טראמפ מסדר לחברות הנדל"ן הישראליות בארה"ב בונוס שמן

ההחלטה שהעביר בשבוע שעבר נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, בבית הנבחרים ובסנאט, להורדת שיעור מס החברות, צפויה להשפיע לא מעט על חברות הנדל"ן הישראליות שפועלות בארה"ב.

הורדת שיעור המס תשפיע כמובן על כל חברה ישראלית הפועלת בארה"ב, אך במקרה של חברות נדל"ן ההשפעה משמעותית יותר, מכיוון שהן מפרישות בדו"חותיהן סכומי עתק לעתודות מס, כלומר המס שיצטרכו לשלם אם ימכרו את נכסיהן. במידה שהרפורמה של טראמפ תאושר סופית ותיכנס לתוקף (עדיין לא נקבע תאריך ליישום), חברות הנדל"ן הישראליות שפועלות בארה"ב, כמו ביג, גזית גלוב, אביב ארלון, אלקטרה נדל"ן ומישורים, צפויות לרשום רווחים חד־פעמיים אדירים של מאות מיליוני שקלים.

לא מדובר ברווחים תזרימיים (כסף אמיתי שנכנס), אלא רווחים חשבונאיים בדו"חות הכספיים. אך יש בכך להשפיע לא מעט על השווי הנכסי הנקי של החברות, ובמידה מסוימת גם על התמחור שלהן בשוק ההון. בית הנבחרים והסנאט אישרו הפחתה של מס החברות מרמה של 35% כיום ל־20%. טראמפ ובית הנבחרים מעוניינים שהשינוי יתרחש כבר ב־2018, בעוד שהסנאט מבקש לדחות זאת ל־2019.

דונלד טראמפ צילום: איי אף פי

ההשפעה הגדולה ביותר - אצל גזית גלוב

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי ההשפעה הגדולה ביותר תחול על גזית גלוב, חברת המרכזים המסחריים של חיים כצמן ודורי סגל, שפועלת בין השאר בארה"ב וצפויה לרשום רווח חד־פעמי של 385 מיליון שקל בעת יישום החוק. עתודות המס של גזית גלוב מסתכמות בכ־900 מיליון שקל. המספר הזה הוא למעשה הפער בין השווי ההוגן של הנכסים, כלומר השווי שלפיו הם רשומים בספרים, לבין העלות שבה נרכשו. עתודות המס של גזית גלוב צפויות לקטון לרמה של 515 מיליון שקל במאזן.

חברה נוספת שצפויה להיות מושפעת היא חברת המרכזים המסחריים ביג, שפועלת בארה"ב באמצעות החברה הבת ביג ארה"ב. ביג צפויה לרשום רווח חד־פעמי של 145 מיליון שקל (40 מיליון דולר) כתוצאה מיישום התקנות החדשות. לביג יש עתודות מס של 255 מיליון שקל שצפויות לקטון בהתאם להורדת המס.

הרווח הצפוי של חברות הנדל"ן

עוד חברה שתהיה מושפעת היא מישורים של גיל בלוטרייך ואלכס שניידר, שפועלת בארה"ב ישירות ובאמצעות החברה הבת (3.46%) סקייליין. למישורים יש 12 נכסים מניבים בארה"ב בשווי הוגן כולל של 305 מיליון שקל, בעוד שעלות הרכישה שלהם היא 216 מיליון שקל – פער של 89 מיליון שקל. לפיכך עתודות המס שלה שמיוחסות לפעילות בארה"ב הן 31 מיליון שקל. לכן הרווח הצפוי שלה כתוצאה מהשינוי בשיעור המס הוא 13 מיליון שקל. לכך מתווסף חלקה בחברה הבת סקייליין שמחזיקה בתי מלון בארה"ב, שצפויה לתרום רווח נוסף של כ־20 מיליון שקל.

