האקזיט של יקום מחכה לבעלים הבא של כלכלית ירושלים

מתחם התעשייה והמשרדים יורופארק, ששוכן בקיבוץ יקום, נחשב לאחת הבוננזות הנדל"ניות הגדולות ביותר של קיבוצי אזור המרכז. הסכם שליטה שנחתם באחרונה בין הנהלת הקיבוץ לחברת כלכלית ירושלים הציבורית, שם סוף לניסיונות הקיבוץ למכור את הנכס בשוק החופשי בשנתיים האחרונות.

הקיבוץ כבר היה על סף מכירת חלקו (50%) במתחם לפי שווי נקי של 340 מיליון שקל, אך לבסוף הגיע להבנות עם כלכלית ירושלים לגבי חידוש חוזה לשבע שנים נוספות, והאקזיט הענק לחברי הקיבוץ יישאר לעת עתה תוכנית מגירה. האקזיט עשוי לצוץ מחדש אם כלכלית ירושלים לא תעמוד בתנאים מסוימים.

מתחם יורופארק הוקם על ידי הקיבוץ ואיש העסקים פושט הרגל, ובעל השליטה לשעבר בכלכלית ירושלים, אליעזר פישמן, בתחילת שנות האלפיים. המתחם משך אליו לא מעט חברות גדולות במשק כמו אינטל, HOT, סמסונג, ברודקום, דור אלון ופז, שעד היום שוכרות בו משרדים. שוויו של מתחם יורופארק עלה משמעותית בחמש השנים האחרונות, גם בזכות התרחבות טבעית וכניסה של שוכרים חדשים וגם בזכות עלייה בשכר הדירה שנגבה מהשוכרים בעקבות הביקוש הגבוה למשרדים. כך, למשל, ב־2012 שוויו הנקי (מנוכה מהחוב הבנקאי) של המתחם היה 229 מיליון שקל לכל צד (50%), וביוני 2017 כאמור השווי הזה היה 343 מיליון שקל — עלייה של 50% בתוך חמש שנים.

עבור קיבוץ יקום מדובר בנכס המהותי ביותר שלהם, לאחר שב־2008 מכר הקיבוץ מחצית מהזכויות שלו במפעל פלסיב, לייצור בקבוקים ומכלי פלסטיק, לחברת מוצרי שלם המייצרת מוצרים משלימים תמורת 30 מיליון שקל. מנכ"ל החברה אז היה שאול רשף, שכיום משמש חבר הנהלה בכיר בהנהלת הקיבוץ, וזה שניהל מטעמו את המשא ומתן מול כלכלית ירושלים והגופים שהתעניינו ברכישת המתחם.

מתחם יורופארק צילום: כלכלית ירושלים

הקיבוץ חשש בעקבות הקריסה של פישמן

כשהקריסה של פישמן החלה ב־2014–2015, בעקבות המשבר ברוסיה, שבסופו איבד את השליטה בכלכלית ירושלים, החברה שדרכה החזיק במחצית מהזכויות במתחם גם נהפכה לחברה ללא גרעין שליטה. קיבוץ יקום נבהל והחל לנהל משא ומתן למכירת כל המתחם. הקיבוץ העלה אז טענות לגבי אופן הניהול של המתחם שנעשה על ידי כלכלית ירושלים. הוא חשש שבעקבות קריסת פישמן, השדרה הניהולית של החברה לא תוכל להמשיך ולנהל את מתחם העסקים כראוי.

הקיבוץ טען אז כי העובדה שפישמן איבד את השליטה בחברה, מאפשרת לקיבוץ — לפי החוזה — לרכוש את חלקה של כלכלית ירושלים במתחם בהנחה של 10%. הנהלת הקיבוץ לא חיכתה הרבה, וב־2015 החלה לנהל מגעים מול החברות עזריאלי, אמות וריט 1 למכירת כל המתחם. הרעיון היה לבצע עסקת בזק לרכישת המחצית של כלכלית ירושלים ומכירת כל המתחם בשוק החופשי. המגעים התנהלו סביב שווי ברוטו (כולל חוב) של כ־900 מיליון שקל לכל המתחם. ככל הנראה, הגופים הביעו עניין ברכישת המתחם לפי המחיר שביקש הקיבוץ. עזריאלי היתה מועמדת מועדפת.

