דאבל קאמבק: כצמן וסגל מקימים חברה שתשקיע בקנדה

דורי סגל וחיים כצמן שוב כן: חברת הנדל"ן גזית גלובשבשליטת כצמן דיווחה אתמול על הקמת שותפות בינה לבין המנכ"ל לשעבר סגל, שמחזירה אותה לשוק הקנדי. השותפות החדשה תעסוק באיתור, רכישה ובניהול נכסים בעלי שימוש מעורב בערים צפופות אוכלוסין בקנדה, ובדגש על טורונטו.

השותפות תהיה בבעלות גזית גלוב (60%) וסגל (40%). גזית גלוב תשקיע בשותפות קנדה 60 מיליון דולר קנדי (כ־45 מיליון דולר אמריקאי) ותיתן לה הלוואה של עד 50 מיליון דולר קנדי. סגל, שמתגורר בטורונטו, ישקיע בשותפות 40 מיליון דולר קנדי ויכהן כמנכ"ל שלה. לפי הדיווח, סגל גם יקבל דמי ניהול שנתיים כמקובל בתאגידי נדל"ן דומים.

בנוסף, תעמיד גזית גלוב לשותפות קנדה שירותים שונים, כגון חשבות והנהלת חשבונות, במחירי עלות. לפי הדיווח, בכוונת השותפות להשקיע כמיליארד דולר קנדי במהלך חמש השנים הקרובות בנכסים בעלי שימוש מעורב. לאחר הקמת שותפות קנדה, לא יעמוד דורי סגל לבחירה מחודשת לכהן כדירקטור של גזית גלוב ויחדל מלכהן בדירקטוריונים של החברות־הבנות הפרטיות.

זוגיות עסקית של שנים

השותפות החדשה בין סגל לגזית גלוב מגיעה לאחר שבמרץ 2018 בוטל הסכם בעלי המניות בין כצמן, סגל ואריקה אוטוסון (גרושתו של סגל) בחברה־האם של גזית גלוב, נורסטאר, שמחזיקה ב־54% מגזית גלוב. הסכם שהיה בתוקף מינואר 2013. באותה העת השלים כצמן את רכישת כלל אחזקותיה של אוטוסון בחברה פרטית שהחזיקה ב־18.25% ממניותיה של נורסטאר. סגל עדיין מחזיק ב־8.5% מנורסטאר. עם השלמת שתי הפעולות הללו חדל סגל מלהיות שותפו לשליטה של כצמן בגזית גלוב.

ביטול הסכם בעלי המניות הגיע חודשיים בלבד אחרי שבינואר 2018 הודיע סגל במפתיע על סיום כהונתו כמנכ"ל גזית גלוב, אחרי תקופה קצרה בת שנה שבה שימש בתפקיד. סגל החליף את המנכ"לית הוותיקה רוחה לוין שפרשה מתפקידה. סגל כיהן בעבר בתפקיד, בין השנים 1998 ל־2008. הפעילות החדשה אינה מחדשת רק את השותפות בין כצמן לסגל, אלא גם עצם הפעילות של גזית גלוב בקנדה.

באפריל השנה מכרה גזית גלוב את מרבית אחזקותיה בחברה הציבורית First Capital, שפעלה בקנדה, בתמורה ל־3.2 מיליארד שקל במזומן. התמורה שימשה את גזית גלוב להפחתת שיעור המינוף לרמה של 49.5% (סולו מורחב) והיא משרתת את אסטרטגיית החברה בשנים האחרונות להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי בקבוצה. השותפות החדשה מחזירה את גזית גלוב לקנדה, ובימים אלה השותפות מתקשרת בהסכם לרכישת בניין לשימוש מסחרי בטורונטו בתמורה ל־7 מיליון דולר קנדי, וכן נמצאת בשלבים מתקדמים לרכישת בניין נוסף לשימוש מסחרי בטורונטו.

בשיחת הוועידה עם המשקיעים שקיים אתמול כצמן, שמכהן כמנכ"ל גזית גלוב, לרגל פרסום דו"חות הרבעון השלישי של החברה, הוא לא חסך בשבחים לשותף משכבר הימים: "התוספת של השותפות עם דורי תיתן לנו הרבה מאוד כוח אש בעיר מאוד גדולה ומאוד מתפתחת שאנחנו מכירים טוב. עיר שרחוקה בסך הכל שעה טיסה מניו יורק. המחויבות של דורי לעסוק בזה וההשקעה האישית שלו בחברה הזאת, מגדילות את הביטחון שלנו בהשקעה. מכיוון שאנחנו כבר מכירים את היכולות שלו, אנחנו משוכנעים שכבר בעתיד הנראה לעין נביא לכם בשורות מכיוון טורונטו".

