הנדל"ן החדש: שטח של פי 20 מתל אביב יתמלא בחוות שרתים - מי מרוויח מזה?

נדמה שכל קובץ של תמונה או סרט שאנחנו שומרים באחת מתוכנות אחסון הענן, כמו גוגל דרייב או דרופבוקס, מרחף לו למעלה בעננים וחוזר אלינו למחשב כשאנו באמת צריכים אותו. אבל הקובץ שהיה כבד מדי עבור המחשב שלנו לא משייט בשמים - אלא בתוך מחשב, באחת מ־346 חוות השרתים בעולם - Data Centers. אלה ממוקמות לרוב באזורים קרירים בחציו הדרומי של כדור הארץ, כדי לחתוך את עלויות האנרגיה הנדרשת להפעלתם.  

טכנולוגיית מחשוב הענן חוותה התפתחות מואצת ב־20 השנים האחרונות והגיעה עד אחרון הסמארטפונים. גופים עסקיים ואנשים פרטיים כאחד העבירו את שמירת הקבצים שלהם מהכונן במחשב לענן. הטכנולוגיה הזאת גם חסכה מחברות עסקיות גדולות את ההתעסקות בניהול שרתים בעצמן, והוציאה אותה למיקור חוץ.

התעשייה של מחשוב הענן כוללת שלל חברות בתחומי פעילות מגוונים. החל ביצרניות השרתים עצמן, כמו IBM, דל ו־HP; עובר דרך חברות שמייצרות אמצעים לאחסון נתונים כמו מלאנוקס הישראלית, NETAPP ו־EMC; התעשייה מתרחבת גם ליצרניות של מערכות ההפעלה לשרתים, כמו לינוקס, ווינדוס ו־UNIX; וגם לאלה שמציעות את שירות האחסון עצמו ללקוחות הקצה. אלה כוללות את AWS של אמזון, Azure של מיקרוסופט, גוגל ודרופבוקס.

לפי מחקר של חברת סיסקו, 346 חוות השרתים הקיימות כיום צפויות לגדול, בהתאם לקצב הצמיחה שלהן, ל־485 עד שנת 2020 – עלייה של 40%. השטח של כל חווה כזאת נע בין מאות אלפי ועד למיליוני רגל מרובעת. חוות השרתים הגדולה בעולם נמצאת בנבאדה, בארה"ב, ושטחה הוא 7.2 מיליון רגל מרובעת - שווה ערך ל־668 דונם, או 110 מגרשי כדורגל.

לפי מאמר שפרסם באחרונה ג'יימס המילטון, מהנדס בכיר וסגן נשיא של חטיבת הענן של אמזון, השטח של חוות השרתים בעולם עומד כיום על כ־450 מיליון רגל מרובעת - כ־45 אלף דונם. מדובר בשטח זהה לזה של מטרופולין תל אביב כולו. לפי המילטון, השטח צפוי לגדול ב־20 השנים הבאות בהתאם לביקושים, עד שיגיע לגודל עצום של 10 מיליארד רגל מרובעת, שהם 930 אלף דונם - פי 20 מכל המטרופולין התל־אביבי.

כל חוות השרתים הענקיות הללו זקוקות לשטחים פיזיים שעליהן יוקמו ויפעלו. מכך יש מרוויחות בולטות - חברות הנדל"ן, שמשכירות לחוות השרתים עוד ועוד שטחים.

בדיוק כפי שחברות טכנולוגיה שוכרות מחברות נדל"ן שטחים כדי לספק משרדים לעובדיהן, כך הן גם שוכרות מהן מבנים ענקיים ייעודיים עבור חוות השרתים שלהן. חברות מחשוב הענן מקבלות את כל המעטפת הדרושה, החל במערכות כיבוי אש, דרך מערכות קירור ועד חיבור כבל אינטרנט תת־ימי - והן מוכנות לפעולה.

חברות הנדל"ן האלה פועלות בדיוק כמו חברות הנדל"ן המסורתיות המשכירות משרדים, תחת קרנות ריט (REIT). קרנות אלה נסחרות בבורסה ונהנות מהטבות מיסוי מהמדינה מצד אחד, אך מחויבות לחלק את כל הרווחים שלהן כדיבידנד למשקיעים מצד שני.

צפי לצמיחה: עד שנת 2020 השוק יגיע ל־203 מיליארד דולר

חברת הייעוץ IDC עדכנה את התחזית להוצאה העולמית על שירותי אחסון ענן ציבורי ותשתיות ב־2017 ל־122 מיליארד דולר. עד שנת 2020 צופה IDC שהשוק הזה יגדל בקצב שנתי ממוצע של 21% ויגיע ל־203 מיליארד דולר. אם התחזית הזאת אכן תתממש - לחברות הנדל"ן צפויה לא פחות מבוננזה. הפוטנציאל הגדול בתחום זוהה על ידי אנשי לאומי שוקי הון רוני יונסיאן, מנהל דסק מחקר ני"ע זרים, ואוהד חיים - אנליסט אנרגיה ומניות זרות. "חיפשנו מגמה שתומכת בסקטור שלא הולך להיעלם בקרוב, ומצאנו זאת כאן", אמר חיים בשיחה שערך "כלכליסט" עם השניים.

