כלל ביטוח חוברת ל־JTLV2 ברכישת חצי מפארק תעשייה

משבר הקורונה הכניס את העולם העסקי לקיפאון, אך יש גם עסקאות שמתבצעות חרף אי־הוודאות שמטלטלת את השווקים.

אתמול דיווחה קבוצת מבנה על כך שהשלימה את מכירת אחזקותיה (50%) בפארק התעשייה והמשרדים יורופארק הסמוך לקיבוץ יקום בתמורה ל־243.5 מיליון שקל – מחיר שמשקף תשואה של 5.8%.

מימין: מנכ"ל קבוצת מבנה דודו זבידה ושלמה גוטמן שותף־מנהל ב־JTLV2 צילומים: תומר לוי, אייל פרידמן

ביורופארק יש חמישה מבנים בשטח של 66.8 אלף מ"ר, שמושכרים לחברות כמו HOT, דור אלון, פז וברודקום. חברת הנדל"ן שמנוהלת על ידי דודו זבידה צפויה לרשום רווח לפני מס של 70 מיליון שקל וליהנות מתזרים פנוי של 229 מיליון שקל.

הרוכשת של האחזקות היא קרן הנדל"ן JTLV2, שהוקמה ב־2019 על ידי עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן שמשמש כשותף־מנהל, ושסיימה לאחרונה גיוס של מיליארד שקל. ל"כלכליסט" נודע כי הרכישה בוצעה יחד עם זרוע הנדל"ן של כלל ביטוח, בחלקים שווים. כלל ביטוח היא גם אחת המשקיעות בקרן עצמה.

קבוצת מבנה נאלצה למכור את אחזקותיה ביורופארק בעקבות אופציה שהפעיל קיבוץ יקום, שמחזיק במחצית השנייה של הפארק. על הרכישה התמודדו כמה חברות וקרנות נדל"ן, אך לבסוף הוחלט לבחור ב־JTLV2. הקרן וקבוצת מבנה הגיעו להסכמות בנוגע לעסקה בספטמבר, אך במועד זה נחתם הסכם לא מחייב, והצדדים בחרו להוציאו לפועל למרות משבר הקורונה שפוקד בימים אלו את המשק הישראלי.

זבידה אמר ל"כלכליסט" כי " מבחינתנו זו עסקה מעולה. מכרנו נכס עם רמת תפוסה נמוכה ושכר דירה ברמה בינונית מחד, והגדלנו את קופת המזומנים שלנו, כך שיתאפשר לנו לאתר הזדמנויות רכישה מאידך". הסיבה לתפוסה הנמוכה היא ששני שוכרים גדולים – אינטל וסמסונג – עזבו את יורופארק. עם זאת, זבידה מודה כי "יורופארק הוא נכס ייחודי שלא כל יום מוצע למכירה".

מנגד, גורמים בשוק ההון אמרו ל"כלכליסט" כי "מבנה נאלצה למכור את הנכס. לא בטוח שזה היה הנכס הראשון שהיא היתה מעמידה למכירה".

לדברי אותם גורמים, לקרן הרוכשת, לעומת זאת, יש הזדמנות שכן "התשואה מהנכס היום נעה סביב 5%—6%, כששיעור התפוסה בו הוא 50%—60%. אם הם יצליחו להעלות את התפוסה, שיעור התשואה יכול להיות גם דו־ספרתי. הקרן יכולה להכניס שוכרים חדשים, שכן מחירי השכירות והארנונה בפארק נמוכים ביחס ליישובים סמוכים כמו הרצליה, ולחברות היום יש צורך לחסוך בהוצאות בגלל משבר הקורונה". כיום נמנים עם השוכרים בפארק חברות כמו דור אלון, HOT ופז.

קרן JTLV2 היא הקרן השנייה שמקימים בירם, רוטר, דויטש וגוטמן. הראשונה היא קרן הנדל"ן שנושאת את השם JTLV. עד היום הקרן ביצעה שתי עסקאות — רכישת מתחם מד"א שברחוב בזל בתל אביב בכ־260 מיליון שקל, וכן רכשה מרכז מסחרי שנמצא בהליכי בנייה במתחם האלף בראשון לציון בכ־100 מיליון שקל, כך שבקופתה יש עוד כ־700 מיליון שקל לביצוע עסקאות.

מניית מבנה סיימה את יום המסחר בירידה של 8.6%, ובכך השלימה צניחה של 34.6% החודש, לשווי חברה של 4.8 מיליארד שקל.