הטייס האמריקאי לשעבר שינסה לגייס 120 מ' דולר מכספי הפנסיה בישראל
חברת הנדל"ן וינדזור קפיטל גרופ מקליפורניה, שבבעלותו של פטריק מ.נסביט, תגייס בבורסה בת"א אג"ח עם שעבוד ראשון על שלושה בתי מלון בשווי של 160 מיליון דולר; האג"ח יגויס לתקופה של 6-7 שנים והן ישמשו לפירעון חוב בנקאי אמריקאי
עוד חברת נדל"ן אמריקאית עושה עלייה לבורסת תל אביב. חברת הנדל"ן וינדזור קפיטל גרופ ( Windsor Capital Group – WCP) מקליפורניה שבבעלות הטייס האמריקאי לשעבר פטריק מ. נסביט (Patrick M. Nesbitt), פרסמה היום (ב') תשקיף לקראת גיוס של 120 מיליון דולר בבורסה.
- 3 חברות נדל"ן מארה"ב בדרך לגייס 1.5 מיליארד שקל בת"א
- סלע נדל"ן: ההכנסות טיפסו - התחזית השנתית עודכנה כלפי מעלה
- פרויקט הנדל"ן של קושנר לא פיתה אפילו את הסינים
וינדזור תהיה חברת הנדל"ן ה-25 שמגייסת חוב בתל אביב ביחד עם שלוש חברות נדל"ן אמריקאיות שנמצאות כעת ברואד שואו לקראת גיוס קרוב. היקף האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות עבר כבר את ה-14 מיליארד שקל. את ההנפקה של וינדזור מובילה חברת החיתום של לאומי פרטנרס. תחילת הרואד-שואו מתוכנן ל-4 ביוני. החברה נמצאת בעיצומו של תהליך דירוג.
פטריק נסביט וינדזור מביאה לישראל פורטפוליו של עשרה בתי מלון עם 2300 חדרים (בבעלות מלאה ללא שותפים) בשווי של 615 מיליון דולר עם הון עצמי של 285 מיליון דולר. בדומה להנפקה של פתאל אירופה, וינדזור מנפיקה את הנדל"ן של המלונות בלבד ולא את עסקי התפעול של המלונות עצמם. בתי המלון ייצרו בשנת 2016 NOI (הכנסות נקיות משכירות) של 35 מיליון דולר ו-FFO של כ-10 מיליון דולר. מדובר בחברה ישנה שהתאגדה בשנת 1989 ופועלת מסנטה מוניקה, קליפורניה. החברה היא הבעלים והמפעילה של רשת הכוללת בתי מלון בעיקר בחוף המערבי של ארצות הברית. שמונה מבתי המלון שלה הם של רשת אמבסי מרשת הילטון (Embassy Suites hotels). היא גם הבעלים והמפעילה של בית מלון אחד ברשת מריוט (Marriot) ובית מלון אחד של רנסנס מרשת מריוט (Renaissance Hotels – Marriott). המלונות נחשבים למלונות "עסקיים" הפונים בעיקרים לאנשי עסקים. לאחרונה סיימה החברה השקעה של 70 מיליון דולר בשיפוץ המלונות .
תנפיק עם שעבוד ראשון
בדומה להנפקה של חברת הנדל"ן אנקור שמבצעת בימים אלו רואד שואו בישראל, גם וינדזור תגייס את האג"ח שלה עם שעבוד ראשון על הנכסים. למעשה הגיוס בישראל הוא חלק מעסקת מימון מחדש (Refinance) בהיקף של 200 מיליון דולר שהחברה עושה בימים אלו גם בישראל וגם בארה"ב. כלומר, את ה-120 מיליון דולר שהיא מתכוונת לגייס בישראל היא מייעדת להחלפה של הלוואות בנקאיות בהיקף של 110 מיליון דולר שקיימות על שלושה בתי מלון שלה בשווי של 160 מיליון דולר. כלומר, מחזיקי האג"ח יעניקו הלוואה של 120 מיליון דולר ויקבלו מנגד שעבוד על שלושה בתי מלון בשווי של 160 מיליון דולר. האג״ח יגויס לתקופה של 6-7 שנים. במקביל, החברה מבצעת בארה"ב מימון מחדש לגבי הלוואה של כ-105 מיליון דולר נוספים מבנקים בארה"ב (בנוסף ובמקביל לגיוס האג"ח בישראל). החברה ציינה כי סך הסכומים האלו ישמשו לפירעון חוב בנקאי אמריקאי שמועד הפירעון שלו הינו בעוד כשנה וכי כספי האג"ח הישראלי יוזרמו לחברה רק לאחר השלמת וקבלת הכספים מן הבנקים האמריקאים. וינדזור אינה ממונפת יתר על המידה ומחזיקה יחס חוב לקאפ בריא של 60% (בהתחשב בגיוס האג"ח בישראל).
