מנכ"ל עזריאלי: "תוך 7-5 שנים נכפיל את השטחים ליותר מ-2 מיליון מ"ר"

הדו"חות הכספיים של קבוצת עזריאלי לרבעון השני של 2018 היו השניים של המנכ"ל אייל חנקין, שנכנס לתפקידו בתחילת השנה והחליף את יובל ברונשטיין. תזרים המזומנים מפעילות הנדל"ן המניב (FFO) עלה ב־5%, הרווח התפעולי נטו (NOI) מנכסים זהים עלה ב־2.4%, והפדיונות בקניוני הקבוצה עלו בחודשים מרץ־יוני ב־2.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הרווח הנקי של קבוצת עזריאלי הסתכם ברבעון השני ב־236 מיליון שקל בלבד לעומת רווח של 641 מיליון שקל ברבעון השני של 2017. הצניחה ברווח הנקי נבעה מהעובדה שברבעון המדווח נהנתה קבוצת עזריאלי מעליית ערך נדל"ן להשקעה של 15 מיליון שקל בלבד, בעוד שברבעון המקביל אשתקד הסתכמו השיערוכים החיוביים ב־531 מיליון שקל. בקיזוז השפעות חד־פעמיות, כמו מימוש נכסים פיננסיים, שיערוכי נדל"ן ודיבידנדים נטו ממס, הרווח הנקי המנוטרל של קבוצת עזריאלי גדל ב־4% והסתכם ב־214 מיליון שקל.

מנכ"ל עזריאלי אייל חנקין צילום: עמית שעל

"פעילות הייזום היא המחקר והפיתוח לשנים הבאות"

אף שנדמה כי אפוקליפסת הקמעונאות העולמית קצת התפוגגה לה בסביבת הקניונים של עזריאלי, ניכר שבקבוצה נערכים להתמודדות עם האיום מצד המסחר המקוון, שמרחף מעל תחום הקמעונאות הפיזית בכלל ועל ענף האופנה בפרט.

"הסיפור של החברה הזאת הוא הטווח הקצר מול הטווח הארוך", אמר אתמול חנקין ל"כלכליסט", "ופעילות הייזום היא מבחינתי ה־R&D (מחקר ופיתוח — י"ר) לשנים הבאות. אנחנו בייזום של 962 אלף מ"ר, והיום אנחנו מחזיקים בכ־1.2 מיליון מ"ר נדל"ן מניב. כלומר, אנחנו כמעט נכפיל את עצמנו בתוך 7–5 שנים".

נכון להיום, מהווה פעילות מרכזי המסחר והקניונים בישראל כ־40% מהנכסים במאזן של קבוצת עזריאלי, ולהערכת הנהלת החברה, חלקם צפוי לקטון בעתיד. זאת בעקבות פעילות הייזום הבולטת יותר של הקבוצה במגזרי המשרדים והדיור המוגן.

מה עומד מאחורי ההחלטה לצמצם את המשקל היחסי של הקניונים בפעילות של קבוצת עזריאלי?

"אני חושב כי נכון שיהיו לחברה כמונו שלושה עוגנים גדולים. הצריכה הפרטית רשמה עלייה של 10% ברבעון הראשון של 2018, ואין מספרים כאלה ב־OECD. אבל אם נסתכל על ייזום של קניונים בישראל, אז אני מביט מהחלון שלי ולא רואה כאלה. העניין הוא שתחום המשרדים גדל בקצב גבוה יותר מתחום המסחר.

"הקניונים מהווים כיום כ־40% מהנכסים שלנו, ומבחינת המספר המוחלט הוא יגדל, אבל לא בקצבים של הדיור המוגן והמשרדים. במגזר הדיור המוגן אנחנו מפעילים כיום שני בתים, ובשנים הקרובים אני מעריך שנחצה בקלות את רף ה־10. לגבי המשרדים, אנחנו בתנופת פיתוח כזאת, שלא משנה מה נעשה בקניונים — אנחנו פשוט נאזן את המכונה. ואלה איזונים נכונים, לטעמי.

"כשנגיע לרשת אדירה של דיור מוגן, אז גם אם יהיה מיתון בארץ, והציבור ימעט בקניות, הרי שהאנשים המבוגרים פחות מושפעים מכך. לכן, במבט קדימה על עזריאלי יש כאן שלוש רגליים חזקות: משרדים, קניונים ודיור מוגן, בתוספת רגל רביעית, שמספקת איזון בינלאומי, בדמות ההשקעות בארה"ב. אני חושב שבניהול סיכונים מול הזדמנויות מדובר בתמהיל טוב, ולשם אנחנו מכוונים".

האם הפוטנציאל בקניונים נגמר?

"אני חושב שיש בהם עוד אפסיידים אדירים. כדי להבין את המספרים, הרי שבארה"ב היחס הוא 5.5 מ"ר לנפש, בבריטניה הוא 2.2 מ"ר ובישראל הוא 1.15 מ"ר. האוכלוסיה גדלה מדי שנה, והצריכה הפרטית? הרי אין מספרים כאלה — לא בארה"ב ולא באירופה. לכן יש כאן המון ביקוש והוא קשיח".