במרץ 2016 הודיע הקיבוץ במכתב לכלכלית ירושלים כי בכוונתו לממש את האופציה לרכישת חלקה במתחם, במטרה לסגור עסקה למכירת כלל המתחם. אלא שאז כלכלית ירושלים הודיעה לקיבוץ שלא ימהר לפתוח שמפניות. כלכלית ירושלים התנגדה לדרישת הקיבוץ, ולא אפשרה לו לרכוש את חלקה. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת לגבי ההסכם שנחתם ביניהם. ביוני 2016 החליט הקיבוץ לגרור את כלכלית ירושלים לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הקיבוץ דרש לכפות את המכירה על כלכלית ירושלים. בית המשפט קבע אז כי על הצדדים לשוב ולנהל משא ומתן כדי לפתור את הסוגיה בעצמם.

בהמרצה שהגיש הקיבוץ, נכתב אז כי "לאור זאת שמר אליעזר פישמן חדל להיות בעל שליטה בדרבן, בכוונת הקיבוץ לממש את זכותו לרכוש את זכויות דרבן (חברה־בת של כלכלית ירושלים, שדרכה היא מחזיקה במתחם) ביקום פיתוח (החברה של הקיבוץ וכלכלית ירושלים המנהלת את יורופארק), בהתאם להסכם בין דרבן לבין הקיבוץ".

עוד נכתב כי "במסגרת המרצת הפתיחה מבקש קיבוץ יקום כמה סעדים, ובהם סעד הצהרתי שלפיו מוקנית לו זכות לרכוש את זכויות דרבן ביקום פיתוח, וכן להורות על מינוי שמאי מכריע כדי לקבוע את המחיר שבו הקיבוץ ירכוש את זכויות דרבן ביקום פיתוח". כלכלית ירושלים דחתה את הטענות, ובית המשפט קבע כי על הצדדים לשוב ולנהל משא ומתן כדי לפתור את הסוגיה בעצמם.

הסוגיה נפתרה לפני כמה שבועות בהסכם שנחתם בין שני הצדדים לתקופה של שש שנים נוספות. במסגרת ההסכם, הובהרה והוגדרה באופן מפורט יותר האופציה שעמדה לקיבוץ לרכוש את החלק של כלכלית ירושלים, כך שהקיבוץ יוכל להעמיד למכירה לצד שלישי את החלק שלו. ההסכם נחתם לשש שנים, אך הקיבוץ יהיה רשאי לממש את האופציה שלו בשני מועדים נוספים — בעוד שנתיים ובעוד ארבע שנים — ובלבד שלא הושגו יעדי שיעור תפוסה שנקבעו בהסכם למתחם (לא פורסמו היעדים).

בעל שליטה בכלכלית יביא אקזיט לקיבוץ?

נכון להיום, במתחם יש שיעור תפוסה נמוך — 80%, לאחר שהקמת בניין חדש בשטח של כ־10,000 מ"ר הסתיימה, ולאחר שחברת לוג'יק קיצצה 40% ממצבת העובדים שלה בעקבות קשיים כלכליים ופינתה 10,000 מ"ר נוספים מהמתחם. תנובה מנהלת בימים אלה משא ומתן לשכירת 11 אלף מ"ר במתחם יורופארק, כך שאם העסקה תיסגר, שיעור התפוסה במתחם יעלה ל־90%.

אפשרות נוספת שתיתן לקיבוץ לבצע אקזיט, היא אם יתרחש שינוי בשליטה בכלכלית ירושלים. הקיבוץ יהיה רשאי לממש את האופציה במקרה שבו יוכרז לראשונה על בעל שליטה בחברה. כיום כלכלית ירושלים היא חברה ללא גרעין שליטה, וכרגע לא נראה שיש מי שמתעניין לרכוש את השליטה בה. בהסכם נקבע כי מימוש האופציה של הקיבוץ ייעשה כנגד תשלום תמורה לכלכלית ירושלים בגין מכירת המניות, שלא יפחת משווי מזערי שהוא השווי כיום בספרים.

ההסכם החדש נחתם לפי שווי של 950 מיליון שקל למתחם. על הנכס יש הלוואה של 250 מיליון שקל שנלקחה ממנורה, והתחייבויות שוטפות של 25 מיליון שקל נוספים, כך שהשווי הנכסי הנקי שלו מסתכם בכ־677 מיליון שקל. לפיכך חלקו של קיבוץ יקום (50%) שווה, נכון להיום, 343 מיליון שקל. לעת עתה חברי הקיבוץ יכולים להמשיך להחזיק את השמפניות במקרר, אך מספיק שתהיה השתלטות על חברת כלכלית ירושלים בארבע השנים הקרובות, או שכלכלית לא תצליח להגיע לשיעורי התפוסה הנדרשים — וסביר שנראה אקזיט ענק לקיבוץ יקום.