ריט 1 מתריעה: שינויים מבניים עשויים להוביל לירידה בביקוש למשרדים

השלכות משבר הקורונה על ענף המשרדים עדיין מצומצמות, אך העתיד נראה פחות מבטיח ומוביל לסדקים בתחזיות של גופי הנדל"ן המניב.

קרן ריט 1, העוסקת בתחום הנדל"ן המניב, פירסמה הבוקר (א') את התוצאות הכספיות לרבעון השלישי של 2020, והזהירה מפני ההשלכות של המגפה על הביקוש למשרדים. הקרן הנמיכה את התחזיות שלה לשנה הנוכחית.

שמואל סייד מנכ"ל ריט 1 צילום: עמית שעל

התוצאות מראות שחיקה מסוימת בביצועי הקרן, אם כי פחות דרמטית ממה שאפשר היה להעריך לנוכח עוצמת המשבר. ההכנסות המתואמות מדמי שכירות (NOI) ירדו ב-9.8% ביחס לרבעון השלישי ב-2019 והסתכמו ב-82 מיליון שקל. הרווח התפעולי התזרימי (FFO ריאלי) ירד בשיעור דומה ועמד על 60 מיליון שקל.

לפי שעה, השלכות המשבר על ריט 1 בתוצאות החברה מתבטאות בירידה של מיליוני שקלים בהכנסות. הפגיעה בתחום המסחרי הסתכמה עד לרבעון השלישי בהקלות לשוכרים ב-9 מיליון שקל. ברבעון הרביעי צופה החברה הקלות נוספות, לנוכח הסגר השני, שינועו בין 4 ל-8 מיליון שקל. בתחום החניונים (4% מתיק הנכסים המניבים) הפגיעה משמעותית שכן הם עומדים ריקים לנוכח המעבר לעבודה מהבית והצניחה החדה בתיירות. הפגיעה בתחום זה עומדת על 7 מיליון שקל מתחילת השנה, ולכל השנה מעריכה ריט 1 שתסתכם בסך כולל של 10 מיליון שקל.

מנכ"ל הקרן שמואל סייד ציין כי "בדומה לכלל המשק, השפעת משבר הקורונה באה לידי ביטוי גם בדוחות שלנו לרבעון השלישי. יחד עם זאת, חשוב לשים לב כי עיקר הפגיעה עד כה הייתה במגזר המסחר, אצל עסקים שלא הוגדרו כחיוניים, ומהווה כ 16% מתיק הנכסים, אשר הושפעו ישירות והושבתו בתקופת הסגר."

לדברי סייד "הפגיעה במשרדים הייתה מינורית, והתבטאה עד כה בעיקר במתן הקלות מעטות בדרך של פריסה תזרימית. גם בתחומי התעשייה, הלוגיסטיקה ובתי החולים הסיעודיים לא ניכרת פגיעה למועד זה."

יחד עם זאת, בדו"חות הכספיים מתריעה החברה משינוי עתידי אפשרי בכל הנוגע לתחום המשרדים המהווים 56% מתיק הנכסים המניבים של הקרן. "התמשכות אפשרית של המשבר עשויה להוביל לפיטורי עובדים, לצמצום שטחים בהתאם לקצב סיומי החוזים ולירידה בביקוש לשטחים פנויים ומתפנים", ציינו בריט 1, "כמו כן, שינויים מבניים, אם וככל שיתרחשו, כגון מעבר לעבודה מהבית, עשויים להוביל לירידה בביקוש למשרדים".

מדובר בסדק בחומת האופטימיות שאפיינה עד כה את העוסקים בתחום. בכירים בחברות הנדל"ן המניב משדרים בשיחות וגם בראיונות שונים כי למרות שצפויים בהחלט שינויים מבניים שנוגעים לעבודה מהבית, הצורך במשרדים, במיוחד עבור ענף ההייטק הוא איתן ולא נחלש.

ריט 1 מעדכנת את התחזיות שלה לשנת 2020, בעקבות ההחמרה במצב התחלואה בחודשים האחרונים, הסגר המתמשך, והשפעתם החזויה על פעילות החברה. על פי התחזיות המעודכנות של החברה, ה-NOI של החברה לשנת 2020 צפוי להסתכם ב-326-320 מיליון שקל, לעומת צפי ל-340-330 מיליון שקל שפירסמה החברה בחודש אוגוסט. אומדן ה-FFO הריאלי המעודכן לשנת 2020 עומד על 232-226 מיליון שקל, לעומת האומדן מחודש אוגוסט, שעמד על 245-235 מיליון שקל.

המצב הנוכחי של הקרן מאפשר לה לחלק דיבידנד. המנכ"ל סייד ציין כי "אנו מעודדים משיעורי הגביה בתיק שנותרו גבוהים כמו לפני המשבר וממשיכים בחידוש שכירויות וחוזים חדשים כמו גם במדיניות חלוקת הדיבידנד, כאשר הצפי לחלוקת הדיבידנד לשנת 2020 עומד על כ-128 מיליון שקל, לעומת 121 מיליון שקל בשנת 2019". לדברי סייד התחזית לדיבידנד שיחולק השנה משקפת תשואת דיבידנד למניה של כ-5% ביחס למחיר המניה כיום.