ברבעון השני השנה נרשמה ירידה קלה ב־NOI של המרכזים המסחריים והקניונים בישראל. ממה נובעת הירידה הזו?

"אנחנו הופכים את האזור של מרכז העסקים בחולון למה שיש בהרצליה פיתוח, רק טוב יותר. המתחם הזה תרם 3 מיליון שקל ברבעון לרווח. היו שם כל מיני מבני מסחר, ולמעשה ניקינו אותם מהשטח. המבנים האלה הם שהגדילו את ה־NOI ברבעון המקביל. יכולנו להשאיר אותם, אבל הרי לא רכשנו שטח עם זכויות של 220 אלף מ"ר, כדי להישאר עם כמה האנגרים, שמייצרים 3 מיליון שקל ברבעון".

בעלת השליטה בקבוצת עזריאלי דנה עזריאלי צילום: עמית שעל

"הריבית בגיוס שלנו היא ברמה של אג"ח מדינה"

בשנים האחרונות, בעיקר הודות לריבית האפסית במשק, מציגה קבוצת עזריאלי ירידה עקבית ומתמשכת בריבית הממוצעת על החוב שלה, שירדה משיעור של 4.9% בשנת 2012 לרמת השפל הנוכחית — 1.7%.
 

הריבית הממוצעת על החוב של הקבוצה ירדה אשתקד ל־1.7%, ומאז אתם מתקשים להמשיך במגמה. האם החגיגה נגמרה?

"גם לפני הגיוס האחרון היה כאן דיון על גובה הריביות. רצינו לגייס 600 מיליון שקל, ואיש לא האמין שנגייס 1.409 מיליון שקל בצמוד + 0.94%. אין מספרים כאלה. זו ריבית כמו של אג"ח מדינה. אני חושב שנצליח לשפר את זה עוד קצת, אבל לא בצורה מהותית".

"האתר יכניס השנה 100 מיליון שקל"

"באתר azrieli.com הגדלנו את המכירות ברבעון השני של השנה ב־60% מול הרבעון המקביל ב־2017, ונסיים את השנה עם סדר גודל של 100 מיליון שקל", אומר המנכ"ל אייל חנקין.

קבוצת עזריאלי רכשה ב־2016 את הפעילות של חברת Buy2 בתחום המסחר האלקטרוני, וכיום אתר האינטרנט שלה מספק פלטפורמת מסחר מקוון, שמטרתה לחזק את פעילות הקניונים ומרכזי המסחר באמצעות פעילות אונליין בדרך של מכירה משולבת.

"אנחנו עושים עבודה אדירה, ואני אישית משקיע המון באתר שלנו. לפני אלפי שנים אנשים הלכו לשוק, אבל כל תקופה והשוק שלה. מנכ"לית יאהו מאריסה מאייר אמרה פעם שתם עידן המשרדים. לגישתה, המהנדסים והמפתחים מפריעים זה לזה במשרד, ועדיף שיעבדו מהבית. היא אמרה שאפשר לשכור חדר ישיבות, כשיש צורך בכך, במקום להחזיק משרדים. אבל היום קורה בדיוק ההפך. מגיעה לכאן פייסבוק ורוצה לפתוח משרד בבניין הכי יקר בתל אביב. והם אכן מקימים משרדים מדהימים.

"למה אני מספר את כל זה? כי כמו שלא נכון לבטל את המשרדים, אי אפשר לזלזל בקניונים. בארצות הברית עומד נתח השוק של האונליין על 9.1% זה הרבעון השלישי ברציפות. רוב העולם רואה בכך איום, אבל אני חושב שזו הזדמנות אדירה. יש מותגים שנמכרו רק אונליין, והיום הם עוברים לאוף ליין, כי החברות הבינו שבעזרת החנות הפיזית הפדיון גדל ברדיוס של כ־8 ק"מ ביותר מ־90%.

"אני משקיע המון בחיבור בין האונליין לאוף ליין. יותר מ־60% מהקונים מעדיפים היום לאסוף את הסחורה מהחנות, בלי כל התיאומים עם חברות השילוח. בעל החנות מעדיף, כמובן, שייכנסו אליו, כי מרבית האנשים רוכשים על הדרך משהו נוסף. בתחום האופנה יש כיום החזרות בהיקף של 38% — נתון מדהים. זו סיבה נוספת לקיפאון באונליין, כי מפסידים שם את התחתונים.

"אנחנו עובדים על מנגנון שלם, של השכרת חנויות בקניונים עם תמיכה של מכירות אונליין. אנחנו רוצים לתת חבילת שירות מלאה. מעבר למיקום בקניון ורשת התמיכה שהחנות מקבלת, אנחנו מביאים גם את האתר. אנחנו מתכוונים לסייע בהבאתם לישראל של מותגים, שייחשפו קודם כל ב־azrieli.com, ומיד לאחר מכן יוצעו גם בקניונים. זה יפחית לשוכר את הסיכונים ויקצר לו את תהליכי ההשקה".