הגשמה רוצה לגייס 30 מיליון שקל למימון רכישת נכסים בקונטיקט

סכום המינימום להשקעה בפרויקט יעמוד על כ-108 אלף שקל (כ-30 אלף דולר). היות שמדובר בנכס מניב, המשקיעים צפויים לקבל בכל שנה החזר של חלק מקרן ההשקעה, שיחולק מדי רבעון, בשיעור של 12.1% בשנה הראשונה, 12.7% בשנייה, 13.8% בשנה שלישית, 7.8% ברביעית ו-8.2% בשנה החמישית והאחרונה. בתום תקופת ההשקעה, צפויים המשקיעים לקבל את יתרת הקרן, בתוספת התשואה שהושגה. צפי התשואה השנתית לאחר המכירה עומד על כ-12.85% למשקיע, לפני מס.

על פי התשקיף, הגשמה תרכוש ביחד עם היזם, חברת Dorset CS, פרויקט מגורים מסוג מולטי-פמילי בשם Eastpointe at Dorset Crossing, הממוקם בעיר סימסבורי שבקונטיקט. הרכישה צפויה לצאת לפועל בחודש יוני, ולאחריה יחזיקו משקיעי הגשמה ב-90% מהפרויקט ו-CS Dorset תחזיק ב-10%. הקומפלקס משתרע על כ-40 דונם וכולל 168 יחידות דיור ב-7 בניינים ו-294 מקומות חניה. בניית הקומפלקס הושלמה בשנת 2015 והוא מאוכלס בשיעור של כ-97%, בחוזי שכירות לתקופות של עד שנה, בתעריפים הנמוכים ממחיר השוק. היעד המרכזי של התוכנית העסקית להשבחת הנכס הוא העלאת דמי השכירות לרמה המקובלת בשוק ומכירתו בתוך 60 חודשים, בשלמותו.

ניהול הנכס, השבחתו ומכירתו יהיו באחריות יזמית הפרויקט, DS Dorest, המתמחה ברכישה, ניהול, השבחה ומכירה של נדל"ן מניב למגורים. מאז הקמתה, רכשה החברה 16 מקבצי דיור הכוללים כ-2,700 יחידות דיור וכיום היא מחזיקה בכ-11 נכסים בהם כ-1,900 יחידות דיור, בעיקר בקונטיקט, קנטאקי ואינדיאנה. CS Dorset נמצאת בבעלות מלאה של CS Acquisition Group, שהוקמה לפני כ-13 שנה ומנוהלת על-ידי אלן טרס ויחזקאל לנדאו, מייסדי הקבוצה.

העיר סימסבורי, שבה ממוקם הפרויקט, היא בת כ-25 אלף תושבים. מדובר באזור מבוסס, שההכנסה החציונית בו עומדת על כ-113 אלף דולר לשנה, יותר מכפול מההכנסה החציונית בכלל ארה"ב.

אבי כץ צילום: נמרוד גליקמן

יתרת המימון לרכישה צפויה להגיע מהון עצמי של היזם (כ-927,719 דולר) ומחברת המימון Capital One Multifamily Finance, שהעבירה מכתב כוונות לפיו תעניק לעסקה מימון של כ-29 מיליון דולר.

דמי הניהול והתפעול לשותף הכללי יעמדו על 3.81% מסכום ההשקעה במועד הגיוס ובנוסף 0.96% מסכום ההשקעה בכל שנה (ישולמו בחלק היחסי מידי רבעון).

התשקיף מפרט גם הגנות ובטוחות למשקיעים בפרויקט, בהן: החזקה ישירה של השותפות המונפקת בחברת הנכס; מנגנון קנס/פרס, המפצה את המשקיעים במקרה בו הפרויקט אינו עומד במועד סיום הפרויקט המתוכנן; מכירה כפויה – במידה שהיזם לא עמד במועדי מכירת הנכס כמתוכנן, מוקנית למשקיעים הזכות לכפות על היזם לרכוש את חלקם במחיר מוסכם או למכור את הנכס לצד ג' במחיר השוק (ליזם הזכות לבחור בין האופציות); נקבעה תקרת הוצאות לפרויקט, שכל חריגה ממנה דורשת את אישור השותף הכללי. את הכספים בגין החריגה יידרש היזם לגייס לחברת הנכס בתנאים שנקבעו בתשקיף.