקחת אשראי עבור הנכסים. יש לקרן 4 סדרות, שהיקף הקרן הכולל שלהן נאמד ב־2.13 מיליארד שקל. שלוש הסדרות במח"מ הרחוק יותר, 2.4–6.6 שנים, נסחרות בתשואה לפדיון של 0.4%–0.8%. הסדרה הקרובה, צמודה עם קרן של 23 מיליון שקל בלבד ומח"מ של 0.3%, נסחרת בתשואה לפדיון של 3.3%, בשל הערכות בשוק כי מדד המחירים יהיה שלילי.

מניית ריט 1 נסחרה אתמול בעלייה של 1.5%, ומתחילת השנה ירדה המניה ביותר מ־22%. במונחי שווי שוק ממוקמת ריט 1 — עם שווי שוק של 2.7 מיליארד שקל — במקום 11 במדד מניב ישראל, ותשואת המניה מתחילת השנה היא במקום 14 מתוך 26 המניות הנכללות במדד זה. במקום הראשון נמצאת מגה אור, שעלתה מתחילתה שנה ב־6.1%, ואת הרשימה סוגרת, במונחי תשואה, הכשרת הישוב שירדה ב־33.6%.

שמואל סייד מנכ"ל ריט 1 צילום: עמית שעל