משפחת עופר תמכור מלונות ב־500 מיליון שקל

חלוקת הנכסים של משפחת עופר — חברת הנדל"ן מליסרון ובנק מזרחי טפחות — בין ליאורה עופר לאייל עופר צפויה להיות מלווה במכירת נדל"ן בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

ל"כלכליסט" נודע כי עופר השקעות, בעלת השליטה במליסרון, מנהלת מגעים למכירת שני בתי המלון הגדולים שלה באילת לחברת המלונות פתאל שבשליטת דוד פתאל תמורת כחצי מיליארד שקל. מדובר במלון יו סוויטס (לשעבר מרידיאן), שצפוי להימכר תמורת 230 מיליון שקל, ובמלון יו קורל (לשעבר קלאב מד), שצפוי להימכר תמורת 280 מיליון שקל.

מימין אייל, ליאורה ודורון עופר. ישלמו מס של כחצי מיליארד שקל צילומים: עמית שעל , משה שי

פתאל משמשת כיום כחברת הניהול של שני בתי המלון. את יו סוויטס פתאל מנהלת מאז 1999, והסכם הניהול יסתיים בסוף השנה הנוכחית. למעשה, מדובר במלון הראשון שפתאל ניהל כמלונאי עצמאי. במלון יש 245 חדרים והוא נחשב ליוקרתי, בין היתר בזכות החוף הפרטי שלו, אך אורחיו סובלים מכך שהוא נמצא במסלול הנחיתה של הטיסות שמגיעות לעיר — בעיה שצפויה להיפתר כשייפתח באילת שדה התעופה החדש. את יו קורל, שבו 281 חדרים, מנהלת פתאל מאז 2004 והסכם הניהול יסתיים ב־2022.

רכישת המלונות מעופר השקעות תהיה העסקה הראשונה שפתאל מבצע מאז הנפיק את חברת המלונות שבבעלותו בבורסת תל אביב בחודש שעבר לפי שווי של 3.8 מיליארד שקל.

נדל"ן נוסף על המדף

נכס נוסף שעופר השקעות מעמידה למכירה במסגרת חלוקת האחזקות הוא בית מרכזים ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב. שוויו של הנכס נאמד ב־226 מיליון שקל. עופר השקעות מחזיקה ב־83% מהנכס וביתר מחזיקים 90 בעלים שונים.

למעשה, חלוקת הזכויות בנכס מצויה במחלוקת משפטית. בעקבות שריפה שפרצה בנכס, בעליו קיבלו בעלות יחסית על הקרקע, מה שהוליד סכסוך בין הבעלים על חלקם היחסי. הסכסוך הגיע לבית המשפט העליון וטרם הוכרע. כמו כן, ב־2009 הגישה עופר השקעות תביעה לפירוק השותפות בנכס במטרה להיפרד מיתר בעלי הזכויות בנכס באמצעות מכירתו — תביעה שהתקבלה באוגוסט האחרון על ידי בית המשפט ושבעקבותיה התקבלה הערכת שמאי.

המגרש שעליו עומד הנכס הוא בן 12 דונם, וכיום מקודמת תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה שתאפשר לבנות עליו מרכז תעסוקה ומסחר וכן מגדל משרדים בן 25 קומות.

זקוקים למזומנים

הסיבה למכירת הנדל"ן היא שליאורה עופר ואייל עופר יזדקקו למזומנים בהיקף של מאות מיליוני שקלים כדי לבצע את הרכישות ההדדיות שבסופו של דבר יהפכו את ליאורה לבעלת השליטה (60.8%) היחידה במליסרון ואת אייל לבן משפחת עופר היחיד ששותף בגרעין השליטה בבנק מזרחי טפחות (22%). התמורה ממכירת הנכסים תשמש לחלוקת דיבידנדים לבעלי המניות שיזדקקו ליטול גם הלוואות בנקאיות כדי להשלים את החלוקה.

כדי להפוך לבעלת השליטה היחידה במליסרון ליאורה תידרש לשלם 1.25—1.9 מיליארד שקל לאייל ודורון עופר עבור אחזקותיהם העקיפות בחברה, ואילו אייל ישלם לליאורה ודורון 1.6—2 מיליארד שקל עבור אחזקותיהם העקיפות בבנק.  

דוד פתאל צילום: רוני רוקי

לפי המתווה שעליו הסכימו בני המשפחה, אייל ירכוש את כל מניות גרעין השליטה של מזרחי טפחות שבידי עופר אחזקות וכן חלק מהמניות החופשיות של הבנק שבידי עופר השקעות, בעוד ליאורה תרכוש את חלקם של דורון ואייל בעופר השקעות, בעלת השליטה במליסרון.

לדורון ניתנה האפשרות להצטרף למתווה ולרכוש חלק מהמניות של עופר השקעות, אך לא יותר מ־4.5% ממניות הבנק, ובכל מקרה הוא לא יוכל להיות חלק מגרעין השליטה. כמו כן, יש לו אפשרות להצטרף לליאורה, אחותו, במליסרון, אך סביר להניח שבשל היחסים הרעועים ביניהם הוא יוותר על האופציה הזו, ובכל מקרה סביר שהוא יעדיף לקבל לידיו מזומנים. עבור אחזקותיו בשתי החברות הוא צפוי לקבל כ־1.1 מיליארד שקל שיהפכו אותו לאחד מאנשי העסקים הנזילים בארץ.

