רכבת הציפיות של שיכון ובינוי: שאלה של תזמון

משקיעים שביום חמישי איחרו לכנס של חברת שיכון ובינוי התקשו למצוא מקום לשבת באולם הכנסים הגדול של הבורסה לניירות ערך בתל אביב. ראשון לשאת דברים היה יו"ר שיכון ובינוי תמיר כהן שכבר בשקף הראשון שלף את התותחים הכבדים – תמונותיהם של המנכ"ל הנכנס אייל לפידות והמשנה שלו רועי יקיר.

לפידות הוא יקיר המשקיעים בשיכון ובינוי, שכן מאז שנודע לפני שמונה חודשים על הכוונה למנותו כמנכ"ל, המניה של שיכון ובינוי זינקה ב־133% כשמדד ת"א 125 עלה ב־16%.

בזמן שלפידות הידס לעבר הפודיום שררה באולם דממה, ואפשר היה לשמוע את הבזקי הפלאשים שתיעדו את איש השעה. לפידות, שלא הרגיש בנוח עם המעמד החדש שלו ככוכב הפופ התורן של שוק ההון, שלח את הצלמים לדרכם. ההערצה של המשקיעים למי שהכפיל את שווי מניותיהם בתקופה קצרה לא מפתיעה.

הכתרת מלכים, כמו גם הדחתם, היא מסורת בשוק ההון ובתקשורת; פרקטיקה עתיקה כשם שהיא מפוקפקת. המבחן של לפידות יהיה ביכולתו להתעלם מדברי החנופה שהוא שומע מהמשקיעים ומהמחמאות השופעות שהוא קורא בעיתונות הכלכלית. בגלל הטבע האנושי, זה אפשרי באותה מידה שבה ניתן שלא להסתנוור מהפלאשים.

"לכל זמן ועת לכל חפץ" כתב קהלת. ואמנם כך, בהשקעות ובעסקים עיתוי גרוע יכול להכשיל עסקה מצוינת, ולהפך. ניכר שתחום הנדל"ן מהווה את הנדבך המשמעותי ביותר בתוכנית האסטרטגית המעודכנת של שיכון ובינוי. "הקבוצה תיתן עדיפות לפיתוח מרבית המקרקעין שברשותה על פני מכירתם, וכן להמשך רכישה של קרקעות לייזום מגורים ופיתוחן", נכתב בדיווח של שיכון ובינוי לבורסה.

מימין: מנכ"ל שיכון ובינוי אייל לפידות והיו"ר תמיר כהן בכנס המשקיעים צילום: יריב כץ

במהלך הכנס לפידות הכה על חטא של קודמיו וטען שלדעתו שיכון ובינוי עשתה טעות כשמכרה קרקעות תוך שהיא מוותרת על הרווח היזמי שנלווה אליהן. לפי ההערכה של שיכון ובינוי, לאחר פיתוחן, שווי הקרקעות למגורים של הקבוצה בערך עתידי נע בטווח של 6.2—8.3 מיליארד שקל.

שיכון ובינוי לא מתכוונת לעצור בתחום הנדל"ן למגורים, ובכוונתה לפתח גם את תחום הנדל"ן המניב באזורי הפעילות הקיימים של החברה ובערים נוספות בעולם.

יתכן שזאת החלטה נבונה, אבל אין ספק שבתזמון הנוכחי באותה מידה זאת עלולה להתברר גם כהחלטה אומללה. ענף הנדל"ן נהנה כבר יותר מעשור מעלייה מתמשכת במחירי הדירות למגורים ובשווי הנכסים המניבים.

התרחיש הפסימי של שיכון ובינוי מבוסס על מחיר של 2.2 מיליון שקל ליחידת דיור, ובשקף אחר הוצגה מגמת העלייה במכפילי ה־NOI של חברות הנדל"ן המניב שטיפסו בארבע השנים האחרונות מרמה של 14, לרמה של 20.

שיכון ובינוי מופיעה למסיבה באיחור ניכר. אם המוסיקה תמשיך להתנגן, המשקיעים שלה יספיקו לחגוג באפטר פרטי. אחרת, לפידות מסתכן בהשוואה לאותו נהג מונית שברגע ששומעים אותו מדבר על שוק המניות, זה הסימן למכור.

בעידן שרי אריסון הקיימות הייתה ערך עליון. תחת שרביטו של לפידות הערך הוא הערך העליון. אפשר לראות את זה כבר בסלוגן החדש של שיכון ובינוי, "בונים ערך — 2020", שמופיע במצגת שפורסמה בסוף השבוע האחרון. בשינוי המנגינה ניתן היה להבחין כבר בשיחת הוועידה של שיכון ובינוי שהתקיימה לאחר פרסום הדו"חות לרבעון השני שהיו הראשונים שעליהם חתום לפידות.

הופעתן המחודשת של ביטויים כמו "מימוש ערך", ו"מימוש פוטנציאל" בלקסיקון של הנהלת שיכון ובינוי היו בין הגורמים שהזינו את המשך הזינוק במניית החברה.

בשוק ההון כמו בשוק ההון, הציפיות מקדימות את המציאות. התוצאות העסקיות של שיכון ובינוי ברבעון השלישי עדיין לא מעידות על הופעתו של השינוי המיוחל. אומנם ההכנסות של החברה צמחו ב־11%, אולם בשורה התחתונה הפסדיה העמיקו והסתכמו ב־62 מיליון שקל.

באותה מידה שלכולם מובן שהשינוי בשיכון ובינוי לא יהיה מיידי, לכולם ברור שהסבלנות של המשקיעים היא בת חלוף וימי החסד אינם נצחיים. על מנת להאריך את ירח הדבש של לפידות עם המשקיעים, יהיה עליו לתרגם את הצפת הערך מהשקופיות במצגת למעשים בשטח. אופטימיות ופסימיות מכתיבים את כיוון המניות בטווח הקצר.

בטווח הבינוני והארוך מי שקובע את הטון אלו הן התוצאות העסקיות. הזינוק במניה של שיכון ובינוי מזניק גם את הציפיות מהחברה ומהעומד בראשה. כעת ניתן רק לקוות שהתוצאות הן אלו שיהיו כגודל הציפיות ולא חלילה האכזבות.