עוד חברת נדל"ן אמריקאית בת"א: ווטרסטון קיבלה ביקושים של 650 מיליון שקל
החברה שבבעלות ניל שלום קיבלה את הביקושים הגבוהים - פי 2 מכפי שתיכננה לגייס במקור - בשלב המוסדי של הנפקת האג"ח שלה בבורסה. לאור הביקושים היא הגדילה את היקף הגיוס שלה מ-410 מיליון שקל ל-450 מיליון שקל
עוד חברת נדל"ן אמריקאית נכנסה הלילה (ד') לבורסת תל אביב. ווטרסטון פרופרטיז שבבעלות ניל שלום, קיבלה ביקושים של 650 מיליון שקל בשלב המוסדי של הנפקת האג"ח שלה בבורסת תל אביב, פי 2 ממה שתכננה לגייס במקור. לאור הביקושים הגבוהים, ווטרסטון הגדילה את היקף הגיוס שלה מ-410 מיליון שקל ל-450 מיליון שקל ולקחת התחייבויות של 385 מיליון שקל. הריבית שנסגרה במכרז עמדה על 5.7% (ריבית שקלית) מתחת לריבית המקסימום שעמדה על 6.95%. בהנפקה של ווטרסטון השתתפו גופים מוסדיים שכללו חברות ביטוח וגופי גמל וחיסכון טווח ארוך נוספים. השלב הציבורי ייערך בימים הקרובים.
ווטרסטון תצטרף ל־21 חברות הנדל"ן האמריקאיות שכבר גייסו אג"ח בישראל, בהיקף שעולה על 14 מיליארד שקל מאז החלה התופעה ב־2008. את ההנפקה של ווטרסטון פרופרטיז ביצעה חברת החיתום לידר הנפקות. עבורה מדובר בדריסת רגל ראשונה בתחום ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות. לידר עובדת בשיתוף פעולה עם חברת ברקו ושתו' של ג'ו ברקו, שותפה עסקית שמייעצת שמאתרת עבורה עסקאות נוספות בארה"ב.
ווטרסטון פרופרטיז ווטרסטון הוקמה לפני 12 שנה על ידי שלושה שותפים, שניים מהם יהודים. המייסד והדמות הדומיננטית הוא ניל שלום, שהחל לעסוק במרכזים מסחריים לפני 35 שנה ונחשב לבעלים הגדול ביותר של מרכזים מסחריים במדינת מסצ'וסטס. בנוסף לאחזקה בווטרסטון הוא מחזיק במחסנים ברחבי ארה"ב בשטח של 30 מיליון רגל רבוע.
מי שהגיע לרואד שואו בישראל הם ג'וש לוי וניל שלום, שותף מנהל בחברה. לפני שהצטרף לווטרסטון הוא היה סמנכ"ל תפעול של חברת נדל"ן גדולה מבוסטון. השותף השלישי הוא אנטון מליציאונדה, שמתמחה בפיננסים. לפני שהצטרף לווטרסטון הוא היה בעלי קרן ההשקעות SRA והוא עדיין מושקע בה באופן פרטי.
ווטרסטון היא חברה בינונית מבין האמריקאיות שהגיעו לישראל. היא מביאה לישראל פורטפוליו של כ־50 נכסים מ־12 מדינות בארה"ב, ובעיקר מאזור בוסטון וניו אינגלנד. החברה דומה במהותה לחברת ביג הישראלית — עיקר הפעילות שלה הם מרכזים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמקטים. היקף הנכסים של החברה הוא כ־650 מיליון דולר וההון העצמי שלה (מיוחס לבעלים) הוא כ־220 מיליון דולר.
תחליף הלוואות יקרות ותפרע הלוואות בעלים
מה שעלול לשחק לרעתה של ווטרסטון היא העובדה שהתזרים הנקי המנוכה מהפחתות חד־פעמיות (FFO) שלה הוא חלש יחסית, והסתכם בכ־3 מיליון דולר בלבד בשנת 2016. מנגד, ווטרסטון צופה שתגדיל את היקף השוכרים שלה במהלך 2016 ליותר מ־250 שוכרים שונים, והיא צופה שה־FFO שלה יותר מיוכפל בשנת 2017 ויגיע למעל 7 מיליון דולר.
נקודה נוספת לרעתה של ווטרסטון היא העובדה שחלק לא קטן מהכסף שהיא מגייסת בישראל מיועד עבור הבעלים. ווטרסטון מייעדת 13 מיליון דולר לפירעון הלוואות בעלים. בנוסף היא מייעדת 12 מיליון דולר להלוואה שתוענק לחברה פרטית שבבבעלות הבעלים בריבית של 8%, הלוואה שמיועדת לפיתוח מרכז קניות פתוח. הבעלים מתחייבים לפרוע את ההלוואה הזו על ידי הכנסת הנכס לתוך הפורטפוליו ללא תמורה בתנאי שיתקיימו שלושת התנאים הבאים: ה-NOI של הנכס על בסיס חוזים חתומים לא יפחת מ-6 מיליון דולר, שיעור התפוסה של הנכס יעמוד על 80% לפחות, ושווי הנכס לא יפחת מ-15 מיליון דולר בהתאם להערכת שמאי חיצוני בלתי תלוי. בווטרטסטון מתכוונים לפעול לכך שהנכס יועבר לחברה המנפיקה בישראל לאחר ההנפקה. שאר הכסף מההנפקה היא מייעדת לרכישת שותפים בנכסים ופעילות שוטפת.
הכנסות החברה ב־2016 עמדו על כ־30 מיליון דולר וה־NOI(הכנסות נטו משכירות) עמד על כ־21 מיליון דולר. בהתחשב בעלייה במספר בשוכרים ובשיעור התפוסה, שעומד על כ־90%, החברה צופה שההכנסות שלה ב־2017 יעמדו על כ־40 מיליון דולר וה־NOI יעמוד על כ־29 מיליון דולר.
