אריק רוטנר יכסה חובות של מקורבים בגיוס אג"ח בתל אביב

עם עודף של 46 מיליון דולר בהלוואות על נכסים לטווח קצר - בתי האבות של משפחת רוטנר מארה"ב יבקשו לגייס 55 מיליון דולר באג"ח בשוק ההון המקומי על תיק נכסים בשווי הוגן שמוערך ב־464 מיליון דולר.

בזמן האחרון, יחד עם גל של הנפקות של חברות אמריקאיות בתל אביב, התדפקות של פעילות נדל"ן אמריקאית על דלתות שוק ההון המקומי כבר נהפכה לשגרה. וכך גם הפעם, במקרה של חברת אלטיטיוד השקעות, בשליטת אריק וויליאם רוטנר, שעדיין לא קיבלה דירוג אשראי וצפויה לפרסם את הריבית על הגיוס בסיום המכרז.

בדומה למסורת החדשה של האמריקאיות שמגיעות לישראל, גם כאן יועברו הנכסים אל תוך חברה ייעודית שהוקמה באיי הבתולה הבריטיים. מדובר ב־36 נכסים בתחום בתי אבות הסיעודיים בארה"ב, שכוללים 5,307 מיטות. לפי טיוטת התשקיף, המוסדות מושכרים כולם במתווה Triple Net, שמשמעותו שכלל עלות התפעול של הנכס חלה במלואה על השוכר.

לפי טיוטת התשקיף, החברה תשתמש ב־4.6 מיליון דולר מכספי הגיוס כדי להחזיר הלוואות לטווח קצר שנטלו החברות מבני משפחה וחברים של בעלי השליטה של החברה. האג"ח לא מובטחות בבטוחות, מעבר לתשלום הריבית הראשון, שיופקד בחשבון לטובת מחזיקי האג"ח.

הכסף שיזרום לקופת החברה מגיוס האג"ח מיועד, בין היתר, לשמש את החברה לצורך מימון פעילות החברה. מתוכו, סכום של כ־6.4 מיליון דולר מיועדים לפירעון הלוואות מצדדים קשורים שהועמדו לשלושה נכסים שיועברו לחברה במסגרת ההנפקה. בנוסף, תשתמש החברה בסכום שבין 5 ל־5.3 מיליון דולר בניכוי מקורות עצמאיים של החברה לצורך רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה בחברה. החברה מתכננת גם להעביר קו אשראי של 16.5 מיליון דולר אל הבעלים בכפוף לאישור המוסדות הפיננסיים.

מנכל אלטיטיוד וויליאם אבי רוטנר צילום: מתוך האתר avirothner

מחזיקים בבתי אבות כבר יותר מ־44 שנה

בתי אבות מהסוג שמחזיקה החברה דורשים קבלה של רישיון מתאים, כאשר ניתנים בהם למטופלים שירותים נלווים כמו השגחה רפואית ושירותי אחיות סיעודיות. אזורי הפעילות של בתי האבות הם במדינות אילינוי, אינדיאנה, ניו ג'רזי, מיזורי ואוהיו.

בטיוטת התשקיף מציינים כי אריק רוטנר צבר ניסיון עשיר בתחום בתי האבות בארה"ב. את בית האבות הראשון שלו הוא רכש ב־1974, ובמהלך השנים הוא רכש, מכר והשכיר 150 מוסדות רפואיים. וויליאם, מנכ"ל החברה, הצטרף לעסק המשפחתי ב־2005 והיה מעורב ברכישה והשכרה של 29 מתוך 36 המוסדות הנכללים בחברה המדוברת.

הפעילות שהציגה אלטיטיוד לקראת ההנפקה מלמדת על FFO (תזרים מזומנים מפעילות שוטפת) בהיקף של 18.9 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2017 — קפיצה של 16.6% ביחס לתקופה המקבילה ב־2016.

החברה רשמה הכנסות של 31.3 מיליון דולר בפרק זמן זה מול הכנסות של 25.66 מיליון דולר בתקופה המקבילה. נכסי החברה מניבים הכנסות משכירות (NOI) של 41 מיליון דולר בשנה.

למשפחת רוטנר יש עוד 28 מוסדות רפואיים בארה"ב בשליטתם, 25 מהם בתי אבות. ב־21 מוסדות נוספים הם בעלי זכויות מיעוט. כמו כן, לוויליאם רוטנר יש עוד חמישה בתי אבות בנברסקה ובאריזונה שהוא מחזיק ומתפעל בשיתוף עם תאגידים של המשפחה. 11 מתוך 36 נכסים מושכרים לגוף ממשלתי אזורי שמדורג AA+

עומס חובות בטווח הקצר שעולה על שווי הנכסים

מטיוטת התשקיף עולה כי לאלטיטיוד השקעות, החברה החדשה שהוקמה בדצמבר האחרון ושלתוכה מוזגה הפעילות, יש נכון לרבעון האחרון של 2017 נטל חובות לא מבוטל לטווח הקצר — והיא לא עמדה ב־2016 באמות מידה לאחת מהלוואותיה לטווח הקצר.

לאלטיטיוד השקעות יש הרבה יותר התחייבויות לטווח הקצר (שוטפות) על פני נכסים שוטפים — והעודף נאמד ב־46.3 מיליון דולר. סכום הנכסים השוטפים של החברה נאמד ב־15.4 מיליון דולר, וההתחייבויות השוטפות שלה ב־61.7 מיליון דולר. מתוך הסכום האחרון, לחברה צבר של הלוואות שוטפות בהיקף של 54.2 מיליון דולר.

לפי החברה, העודף נובע מהלוואות מבנקים במסגרת ההתחייבויות השוטפות. החברה ציינה כי היא מעריכה שתוכל לממן מחדש את ההלוואות המדוברות בהגיע מועד פירעונן בהסתמך על ניתוח מאפייני ההלוואות ואינדיקציות שקיבלה ממלווים פוטנציאליים. כמו כן, היא מעמידה נכסים להבטחת ההתחייבויות שלה לטווח הקצר בשווי של 101 מיליון דולר.

החברה מציינת גם אירוע שהתרחש בשנת 2016. נכון לרבעון השלישי של אותה השנה, אחת ההלוואות ארוכות הטווח שלה בהיקף של 12.6 מיליון דולר, המיוחסת לשלושה מנכסיה, לא עמדה באמות המידה שנקבעו לה על ידי הבנק. החברה מציינת כי העמידה ביטחונות נוספים וקיבלה כתב ויתור מהבנק. ההלוואה סווגה מחדש בהמשך כהלוואה לטווח ארוך.