בפעם השנייה השנה: אם.די.ג'י נאלצה להעלות את הריבית על האג"ח

חברת אם.די.ג'י של דייוויד מרקס העוסקת בנדל"ן להשקעה במדינות ניו יורק, אינדיאנה ואוהיו, העלתה בפעם השנייה בתוך חצי שנה את הריבית שהיא משלמת על אחת משתי סדרות אגרות החוב הנסחרות שלה בשוק הישראלי (סדרה ג'), לאחר שלא עמדה ביחסי הפיננסיים (קובננטים) שהוגדרו לה עם גיוס החוב. בעקבות הפרת היחס תעלה הריבית בסדרה ג' בלבד בעוד 0.5% ותעמוד על 6.65%.

בהודעה שפרסמה אתמול בלילה, שלושה ימים לאחר פרסום הדו"חות הכספיים, עדכנה החברה את שיעורי הריבית החדשים.

דייוויד מרקס, בעלי חברת הנדל"ן אמ.די.ג'י

הנתון שהוביל להעלאת הריבית באגרות החוב מסדרה ג' של החברה הוא יחס החוב הפיננסי של החברה ביחס ל-EBITDA שלה. נכון למועד הדוחות עלה היחס פי 18 ועמד על 18.5, לכן נאלצה החברה להעלות את הריבית.

בין סוף חודש יוני לימים של הכנת הדו"ח, השלימה החברה עסקה למכירת שתי קרקעות לבעל השליטה בחברה מרקס, קרקעות שכונו בשמות אוטופיה (Utopia) ומייס (Mays). העסקה עוררה עניין בקרב המוסדיים בארץ, שכן מרקס קנה את הקרקעות לפי שווין בספרים והעביר את היתרה בניכוי חוב בסכום של 47.6 מיליון דולר.

כלכליסט דיווח במאי כשהעסקה נדונה כי לקרקעות יש זכויות אפשריות שטרם הוכרו שיכולות להזניק את ערכן פי 2.4 מ-53.6 מיליון דולר ל-130.6 מיליון דולר, אך באמ.די.ג'י ציינו בזימון אסיפת מחזיקי האג"ח כי לחברה אין יכולת כלכלית לעסוק בפיתוחן. העסקה קיבלה לבסוף אור ירוק מהמחזיקים של האג"ח בארץ והושלמה לבסוף ב-4 באוגוסט.

השלמת העסקה הקטינה את היחס בין החוב הפיננסי נטו של החברה ל-EBITDA שרשמה, ואם היתה מושלמת עד מועד הדו"חות, הרי שהיחס המתואם היה נמוך ועומד על 16.67. השלמת העסקה תאפשר ברבעון השלישי להוריד את היחס לרמה שנמוכה מ-18 ולעמוד כנדרש בשטר הנאמנות לאג"ח.

מדובר בהעלאת ריבית שנייה שנאלצת אמ.די.ג'י לבצע מתחילת השנה. הפעם הראשונה שהעלתה את הריבית היתה בחודש ינואר לאחר שחברת מידרוג הורידה את הדירוג של שתי הסדרות של החברה מרמת A3 לרמת Baa1, והותירה את אופק הדירוג של אמ.די.ג'י על "שלילי".

הורדת הדירוג נבעה מאי עמידתה של אמ.די.ג'י במועד השלמת ההקמה של מלון במנהטן. הסיבה לאי העמידה היתה דחייה של חיבור המלון לרשת החשמל העירונית, עיכוב שהשפיע לשלילה על דירוג האשראי של החברה, שכן פגע ביחסים הפיננסיים של אמ.די.ג'י ובראשם ביחס החוב הפיננסי נטו ל-EBITDA.

לאחר החלטה של מידרוג העלתה החברה את הריבית בסדרה ב' מ-3.75% ל-4% ובסדרה ג' עלתה הריבית בשיעור זהה (0.25%) מרמה של 5.9% ל-6.15%.

אמ.די.ג'י היא אחת החלוצות שהגיעו מארה"ב לגייס חוב בישראל. החברה גייסה באוגוסט 2015 את הסדרה הראשונה שלה (א') בהיקף של 95.6 מיליון שקל שאותה הרחיבה בהמשך. בהמשך באפריל 2017 גייסה את סדרה ב' בהיקף של 247 מיליון שקל, שאותה הרחיבה מספר פעמים ל-284.5 מיליון שקל בסה"כ.

בדצמבר 2017 השלימה החברה הנפקה של סדרת חוב (אג"ח ג') בהיקף של 247.3 מיליון שקל, ששימשה לביצוע הצעת רכש של מרבית סדרה א' (90%) והחלפת חלק זה באג"ח החדשות מסדרה ג'.

לשם כך גייסה החברה 288.7 מיליון שקל באג"ח ג' (שכן נתנה לכל מחזיק אג"ח א' – אגרות ביחס משופר), וגייסה עוד 32 מיליון שקל באג"ח ג', לפירעון יתרת סדרה א' בשוק. בסה"כ הסתכם הגיוס של סדרת אג"ח ג' של החברה בהיקף של 320 מיליון שקל, ולפי היקף זה הן נסחרות כיום.