"רמת החוב תרד מתחת לתחזיות המקוריות שלנו"

כלכלית ירושלים מציגה ברבעון השני השנה עלייה של 3.9% ב־FFO (רווח נקי בניכוי הפחתות חד־פעמיות) המיוחס לבעלי המניות, שהסתכם ב־59.2 מיליון שקל לעומת 56.9 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הנקי של החברה זינק ברבעון השני ל־99.5 מיליון שקל, בעיקר הודות לירידה חדה בהוצאות המימון, שהתכווצו ב־72% להיקף של 60 מיליון שקל בהשוואה ל־213 מיליון שקל ברבעון המקביל. 

עלייה של 3% בתפוסה

"נמשיך לראות את השיפור הזה גם ברבעונים השלישי והרביעי בהמשך השנה. זאת דרמה מטורפת, ואלה בעצם הפירות של מה שעשינו בשנה וחצי האחרונות", אמר ל"כלכליסט" דודו זבידה, מנכ"ל החברה העוסקת בייזום נדל"ן מניב. "בשנה שעברה ביצענו פירעון מוקדם של חוב, היו מיחזורים וגיוסי חוב, וזאת התוצאה של כל המהלכים הללו".

עם פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון השני העלתה הנהלת כלכלית ירושלים את תחזיותיה ל־2018 כולה. לפי התחזית המעודכנת, ה־FFO צפוי להסתכם בטווח של 315-305 מיליון שקל לעומת 284-278 מיליון שקל בתחזית המקורית, וה־NOI צפוי לעמוד על 680-670 מיליון שקל בהשוואה ל־675-665 בתחזית המקורית.

"השיפור הדרמטי הוא בשיעורי התפוסה, שעלו מתחילת השנה ב־3%, וזה מביא לשיפור תפעולי שנראה בחצי השנה הבאה. בנוסף, קצב המכירות של הנכסים גבוה יותר מהתחזית שלנו, הן בישראל והן בחו"ל, והתמורה שאנחנו מקבלים גבוהה באופן משמעותי משווי הנכסים בספרים. השנה אנחנו מבינים שאנחנו לא צריכים למחזר חוב, ואנחנו מניחים שרמת החוב תרד מתחת לתחזיות המקוריות שלנו".

מה גרם לשיפור של 3% בתפוסה?

"זה שילוב בין מכירת נכסים שהתפוסה בהם היתה נמוכה מאוד, והם בדרך כלל נמכרים למשתמשי הקצה, לבין עבודה אינטנסיבית מאוד שאנחנו עושים בנכסים בארץ ברמה פרטנית ודקדקנית. הפוקוס שלנו עכשיו הוא בשיפור הנכסים ותפעולם, וייזום וקידום של פרויקטים חדשים".

מכירת הנכסים גורמת לירידה ב־NOI של כלכלית ירושלים. ברבעון הראשון נרשמה ירידה של 1.4% ב־NOI בישראל ושל 22.1% בחו"ל. אולם החברה רשמה ברבעון השני ירידה קלה של 0.2% ב־NOI מנכסים זהים.

למרות השיפור בשיעור התפוסה, יש ירידה ב־NOI מנכסים זהים. ממה היא נובעת?

"הירידה מיוחסת בעיקר לתחום המשרדים. יש לנו ירידות קלות כתוצאה משינויי חוזים. בגלל שאנחנו בנויים משלוש חברות, יש עיוות מסוים, כי בסגמנט התעשייה יש לנו שיפור דרמטי, שרואים אותו בדו"ח של חברת מבני תעשיה. מה שהשפיע לרעה על ה־NOI מנכסים זהים הוא סיום החוזה עם EY, שעזבו את הבניין בתל אביב. השטח כבר הושכר, אבל יש פער זמנים עד שנקבל את התשלום מהשוכר החדש".

דודו זבידה מנכ"ל כלכלית ירושלים צילום: דור מנואל

אין הצדקה לחברת שכבות

לפני כחודשיים פנתה כלכלית ירושלים לחברה־הבת (68%) מבני תעשיה בהצעה למיזוג כנגד הקצאת מניות.

איפה עומד המיזוג בין כלכלית למבני תעשיה?

"הוועדות הבלתי תלויות הוקמו והחלו בעבודה לקידום התהליך. המטרה היא להגיע לנקודה שבה אנחנו מצליחים לקבוע את יחסי ההחלפה בין החברות. אני מקווה מאוד שהתהליך לא יחרוג מפברואר־מרץ הקרובים. אני חושב שהמיזוג ייתן אפסייד לכולם, גם לבעלי המניות של כלכלית וגם לאלה של מבני תעשיה. מדובר בחברה שתוכל להיכנס למדדים המובילים ולתרום לחיסכון נוסף בעלויות התפעול והניהול. אין היום הצדקה לחברה עם שכבות, במיוחד לאור העובדה שהפעילות בכל החברות בקבוצה די דומה".

זבידה מונה למנכ"ל כלכלית במרץ 2013. זמן קצר לאחר מכן החברה הגיעה לסף חדלות פירעון, והצליחה להגיע לחוף מבטחים הודות למהפך העסקי בהובלתו, שכלל מכירת נכסים אגרסיבית וירידה חדה בחוב הפיננסי.

מה מטריד אותך בימים אלה?

"ברמה הפיננסית והתפעולית אני ממש מוטרד פחות. רמת החוב שלנו ירדה לשליש מכפי שהיתה לפני שנתיים, פירעונות החוב השנתיים שלנו בגובה ה־FFO ואנחנו לא תלויים במיחזור חוב, וגם דירוג החוב עלה. הרחקנו את הסיכונים הפיננסיים. מה שמטריד אותי ברמה היומיומית זה ייצור הצמיחה קדימה. בראייה שלי צמיחה היא חיזוק הנדל"ן הקיים וצמיחה באמצעות פרויקטים חדשים. גם בימים הטובים ביותר מבני תעשיה לא היתה בדירוג A+, וכלכלית נמצאת ב־A. תשואת האג"ח היא 1.5%-1%, והאג"ח הלא מובטח במח"מ של שבע שנים נסחר בתשואה של 2.3%. אז השלמנו כאן סייקל מדהים של קבוצה שלפני שנתיים וחצי היתה עם רגל וחצי בקבר, אולי אפילו קצת יותר. לדעתי זה תהליך הבראה מדהים".

אפשר לומר שסוף סוף הפכת מאיש פיננסים לנדל"ניסט?

חד־משמעית. החברה נתפסה לאורך כל התקופה כחברה פיננסית, וחשוב לנו עכשיו להראות את הפן הנדל"ני שלה. האירועים הפיננסיים מתרחקים מאיתנו ומשפיעים פחות. הצוות שלנו הוא מהמובילים במשק עם נשמה מטורפת לנדל"ן, ועכשיו נוכל להראות שאנחנו עושים נדל"ן לא פחות טוב ממה שאנחנו עושים פיננסים".