הנהנים משכונה חדשה בי־ם: תשובה, פז ואראל מרגלית

אישור לבניית שכונה חדשה בירושלים צפוי להזרים מאות מיליוני שקלים לחברת אלעד מגורים הפרטית של יצחק תשובה, לחברת פז ולקרן JVP של אראל מרגלית. הוועדה המחוזית אישרה אתמול תוכנית אב לשכונה בלב הבירה, שאותה קידמה רשות מקרקעי ישראל, ואשר מגדירה את עקרונות הבנייה בשני מתחמים צמודים, ששטחם הכולל 72 דונם.

השטח מתפרס בין דרך חברון במזרח, מרים החשמונאית בדרום, דרך בית לחם במערב ורחוב דוד רמז בצפון. התוכנית מאפשרת לבנות בניינים בני 10 קומות, שבהם 610 דירות, 250 יחידות דיור מוגן, 634 חדרי מלון, 17 אלף מ"ר למסחר ו־7,000 מ"ר שטחי משרדים.

הבעלות על הקרקע מתחלקת בין המדינה (58% מהשטח) וארבעה גופים פרטיים, שהגדול בהם הוא קרן JVP של אראל מרגלית עם 20% מהשטח (כ־11 דונם).

בנוסף יש במתחם זכויות לחברת אלעד מגורים הפרטית של יצחק תשובה ולחברת פז, שלהם 8.5 דונם, ובמגרש אחר יש זכויות לחברה האמריקאית ישראלית לגז, בעלת המותג אמישראגז, עם 3 דונם. בעלת הזכויות הקטנה היא החברה הקבלנית מירושלים בנית, שלה 4% מהמתחם (כ־2.6 דונם).

הפקעות לצורכי ציבור

בעבר כשלו ניסיונות לתכנון המתחם, בעיקר בשל מחלוקות על שווי הזכויות של בעלי הקרקע השונים. לעומת זאת, התוכנית החדשה מאפשרת לכל קבוצת מחזיקים לקדם בנייה בשטח שבבעלותה בלי לשתף פעולה עם בעלי זכויות אחרים. כדי לשמור על אחידות ולמנוע מחלוקות הופקעו לצורכי ציבור 35% מהמגרש של כל אחת מהקבוצות.

שמאי המקרקעין הירושלמי קובי ביר מעריך את שוויו של מ"ר באזור זה בתוכנית למגורים או לדיור מוגן ב־20,000 שקל. לדבריו, שווי מ"ר למלון הוא 2,000 שקל בלבד, משום ש"נדרשת השקעה גבוהה במיוחד והסיכון גבוה". עם זאת, כל בעלי הזכויות במתחם יידרשו לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% מההפרש בין ערך הקרקע לפני שאושרה התוכנית לערכה כיום.

למדינה יש זכויות לבניית 200 דירות, 250 יחידות דיור מוגן, ובסך הכל 52 אלף מ"ר. ובנוסף, 20 אלף מ"ר לבניית 314 חדרי מלון. השווי המוערך של השטח הוא מעל למיליארד שקל. JVP מקבלת זכויות לבניית 197 דירות בשטח כולל של 20 אלף מ"ר ו־154 חדרי מלון בשטח של 10,000 מ"ר.

שווי החלק של הקרן הוא מעל חצי מיליארד שקל. לאמישראגז אפשרות לבניית 53 יח"ד בשטח כולל של 7,000 מ"ר, השווים להערכת ביר 140 מיליון שקל, ובנוסף תוכל לבנות 41 חדרי מלון ששטחם 2600 מ"ר ושוויים כ־5 מיליון שקל. תשובה ופז יוכלו לבנות 110 יח"ד בשטח של 14 אלף מ"ר, השווים 280 מיליון שקל, וכן 86 חדרי מלון, ששוויים 11 מיליון שקל. לחברת בנית זכות לבניית 51 דירות ו-40 חדרי מלון בשווי כולל של 135 מיליון שקל.

מימין: מייסד ויו"ר קרן JVP אראל מרגלית והבעלים של אלעד מגורים יצחק תשובה צילום: עמית שעל, אוראל כהן

JVP כבר בשלבי תכנון

כדי לממש את הזכויות, יצטרכו בעלי הקרקע לקדם תוכנית מפורטת, ורק לאחר אישורה יוכלו לקבל היתר בנייה. קרן JVP כבר מצויה בשלבי תכנון מתקדמים.

עופר ברקוביץ, ראש סיעת התעוררות במועצת העיר ונציג העיר בוועדה המחוזית, מצר על מיעוט השטחים למשרדים: "מדובר בשטח אסטרטגי בלב העיר, וזה קריטי לפתח שם מתחם אורבני עם מסחר ומשרדים. אנחנו לא בונים עיר רק על תיירנים. כך יהיו שם מקומות עבודה שאפשר להגיע אליהם ברגל או באופניים, ופספסו זאת משום שאין חשיבה אסטרטגית על תחום התעסוקה". ברקוביץ אומר כי בדיון בוועדה המחוזית הוא ביקש לקדם החלטה שתחייב את היזמים לפתח שטחי תעסוקה, אך הוחלט כי זו לא תהיה חובה, וכי יתאפשר להם להמיר את שטחי המלונות למשרדים.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה כי "תוכנית האב תואמת את הנחיות תוכנית המיתאר לירושלים. תוכנית רמ"י מאפשרת גמישות בשלב התכנון המפורט, כך שאפשר יהיה להמיר שטחי מלונאות לשטחי תעסוקה".

מהוועדה המחוזית ירושלים נמסר כי "מדובר במתחם הסמוך לעיר העתיקה, לחומות העיר ולמרכזי תרבות ובילוי, ומן הראוי שיוגדר גם לתיירות. כך קבעה גם תוכנית המתאר לעיר".