בדו"חות החברה לרבעון השלישי עדכנה גזית גלוב כלפי מעלה את תחזית ה־FFO לשנת 2019. על פי התחזית המעודכנת,צפוי ה־FFO של גזית גלוב ב־2019 לעמוד בטווח של 601־590 מיליון שקל. שיפור לעומת התחזית הקודמת ל־FFO, צפי לטווח של 592־577 מיליון שקל. בנוסף, העלתה גזית גלוב את הדיבידנד שהיא צפויה לחלק ב־2020 למינימום של 1.72 שקל למניה, המשקף תשואת דיבידנד של 4.8% לפי מחיר המניה של גזית גלוב, ערב פרסום הדו"חות.

ה־NOI (ההכנסה התפעולית נטו מהשכרת מבנים) של גזית גלוב ברבעון השלישי הסתכמה ב־479 מיליון שקל, ירידה של 2.6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בנטרול השינוי בשערי החליפין הממוצעים, היתה גזית גלוב מציגה עלייה של 3.9% ב־NOI. עלייה שנובעת בעיקר מהפעלה לראשונה של נכסים שפיתוחם הושלם, מרכישת נכסים שנרכשו במהלך 12 החודשים האחרונים ומעלייה בהכנסות מנכסים זהים.

ה־FFO הכלכלי של גזית גלוב הסתכם ברבעון השלישי ב־138 מיליון שקל. לכאורה, מדובר בירידה של 20% בהשוואה לאותו נתון בתקופה המקבילה אשתקד, אלא שהירידה ב־FFO נובעת ממכירת מרבית האחזקה של גזית גלוב ב־FCR וממכירת מניות REG. בנטרול FCR ו־REG וללא שינוי בשערי החליפין, היתה גזית גלוב מציגה עלייה של 5.3% ב־FFO.

גזית גלוב הכריזה על חלוקת דיבידנד של 74.7 מיליון שקל ועל תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 250 מיליון שקל. מימוש התוכנית יתבצע ככל שמחיר המניה של גזית גלוב בבורסה ישקף הנחה משמעותית ביחס ל־NAV של החברה.

ירידה בהוצאות המימון

בגזית גלוב מסבירים את העלאת תחזית ה־FFO והדיבידנד שיחולק ב־2020 בעלייה בתזרים מנכסים זהים נטו, ובירידה בהוצאות המימון. הוצאות המימון נטו של גזית גלוב בתשעת החודשים הראשונים של 2019 היו נמוכות ב־111 מיליון שקל בהשוואה להוצאות המימון בתקופה המקבילה אשתקד. גזית גלוב חווה תקופה טובה מבחינה עסקית בברזיל ובישראל.

בברזיל עלה שכר הדירה הממוצע למ"ר ב־22.2%, כמות המבקרים בנכסים זהים גדלה ב־10%, והפדיון בנכסים זהים גדל ב־9.5%. בישראל שכר הדירה הממוצע עלה ב־2.6% וכמות המבקרים בנכסים זהים עלתה ב־5%. הפדיון בנכסים זהים בישראל עלה ב־0.4% בלבד, אולם בגזית גלוב מסבירים זאת בעיתוי חגי תשרי, שחלו השנה באוקטובר, בעוד שאשתקד הם חלו בספטמבר. לכן, מצפים בגזית גלוב שבבחינה של שנה מלאה צפויה עלייה בפדיונות בישראל.

בשיחת הוועידה למשקיעים הביע כצמן אופטימיות ביחס לפעילות היישום של גזית גלוב בישראל, ואמר "בסך הכל בישראל, יש לנו בין מה שאנחנו מפתחים לבין מה שאנחנו עובדים לפתח, כ־1.1 מיליארד שקל להשקיע. הכל על קרקעות בבעלותנו. זה אמור להגדיל את ה־NOI שלנו ב־90־80 מיליון שקל נוספים עד 2024. אלו הנחות קונסרבטיביות שבנויות על דמי השכירות הנהוגים באזורים הללו כרגע".

גם בצד המימוני נהנית גזית גלוב משיפור שתורם לרווח של החברה. במהלך הרבעון השלישי ועד למועד פרסום הדו"ח אתמול, רכשה גזית גלוב אג"ח (סדרות ד', ו־יא') ב־900 מיליון שקל. להערכת החברה, הרכישות צפויות להקטין את הוצאות המימון ולהגדיל את ה־FFO בכ־46 מיליון שקל.

בסוף הרבעון השלישי עמד שיעור הריבית הממוצעת על החוב של גזית גלוב (סולו מורחב) על 3.8%, לעומת ריבית ממוצעת של 4.1% שנה קודם לכן. הירידה בשיעור הריבית הממוצעת מגיעה למרות שהמח"מ של החוב בחברה התארך ועמד על 4.8 שנים, לעומת 4.45 שנים בסוף 2018.

מימין: דורי סגל וחיים כצמן. חוזרים לקנדה. צילום: עמית שעל, אוראל כהן