נדל"ן בארה"ב צילום: בלומברג
פטריק מ.נסביט הוא המייסד, היו"ר ומנכ"ל של וינדזור קפיטל גרופ. נסביט פעיל בתחום הנדל״ן ב-38 השנים האחרונות והוא עומד בראש החברה אותה יזם. בעברו שירת כקצין בחל האוויר האמריקאי ולאחר סיום שירותו עסק באיתור מיקומים להקמת מסעדות ברחבי ארה"ב, ולאחר מכן בייזום והקמה של מסעדות, ומרכזי קניות ובתי מלון בארה"ב. פטריק מייקל נסביט ג'וניור, בנו של המייסד הוא דירקטור מנהל בוינדזור קפיטל גרופ, והאחראי על כל התחום הכלכלי. בין השאר אחראי הבן על תחומי המימון, הפיתוח עסקי, פיתוח הקרקעות וניהול פעילות הקמעונאות של הקבוצה.
ההסתבכות בארה"ב
בשנת 2006 הנפיקה החברה אגרות חוב (לא סחירות) בארה"ב. אגרות אלו היו חלק מאג"ח CNBS, (בדומה לאג"ח בישראל ובשונה מחוב בנקאי). בשנת 2009, על רקע המשבר החריג בכלכלה האמריקאית, חוותה החברה ירידה חדה של כ-35% בהכנסותיה. כתוצאה מכך ועל פי תנאי האג"ח הועברו הכנסות החברה באופן אוטומטי לידי נאמן אמריקאי, בכדי להבטיח שאם החברה לא תעמוד בהתחייבויותיה לאור ההרעה במצבה, יועברו הסכומים שנצברו למחזיקי האג"ח. במשך תקופה זו (שנתיים עד ל-2011) נצברו אצל הנאמן הכנסות של כ-26 מיליון דולר.
במקביל, כבר במהלך 2009 היה ידוע לחברה כי בשנת 2011 יפוגו ההסכמים שלה עם הילטון ולכן היא תידרש לבצע שיפוצים במלונות בהיקף של עשרות מיליוני דולרים בכדי לעמוד בתנאי חידוש ההסכם. על רקע התפתחות זו, פנתה החברה לנאמן אגרות החוב וביקשה לדון באפשרות של הארכת ההלוואה שהייתה אמורה להיפרע בשנת 2011. החברה ציינה בעיתונות האמריקאית כי "רק ביקשה רק לנהל מו"מ להארכת מועד הפירעון ולא ביקשה כל תספורת". במהלך 2011 פנתה החברה לנאמן במטרה לפרוע את החוב נתקלה בסירוב שלו לשחרר את המזומנים שנצברו אצלו שהיו אמורים לשמש כחלק מפירעון ההלוואה. בשנת 2011 פנתה החברה לבית המשפט בארה״ב בבקשה לפתיחת הליך לפי פרק 11 לחוק פשיטת הרגל האמריקאי (Chapter 11). זאת לאור התנהלות של שתי קרנות גידור (Blue mountain ו-AEW), המתמחות בהשקעה בחוב בעייתי, אשר רכשו את אגרות החוב במטרה להשתלט על הנכסים במחיר נמוך. הקרנות הצליחו להשתלט ונסביט נאלץ לוותר על הנכסים שלו.
