מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "ב-2008 הבנקים סגרו את הברז - הפעם הם מממנים את הביזנס"

המחצית הראשונה של 2020 שכללה בתוכה התפרצות של מגיפה שריסקה את כלכלות העולם, ובראשן ארה"ב, הצליחה כנראה לפסוח על סקטור נדל"ני אחד – נדל"ן למגורים. חברת אלקטרה נדל"ן שמתמחה בהשקעות במקבצי דיור בארה"ב, שמכונים Multi-Family, גייסה לקרן השלישית שהקימה לעיסוק בנושא רק בדצמבר האחרון, סכום של 430 מיליון דולר במחצית הראשונה.

בחברה העלו את רף הגיוס לקרן מ-500 מיליון דולר ל-800 מיליון דולר. מנכ"ל אלקטרה נדל"ן גיל רושינק מסביר בשיחה עם כלכליסט כי "רוב הכסף לקרן מגיע מהגופים המוסדיים. החבר'ה האלה מבינים טוב מאוד שהכסף צריך לעבוד ולייצר תשואה. על אף הסגר בארה"ב, על אף הקורונה, הם חייבים להמשיך לחפש אלטרנטיבות" .

רושינק מוסיף: "הגעתי לאלקטרה נדל"ן ב-2006 ולכן כבר הייתי בחברה בזמן המשבר של 2008. בגלל שהמשבר של 2020 הוא יותר ריאלי ופחות פיננסי, המשמעות היא שהבנקים עדיין מממנים את הביזנס. ב-2008 הבנקים סגרו את הברז ואנשים מכרו נכסים כי לא הצליחו לעשות מימון מחדש. מי שמחזיק היום במקבצי מולטי-פאמילי לא מוכר בלחץ".

גיל רושינק מנכ"ל אלקטרה נדל"ן צילום: אורן קהן

"לגבי הסגמנט של השכרת בתי מגורים (שבו פועלת אלקטרה נדל"ן, ח"ש), כמו בתחומי הלוגיסטיקה או אנרגיות מתחדשות, אלה מוצרים שהם בסיסיים. אנחנו מציעים קורת גג בסיסית לאדם. הדיירים שלנו משלמים בממוצע 1,150 דולר לחודש בשכירות, בסכום הזה הם מקבלים הכל כולל הכל. מארנונה, דרך חדר כושר ועד לבריכה. אין להם עוד שום הוצאה בסעיף המשפחתי של הוצאות הדיור. 

"החלופה של אותו אדם היא לשלם משכנתא נניח של 1,100 דולר לחודש, אבל להוסיף לה עוד הוצאות שחלות עליו כבעלים של נכס. לדוגמה ארנונה שזה רכיב גדול, לדוגמה טלוויזיה בכבלים. כשבעתות משבר האמריקאי צריך לחשוב לאן הולך הדולר השולי זה חשוב. הלוואי שבארץ היה אותו מודל", אומר רושינק.

ההכנסות של אלקטרה נדל"ן ברבעון השני ירדו ב-12% והסתכמו בכ-39 מיליון שקל, לעומת כ-44 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה נבעה בעיקר מהתאמה שלילית בשווי ההוגן של נכסי החברה בעקבות שערוכים. בשורה התחתונה רשמה החברה עליה של 10.6% בסעיף הרווח הנקי לכ-28.9 מיליון שקל - צמצום בהוצאות המימון נטו (בעיקר בשל ירידה בהיקף אגרות החוב) בהשוואה לרבעון המקביל דחפו את שורת הרווח הנקי. 

דמי השכירות המתואמים (NOI) עלו במחצית הראשונה ב-30% והסתכמו ב-107 מיליון דולר. ה-NOI לנכסים זהים במחצית הראשונה עלה ב-9.1% והסתכם ב-74 מיליון דולר = העלייה  ב-NOI בתקופה שבה התפרצה מגיפת הקורונה, בנכסים הזהים, מלמדת שאלקטרה נדל"ן הצליחה לשמור על רמות מחירי שכירויות דומות לדיירים, כמו ערב הקורונה. רושינק מציין בהקשר זה כי "מה שקורה בפועל בחודשים האחרונים, בדרום ארה"ב, זה ששוק הדיור להשכרה עדיין שומר על רמת המחירים לפני הקורונה. כשמדברים עם הברוקרים בשטח יש הרבה כסף חכם שמחפש את מקבצי הדיור."