קרנות הריט הגדולות, העוסקות בהשכרת שטחים ייעודיים לחוות שרתים, נסחרות בנאסד"ק. הקרן הגדולה ביותר, Equinix, נסחרת לפי שווי של 35 מיליארד דולר. החברה מספקת מרכזי נתונים, שירותי קישוריות ותשתיות. Equinix הגיעה ל־190 חוות שרתים ב־42 מדינות, והיא ספקית הנדל"ן של ענקיות עולמיות דוגמת עליבאבא, ביידו, נטפליקס, וולמארט ואורקל.

מבחינת נתונים פיננסיים Equinix מציגה צמיחה מדי רבעון. Equinix סיכמה רבעון שלישי חיובי ב־2017, עם הכנסות של 1.152 מיליארד דולר וצמיחה מפעילות קיימת של 8%. התזרים מהפעילות השוטפת שלה עמד על 391 מיליון דולר - צמיחה של 9% ביחס לתקופה המקבילה ב־2016. ברבעון הנוכחי התרחבה החברה אורגנית, עם פתיחה של חוות שרתים באמסטרדם, בפרנקפורט ובעמק הסיליקון. בסך הכל יש לחברה כ־8,500 לקוחות, ש־50 הגדולים שבהם אחראים לכשליש מהכנסות החברה.

חיים ויונסיאן אומרים כי Equinix צפויה עוד לצמוח. לדברי יונסיאן, "בשנתיים הקרובות קצבי הצמיחה הנוכחיים של החברה צפויים להישאר ללא שינוי. אנו מתמחרים אותה לפי מכפיל FFO (רווח נקי בתוספת דיבידנדים מהשקעות, פחת והפחתות) של 25 לשנת 2018. מחיר היעד הנגזר הוא 550 דולר, אפסייד של 22%".

קרן ריט נוספת שהשניים בחנו היא Digital Realty Trust, שנסחרת לפי שווי של 23 מיליארד דולר. הקרן, ש־90% מנכסיה מושכרים, מפתחת ומתפעלת מרכזי נתונים ב־33 שווקים בצפון אמריקה, באירופה, באסיה ובאוסטרליה. Digital Realty Trust מספקת שירותים ליותר מ־1,000 חברות ממגוון תחומים - החל בפיננסים וכלה בחברות משחקים. ברבעון האחרון צמחו מכירות החברה ב־11% ל־610 מיליון דולר ביחס לתקופה המקבילה ב־2016.

ה־EBITDA עמד על 232.8 מיליון דולר - ירידה של 8%; אולם, הירידה ברווחיות התפעולית היא תולדה של המיזוג עם DFT ומיזוג עם נכסים באירופה. בהשפעת הרכישות שביצעה בעבר, ה־EBITDA של Digital Realty Trust צמח ב־17% בממוצע בשלוש שנים האחרונות. לגבי הקרן הזו ציין חיים: "היא מתומחרת אצלנו לפי מכפיל FFO של 20 לרווחים הצפויים ב־2018. מחיר היעד הנגזר הוא 130 דולר, אפסייד של 15%".

שולחת זרועות: עסקת רכישה באירופה בשווי של 442 מיליון דולר

קרן CyrusOne מתאימה למי שרוצה להיחשף לשוק האמריקאי. היא מפתחת ומתפעלת מרכזי נתונים בעיקר בארה"ב, ונסחרת לפי שווי של 5.3 מיליארד דולר. שירותיה מצומצמים ביחס למתחרות, אך היא פועלת כדי להרחיב אותם. לחברה 33 מרכזי נתונים המשרתים כ־1,000 לקוחות, 20% מהם מדירוג ה־1,000 של מגזין "פורצ'ן".

ברבעון השלישי של 2017 הגיעו מכירות החברה ל־175 מיליון דולר - צמיחה של 22%. הרווח התפעולי צמח רק ב־2%, אך התזרים מפעילות שוטפת קפץ ב־57.6% ל־60.7 מיליון דולר. ה־EBITDA של CyrusOne רשם צמיחה של 31% והגיע ל־96 מיליון דולר. שיעור נטישת הלקוחות של CyrusOne בשפל של 0.6%. ברבעונים הקודמים שיעור הנטישה היה דומה לממוצע בתעשייה, הנמוך גם הוא, 2%.

כדי להגדיל את החשיפה הגלובלית שלה רכשה CyrusOne את Zenium, הפועלת באירופה, בעסקת מזומן בשווי של 442 מיליון דולר. לדברי יונסיאן, "החברה מתומחרת אצלנו לפי מכפיל FFO של 21 לרווחים הצפויים ב־2018. מחיר היעד הנגזר הוא 72 דולר, אפסייד של 24%".

חוות שרתים של פייסבוק צילום: Facebook_ Mark Zuckerberg