אביב ארלון, חברת הנדל"ן של משפחות אביב וארלון, מחזיקה בארה"ב ביחד עם שותפים תשעה מרכזים מסחריים, בשטח כולל של כ־185 אלף מ"ר להשכרה. לאביב ארלון יש עתודות מס בדו"חות הכספיים של 65 מיליון שקל – מיליון יורו מגיעים מסרביה וכל השאר מארה"ב. הרווח שהיא צפויה לרשום עקב שינוי המס הוא 20—25 מיליון שקל.

אלקטרה נדל"ן, שעשתה שינוי בשנתיים האחרונות ונהפכה לקרן השקעות בנכסי מולטי פמילי בארה"ב עבור אלקו, רושמת בדו"חותיה עתודות למס בגובה של 27 מיליון שקל. העתודות מופרשות לפי שיעור מס של 38% (ולא 35%, בעקבות החלטה של הנהלת החברה להחמיר בעתודות), ולכן היא צפויה לרשום רווח של 12 מיליון שקל בעת יישום התוכנית.

בקרוב הפחתת מס החברות גם בישראל?

גם חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו אג"ח בישראל יושפעו מהשינוי. עד היום גייסו 28 חברות כאלה בישראל יותר מ־20 מיליארד שקל באג"ח. הן צפויות לרשום רווחים חד־פעמיים כתוצאה מהפחתת שיעור המס, במה שיעזור להם לעמוד בהתניות פיננסיות שונות כלפי מחזיקי האג"ח.

אבל לא רק החברות שפועלות בארה"ב צפויות להיות מושפעות מהחלטת טראמפ, אלא גם אלה שפועלות רק בישראל. ראש הממשלה, בנימין נתניהו, טען בישיבת הממשלה השבוע כי ישראל צפויה ללכת בעקבות ארה"ב. "ארה"ב קיבלה החלטה אמש שמורידה מסים", אמר נתניהו. "גם שם נלחמים בביורוקרטיה. אנחנו בעולם גלובלי. אסור שנפגר בהקלות שאנו נותנים לסקטור העסקי - גם במסים וגם ברגולציה ובביורוקרטיה מצומצמת".

מס החברות בישראל עומד היום על 24% והוא צפוי לרדת ב־2018 לרמה של 23%. לפי הערכות, נתניהו יודיע על הורדת שיעור המס בשלוש פעימות נוספות עד ל־20% ב־2021. במידה שזה אכן יקרה, ההשפעה על חברות הנדל"ן הישראליות צפויה להיות עצומה.

הבית הלבן הגיע בשבוע שעבר להבנות עם המחוקקים הרפובליקאים בעניין רפורמת המס שעליה הכריז טראמפ לפני כעשרה חודשים. טראמפ הציג את התוכנית בנאום באינדיאנה ואמר: "זה הזמן לדאוג לאנשים שלנו, ולבנות מחדש את האומה האמריקאית".

לפי התוכנית שהציג שר האוצר האמריקאי, סטיב מנוצ'ין, באפריל האחרון, שיעור מס החברות היה צפוי לרדת לרמה של 15%. עוד נקבע בתוכנית של טראמפ כי מס חדש, בשיעור של 25%, יוטל על בעלי עסקים שעד היום שילמו מס הכנסה רגיל, שלעתים הגיע לשיעור המרבי - 39.6%.

כמו כן, מספר מדרגות מס ההכנסה המוטל על יחידים יצומצם משבע לשלוש, כפי שנקבע בתוכנית שהוצגה באפריל. שיעור המס במדרגה התחתונה יהיה 12% (לעומת 10% בתוכנית מאפריל), ובשתי המדרגות הנותרות שיעור המס יהיה 25% ו־35% (ללא שינוי לעומת אפריל). כיום שיעור המס במדרגה העליונה עומד על 39.6%. עם זאת, בתוכנית החדשה נקבע כי תיתכן מדרגת מס נוספת, הגבוהה מ־35%, כדי שמערכת המיסוי החדשה תהיה פרוגרסיבית לא פחות מזו הקיימת. בנוסף, כוללת הרפורמה הגדלה משמעותית של הסכומים שמתחתם לא ישולם מס, מ־6,350 דולר ל־12 אלף דולר ליחידים, ומ־12.7 אלף דולר ל־24 אלף דולר לזוגות נשואים.