משבר הקורונה עלול לפגוע בייזום של לוינשטין נכסים
יותר משליש מנכסי החברה הם קרקעות שנועדו לייזום נדל"ן. תזמון ההקמה של הפרויקטים והרווחיות שלהם תלויים ביציאת המשק מהמשבר
חברת הנדל"ן המניב לוינשטין נכסים תלויה מאוד במצב הכלכלי בישראל בשנים הקרובות. הסיבה לכך היא תחום הייזום, המהווה חלק מהותי מהערך שלה. 76% מהנכסים המניבים שלה הם משרדים, והיתר מתחלקים באופן שווה בין חניונים, תעשייה ונדל"ן מסחרי. שני הנכסים הבולטים שלה ממוקמים בתל אביב - הקומות העליונות במגדל לוינשטין ובמגדל דיסקונט.
- קבוצת לוינשטין תקים מתחם משרדים ומסחר במרכז באר שבע
- חברת הנדל"ן האמריקאית סטארווד בוחנת הצעה להסדר חוב
- מפת האורות האדומים לענף הנדל"ן המניב
שיעור התפוסה של הנכסים המניבים הוא כ־96%. תשואת ה־NOI בפועל היא כ־6.6%, וזו תעלה לכ־6.9% בתפוסה מלאה. ביחס לשווי הנכסים הנוכחי של לוינשטין נכסים, רכיב הייזום משמעותי. הפרויקט העיקרי בפיתוח של החברה הוא מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, שבו היא מחזיקה ב־50% ושיכון ובינוי ב־50%.
מגדל לוינשטין. תפוסה של 96% צילום: Eric Douri
בפרויקט, שמועד תחילת בנייתו טרם נקבע, זכויות לבניית 900 יחידות דיור ו־117 אלף מ"ר מסחר ומשרדים. שווי הקרקע במאזני החברה הוא 440 מיליון שקל, והיא תצטרך למחזר בדצמבר הלוואה של 157 מיליון שקל שנלקחה לצורך רכישתה. עם מינוף של כ־28%, הימשכות משבר הקורונה עלולה להשפיע על עלות מיחזור החוב ועל עלות מימון הבנייה, כשתתחיל. הנדל"ן המסחרי הוא חלק קטן מפעילות החברה, אולם שני נכסים מסחריים גרמו לה הפסדי שיערוך של 2.17 מיליון שקל ברבעון הראשון - מרכז לב הסיטי בבאר שבע ונכס במפרץ חיפה.
לפי הערכת השמאי, אין אינדיקציה לירידה בשיעורי התפוסה או בדמי השכירות העתידיים מנכסים אלה, או סיבה לשינוי בשיעורי ההיוון. הפחתת השווי נובעת בעיקר מירידה בתזרים משניהם בטווח המיידי. ההכנסות משכירות ב־2019 שמרו על יציבות יחסית. ה־NOI (הכנסות משכירות בניכוי הוצאות הפעלת הנכס) ברבעון הראשון עמדו על 16.9 מיליון שקל, כולל חלקה של החברה בנכס ביקנעם, שמופיע בדו"חות כהכנסות מחברה מוחזקת. בהכנסות הרבעון השני צפויה ירידה ביחס לקודמו, בגלל שהנדל"ן המסחרי תרם ל־NOI הרבעוני 1.3 מיליון שקל בלבד. לכן ההשפעה המיידית של משבר הקורונה על התוצאות של לוינשטין נכסים נמוכה.
בנוסף, ב־2019 רכשה לוינשטין נכסים 60% מהזכויות בנכס במתחם הר חוצבים בירושלים; את היתרה רכשה החברה־האם לוינשטין הנדסה. במתחם 34 אלף מ"ר בנוי, ובכוונתה לנצל זכויות בנייה נוספות בהיקף 70 אלף מ"ר, ולהרחיבן ל־130 אלף מ"ר. לחברה פרויקטי ייזום בבאר שבע ובכפר סבא, ובאפריל היא רכשה עם שותף קרקע בפרדסיה לשימושי לוגיסטיקה ואחסון ולמבנים עבור צדדים שלישיים.
