אולייר גילתה עוד תקלה מתחת לפנס. והפעם: הלוואה שלא דווחה

חברת הנדל"ן האמריקאית אולייר, שגייסה בישראל חוב ענקי של 2.4 מיליארד שקל בארבע סדרות אג"ח, גילתה כי יש לה הלוואה שלא הובאה לאישור ועדת הביקורת והדירקטוריון, אף שמעורב בה נכס של בעל השליטה.

מדובר בהלוואה משותפת של 4.85 מיליון דולר מפברואר 2018, על שלושה נכסים מניבים למגורים בברוקלין — שניים מהם מוחזקים בידי חברות־בנות של אולייר ובשלישי מחזיקה חברת נכס שבבעלות בעל השליטה באולייר יואל גולדמן.

פרויקט פרנקלין של אולייר בברוקלין צילום: אורן פרוינד

חולשה מהותית בבקרה

הממצא החדש מתווסף לבעיה קודמת שהתגלתה בהתנהלות של חברת אולייר. בדו"חות אולייר לרבעון השלישי של 2018 נחשף כי סכום של 3.7 מיליון דולר, שהתקבל בעקבות מימון מחדש של נכסים, הגיע בשוגג — כך לטענת החברה — לחשבונו של גולדמן במקום לחשבונה של החברה.

בתחילה טענו באולייר כי הטעות נובעת מכך שבוצעו שתי עסקאות מימון מחדש נפרדות, הן לנכסי החברה והן לנכסים שבבעלות גולדמן. אולם לאור דרישות רשות ניירות ערך, נחשפה הנהלת אולייר, שקיבלה לידיה את מסמכי המימון, ל"ממצאים חדשים" כדבריה, ולפיהם לא מדובר בשתי עסקאות מימון מקבילות, אלא בעסקאות מימון משולבות.

הממצא החדש, שעליו דיווחה אולייר אתמול, עלה במסגרת סקירה ראשונית של כלל מסמכי המימון של החברה, שמחזיקה בכ־160 נכסים, ושל נכסים חיצוניים שבבעלות גולדמן. הבדיקות נעשות בעקבות דיווח של אולייר מתחילת השנה על קיומה של טעות מהותית בדו"חות הכספיים לסוף יוני ולסוף ספטמבר 2018.

עוד דיווחה אז החברה על חולשה מהותית בבקרה הפנימית שלה, על הפעולות שהיא נוקטת לתיקונה ועל ההיערכות לפרסום מחדש של הדו"חות השגויים.

ההלוואה נושאת ריבית של 4.1% ומועד פירעונה הסופי הוא 1 במרץ 2028. לפי הדיווח של אולייר, גולדמן ושותף בחברה שמחזיק אף הוא באחד הנכסים, ערבים להבטחת ההלוואה בערבות לעילות ומקרים מוגבלים מסוימים ("Bad Boy") ושיפוי בנושאים סביבתיים.

שלושת הנכסים שבעבורם נלקחה ההלוואה ממומנים בשיעור LTV של כ־58% כל אחד, והיקף ההלוואה שהועמדה לחברת הנכס החיצונית הוא 1.08 מיליון דולר לעומת שווי של 1.85 מיליון דולר לנכס.

סכום ההלוואה המצרפי לחברות־הבנות עמד על 3.77 מיליון דולר מול שווי נדל"ן מצרפי של 6.45 מיליון דולר, שנקבע בהערכות שווי חיצוניות.

באולייר מבהירים כי סכום ההלוואה המשותפת אינו מהותי ביחס לסך המאזן ולסך ההתחייבויות של החברה.

גולדמן נדרש להעביר פיקדון

לאחר שדבר ההלוואה הובא לידיעת חברי ועדת המאזן באולייר, הם דרשו מבעל השליטה להעמיד לטובת החברה פיקדון של 1.15 מיליון דולר.

גולדמן הסכים לכך והתחייב להפקיד את הסכום תוך שבעה ימי עסקים. אולייר תשיב לגולדמן את הפיקדון לצורך פירעון ההלוואה, באופן שלא ייוותר קשר בין הנכסים המוחזקים בידי החברות־הבנות שלה לבין הנכס המוחזק על ידי חברת הנכס החיצונית שבבעלות גולדמן.

עוד התחייב בעל השליטה, לבקשת ועדת המאזן, לשפות את אולייר על כל נזק, הוצאה, או תביעה שיגרמו לה, כתוצאה מכשל פירעון של חברת הנכס החיצונית במסגרת ההלוואה המשותפת.

לנוכח ההתחייבות של גולדמן להעברת הפיקדון ולשיפוי אולייר, אישרו שלשום ועדת הביקורת ודירקטוריון אולייר את ההתקשרות בהסכם ההלוואה המשותפת המקורית במתכונתה הנוכחית, וזאת בכפוף להפקדת הפיקדון בפועל.

בנימוקים לאישור העסקה בין אולייר לגולדמן צוין כי הנהלת החברה סקרה בפני חברי הוועדה את שיעורי הריבית הנהוגים בשוק בהלוואות דומות, ונמצא כי מדובר בשיעורי ריבית מקובלים. עוד נכתב בנימוקים, כי ערבויות בעל השליטה ניתנו ללא תמורה, והן מזכות את החברה.

כמו כן נכתב כי העמדת הפיקדון וההתחייבות לשיפוי מאיינות את החשש שייגרם לאולייר נזק כספי כלשהו, כתוצאה מאירוע שבו חברת הנכס החיצונית לא תעמוד בתנאי ההלוואה המשותפת.

נראה כי בחברה לא מתכחשים לבעייתיות בבקרה הפנימית ובממשל התאגידי, ולכן ציינו ש"הפערים בזרימת המידע המלא והמפורט בזמן אמת להנהלת החברה ולדירקטוריון דורשים בחינה מעמיקה בידי החברה, שתפעל למניעת הישנות מקרים כאלה בעתיד". נראה כי השלב הראשון יהיה כרוך ב"ניקוי אורוות", ובהתאם לממצאים שהתגלו עד כה — ואולי עוד יתגלו בהמשך הבדיקה — יגובשו נהלים חדשים, שלפיהם ראוי שתפעל חברה ציבורית.