הרכישות ההדדיות האלו צפויות להניב למדינה תשלומי מס בהיקף של מאות מיליוני שקלים. לא ידוע מה שווי המניות הרשום בספרים של החברות שבאמצעותן מחזיקים בני המשפחה בחברות — עופר אחזקות ועופר השקעות — אך שיעור המס שישלמו ליאורה ואייל על הרווחים מהרכישות ההדדיות צפוי לנוע בין 24% ל־30%. להערכת אנשי מקצוע, היקף המסים הכולל שישלמו השניים עשוי להגיע לחצי מיליארד שקל.

עם זאת, הדרך להשלמת העסקה ארוכה משום שההסכם שנחתם הוא מזכר הבנות לא מפורט.

חוק הריכוזיות הכריע

הסיבה לכך שבני משפחת עופר נדרשים לבחור בין האחזקות הריאליות שלהם לאחזקות הפיננסיות שלהם היא חוק הריכוזיות שמחייב את מי שמחזיק בנכס פיננסי (כמו בנקים וחברות ביטוח) ובנכס ריאלי משמעותי (כמו חברות נדל"ן) למכור את אחד מהם עד סוף 2019.

הסיבה לכך שעל בני המשפחה לבחור בין שני סוגי הנכסים כבר עתה היא הוראה שהתקבלה מהפיקוח על הבנקים, שלפיה על בני המשפחה להבהיר כיצד הם נערכים ליישום חוק הריכוזיות עוד בטרם ביצוע העסקה שבמסגרתה צפוי מזרחי טפחות לרכוש את מלוא האחזקות בבנק אגוד תמורת 1.4 מיליארד שקל. הממונה על הגבלים עסקיים מיכל הלפרין טרם אישרה את המיזוג בין שני הבנקים.

חוק הריכוזיות והוראת המפקחת על הבנקים חדוה בר משפיעים גם על השותפה של משפחת עופר לשליטה במזרחי טפחות — משפחת ורטהיים. האחים דודי ודרורית ורטהיים, ששולטים בחברה המרכזית למשקאות קלים (קוקה־קולה), נדרשים לבחור בין האחזקה בבנק לבין האחזקה שלהם (19%) בחברת הנדל"ן אלוני חץ. בינואר האחרון — במסגרת הסדרת הירושה שקיבלו האחים מאביהם מוזי ורטהיים, שנאמדת ב־8 מיליארד שקל — מכרה דרורית לדודי את מלוא אחזקותיה המשורשרות באלוני חץ.

בוחרים צד

ליאורה עופר מסרה כי "קבוצת עופר השקעות השביחה לאורך שנים ארוכות את אחזקותיה במליסרון ובבנק מזרחי טפחות מתוך חזון ואמונה בכלכלת ישראל ובשוק ההון הישראלי.

"חוק הריכוזיות אילץ אותנו לקבל החלטה קשה ולהיפרד מאחת ההשקעות החשובות שלנו. בחרתי להישאר עם האחזקה הריאלית שמשקפת את אמונתי המלאה בשוק הנדל"ן הישראלי, ובמיוחד בחברות מליסרון ועופר השקעות, שהן ללא ספק חברות נדל"ן וייזום מהמובילות בישראל".

אייל עופר מסר כי "בחירתי בבנק מזרחי טפחות משקפת את אמונתי בפוטנציאל של מימוש התוכנית האסטרטגית של הבנק, וביכולת של ההנהלה שמובילה אותו".

הנאמנויות הזרות של אייל עופר על הכוונת

כדי להוציא לפועל את המתווה להפרדת הנכסים בין ליאורה עופר לאייל עופר, האחרון צריך לקבל מהפיקוח על הבנקים בבנק ישראל היתר שליטה בבנק מזרחי־טפחות ללא ליאורה ודורון עופר.

על פניו מדובר לכאורה בעניין פשוט. הרי אייל מחזיק כיום בהיתר שליטה, אולם לדברי משפטנים אין דין היתר שליטה משותף כדין היתר שליטה ליחיד. בנוסף, אייל מחזיק בבנק באמצעות נאמנויות זרות שאותן בנק ישראל צפוי לבדוק בטרם יעניק לו היתר.

נושא נוסף שעשוי להיבדק על ידי ועדת הריכוזיות הוא אם יש להתייחס לאייל ולאחיו עידן עופר כישות אחת.אם השניים יחשבו ליישות אחת, הדבר עשוי להשפיע על אייל. לאייל אין עסקים נוספים בישראל, אולם עידן מחזיק בשליטה בחברה לישראל ובכיל. השניים הודיעו על הפרדת העסקים שירשו מאביהם סמי לאחר מותו.

כמו כן, מתווה הפרדת הנכסים מחייב עמידה בתנאים מתלים שלא דווחו לבורסה. ככל הנראה מדובר ברולינג מול רשות המסים בנוגע להיקף המסים שעל בני המשפחה לשלם בשל הרכישות ההדדיות הכלולות במתווה.

רעות שפיגלמן