אלטשולר שחם ישקיע 30 מיליון דולר בנדל"ן מניב בגרמניה

בית ההשקעות אלטשולר שחם ישקיע 20-30 מיליון דולר בקרן מידאל - קרן פרייבט אקוויטי חדשה שתשקיע בנדל"ן מניב בגרמניה. הקרן קמה לאחר שמונה שנים רצופות של עליות במחירי הנדל"ן בגרמניה. הקרן החדשה מתחייבת לחלק את התזרים השוטף כולו למשקיעים מדי שנה, בניכוי הוצאות שוטפות (בדומה לקרן ריט), וכן בניכוי דמי ניהול.

מנהלי מידאל, רביב קורן ויהודה עמית, הם בעלי ניסיון של 12 שנה בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה. בתחילה הם ניהלו קרן השקעות משפחתית של אחת המשפחות הישראליות העשירות, ובשנים האחרונות פעלו באופן עצמאי. הם מאתרים נכסים לרכישה, ומגבשים קבוצות משקיעים לעסקה.

"באחרונה החלטנו לעבור למודל של קרן, והיות שבהרבה מהעסקאות שביצענו אלטשולר היו משקיע בולט, הם מהווים גם משקיע עוגן בקרן עצמה", אמר קורן ל"כלכליסט". הקרן סיימה סגירה ראשונה של 70 מיליון דולר, כשלאלטשולר מצטרפים משקיעים כמו אקסלנס, אי.בי.איי, קרן ההשתלמות של המורים והגננות וקרן ההשתלמות של עובדי אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע. בימים אלה מנסים השניים להשלים את הגיוס, בסך 100 מיליון דולר.

"הרכישות יתמקדו במשרדים, מסחרי ולוגיסטיקה, שזה תחום שאנחנו מאמינים בו מאוד, ובגרמניה יש לו ביקוש גבוה כיום. בימים אלה אנחנו בודקים עסקה של 50 מיליון יורו לנכס לוגיסטי מעניין במרכז המדינה.

"בגרמניה יש חברות חזקות מאוד. הדיירים בנכסים שרכשנו עד היום במסגרות האחרות הם דיירים חזקים - למשל וודאפון ופולקסווגן. חברות עם מחזורים של מאות מיליוני ואף מיליארדי יורו בשנה. בדיקות הנאותות שלנו לא מתרכזות רק בנכס אלא גם בחברות השוכרות בו", אומר קורן.

הרקורד של השניים הוא בעסקאות בהיקף כולל של 130 מיליון דולר עד היום בגרמניה. למה גרמניה? "כי זו הכלכלה החזקה באירופה, ואני מרגיש שם בטוח יותר מאשר בסין או בהודו. התשואות במדינה עדיין גבוהות יותר מבאנגליה או בארה"ב. יש בה ממשל תאגידי ברמה גבוהה, עם חוקים ואכיפה, ותנאי מימון טובים מהבנקים. כיום אנחנו עובדים על עסקה שהמימון שלה יהיה בריבית של 1.4% לשנה".

הרכישות יהיו ממונפות?

"ברובן, אבל לא מעבר ל־60% מינוף. אנחנו שמרנים כי מינוף גבוה עלול ליצור בעיות בעתיד. אנחנו משקיעים כסף מוסדי ולכן לא מכוונים לעסקאות ייזום, אלא לעסקאות שמביאות תשואה שנתית קבועה. אנחנו מכוונים לתשואות בטווח תזרים של 7%—11% בשנה".

כיום יש כמה חברות ישראליות שפעילות בנדל"ן בגרמניה, ובראשן אראונדטאון של יקיר גבאי, קבוצת טדי שגיא (שרכשה באחרונה את השליטה בבראק קפיטל מידי שמעון ויינטרוב), גזית גלוב ומשפחת דיין.

לא מאוחר להיכנס לנדל"ן בגרמניה אחרי העליות בשבע השנים האחרונות?

"התשואות אכן ירדו ל־5.5%—6% בשנה, אבל אין הרבה אלטרנטיבות לכסף ולכן הרבה משקיעים פונים לנדל"ן. ב־2011 עשינו עסקה שנתנה 7% תשואה וכיום היא מעניקה 6%. ואולם הפער הזה מתבטל במימון, שכן אז מימנתי בריבית שנתית של 4.8% ואילו כיום המימון הוא בריבית של 1.4% לשנה", אמר קורן.

הוא הוסיף כי "מעבר לכך, גרמניה היא מדינה שטוחה. מלבד ברלין אין בה ערים גדולות של ממש, והעיר הגדולה ביותר היא המבורג, עם 1.7 מיליון תושבים. מחירי השכירות נמוכים - 12 יורו למ"ר באזורים מקבילים לקרית אריה בפתח תקווה ורמת החייל בתל אביב. זו מדינה מבוזרת וזה יתרון".

גילעד אלטשולר צילום: עמית שעל