תפנית ב־2018: התשואה לנכס מסחרי הכתה את זו של מניות הנדל"ן המניב

אפיק ההשקעה המסחרי, בעיקר במשרדים להשכרה, המוכר גם בשם הגנרי "נדל"ן מניב", היה עד לא מזמן נחלתם הבלעדית של חברות נדל"ן גדולות ושל בעלי עסקים שרכשו את המשרד שלהם לשימוש עצמי. בשנים האחרונות, תחום המשרדים להשקעה מתאפיין בייזום בצורת קבוצות רכישה במגדלי משרדים באזורי הביקוש.

אלה מציעות שטחים מודולוריים למכירה, עד לרמה של משרדים עצמאיים וקטנים. התוצר הוא השקעות שיכולות להתחיל בסדרי גודל של מאות אלפי שקלים בלבד, כשמטרתן להניב תשואה גבוהה מהשכרה שוטפת, יחד עם שמירה על ערך ההשקעה וציפייה לעליית ערך עתידית.

בהשוואה לשוק המגורים, מעבר להפרשים הבולטים בתשואה, מדובר בהשקעות גמישות יותר מבחינת ההיקף והשימוש, שמאופיינות בשוכרים ארוכי טווח.

מאידך, קיים חיסרון מסוים באדמיניסטרציה המלווה את ההשקעה. חיסרון זה בא לידי ביטוי בתחומי המיסוי וניהול הנכס, אשר דורשים רמה גבוהה יותר מהמקובל בשוק המגורים.

כאלטרנטיבה להשקעה ישירה בנכס מסחרי מניב, קיימת אפשרות לרכוש מניה של חברה מובילה המתמחה בבנייה והשכרה של נכסים מניבים. מניית אמות, עזריאלי או מליסרון, הן דוגמא לחברות כאלה. השקעה במנייה כזו, נותנת את האפשרות ליהנות מהפעילות שלה בשוק מבלי להחזיק במשרד ומבלי לתפעל אותו.

לא תמיד משתלם יותר

הנתונים מראים, לפחות בשנה החולפת, על חיזוק המגמה לטובת ההשקעה במשרד. מניית אמות למשל רשמה מתחילת השנה ועד לחודש זה, ירידה של 4.4%. בנוסף ביצעה החברה השנה חלוקות דיבידנדים בתשואה כוללת של 6.5% למניה מה שמנטרל במשהו את ירידת המניה מתחילת 2018, אך עדיין בשקלול הכולל לא מדובר בתשואה מזהירה. להשוואה, משרד שהושכר באותה תקופה הניב 6%־7% תשואה שוטפת ברוטו למשקיע.

מניית קבוצת עזריאלי רשמה גם היא מתחילת השנה עד לאותו התאריך ירידה של 2.94% בערכה, ומצד שני חילקה למשקיעים דיבידנדים בתשואה של 2.54%. עדיין לא מדובר בתשואות גבוהות, ושוב, ברמה פחותה משמעותית מתשואת השכרת משרד.

לעומת זאת, בשלוש השנים האחרונות התשואה להשקעה בנדל"ן מניב בבני ברק הסתכמה ב־44%, בחולון כבר הגיעה ל־57% וברחובות 70%. מדובר בתשואה שוטפת ברוטו למשקיע. אולם, השקעה במשרד לא תמיד משתלמת יותר מהשקעה במניות. למשל, בהשוואה לשוק המניות בשלוש השנים האחרונות, מניית אמות רשמה זינוק של כ־83%, ללא ספק השקעה יפה למי שנכנס בתחילת הדרך.

מנגד, המניות של עזריאלי ומליסרון כבר סיפקו תשואות נמוכות יותר ועמדו על 28.1% וכ-23%, בהתאמה.בשונה מרכישת מניות בבורסה, השקעה במשרד להשכרה לא מאופיינת בתנודתיות גדולה.

ניתן לראות כי במהלך שנת 2018 ירדו מניות הנדל״ן בשיעורים חדים יותר, של יותר מ־15% בחלקן. בהחלט מדובר בתסריט אפשרי של תנודתיות גבוהה מאד באחזקה מנייתית, המושפעת לא רק מביצועי החברה, אלא גם מהלך הרוח בשוק.

בסופו של דבר, במקרה של משרד, מדובר בנכס המושפע בעיקר מהמיקום שלו, הנגישות, ומהשפעות המאקרו של המצב הכלכלי במשק ולא מהלכי רוח שוטפים בשוק ההון.

כאשר נכנס שוכר לנכס, לרוב לתקופה ארוכה של מספר שנים, התשואה השוטפת עליו ידועה מראש ומאפשרת למשקיע לקבל לידיו מזומנים באופן שוטף, ללא תלות בהחלטת מנכ"ל או דירקטריון שבו אין לו השפעה ממשית.

ישנם עוד שני אלמנטים חשובים בבחינת השקעה מניבה, מימון ומיסוי. אפשרויות המימון הן רבות ומשמעותיות מאוד כאשר מדובר בנדל"ן המשמש כבטוחה למימון. כמו כן, השקעה במשרד אינה כפופה למגבלות המימון החריפות בשוק הדיור. השקעה במניות אינה ניתנת למינוף בצורה משמעותית, אך נהנית בעקיפין מהמינוף של החברות עצמן על נכסיהן לפי מדיניות הדירקטוריון הספציפי.

בנכס המיסוי נעשה יותר נוח

מבחינת מיסוי — ההשקעה במניות גוררת ניכוי מיידי במקור על הרווחים מקניה וממכירה, ותשלומי מס על הדיבידנד שמנוכים מיידית אף הם. בהשקעה במשרד, ניתן לציין כיתרון למשקיע המנהל את נכסיו באופן שוטף, את היכולת להתקזז על ההוצאות השוטפות של המשרד ואת תשלום המיסים בעיתוי נוח. כך מתאפשר תכנון מס לגיטימי, בדומה להתנהלות בעסק. חיסרון בולט של ההשקעה במשרד הוא שכל טרנזאקציה כפופה למס רכישה, בניגוד למכירת מניות, בה מס הרכישה ששולם על ידי החברה עצמה, מגולם למעשה באופן חד־פעמי במחיר המניה ולא מעיב על כל קניה ומכירה. עובדה זו מטה את הכף לטובת השקעה במשרדים דווקא בהשקעה ארוכת טווח.

השורה התחתונה - כאשר נבחנת השקעה במניית נדל"ן מניב, חשוב לדעת שמצב השוק הנוכחי פותח אפשרויות נוספות להשקעה ישירה בנכסים עם יתרונות לא מבוטלי 

הכותב הינו רו"ח ומנכ"ל אלדר השקעות