"מתקשה למצוא שוכרים בשדרה החמישית בניו יורק": מידרוג הורידה דירוג למויניאן

דירוג האשראי של חברת הנדל"ן האמריקאית מויניאן שבשליטת ג'וזף (ג'ו) מויניאן ירד בדרגה אחת מ-Aa3 ל-A1. מידרוג הורידה את הדירוג של מויניאן לנוכח ירידה בהכנסות ממכירת דירות וקושי של החברה להשכיר את החנויות שלה בשדרה החמישית בניו יורק, בעקבות ירידה בביקושים.  

במידרוג ציינו כי "הורדת הדירוג נובעת בעיקר מכך שעל אף גידול ב-NOI במרבית הנכסים המניבים שמחזיקה החברה וגיוון מקורות התזרים, יחסי הכיסוי הנוכחיים איטיים יחסית. יחס החוב נטו ל-FFO המותאם (לאחר דיבידנדים מחברות מוחזקות) מסתכם בשנת 2016 לכ-41 שנים, זאת בהשוואה ליחס של כ-13 שנים בשנת 2015".

לדברי האנליסטים של מידרוג, "העלייה המשמעותית ביחסי הכיסוי נובעת מסיום מכירת מרבית דירות הקונדו במלון W כאשר בשנת 2016 נמכרו 3 דירות, בהשוואה ל-76 דירות בשנה אשתקד. תרחיש הבסיס במועד הדירוג הקודם כלל האטה ביחסי הכיסוי לאור סיום מכירת הדירות. אולם, לאור אי השכרת שטחים פנויים בשדרה ה- 5 (Fifth Avenue 535-545) נכון למועד הדירוג משך והיקף ההאטה ביחסי הכיסוי הינם מעבר לתרחיש הבסיס שנלקח בחשבון" .

מתקשים למצוא שוכר בשדרה החמישית

במידרוג הסבירו עוד כי לחברה שטח מסחר מהותי פנוי בנכס מניב בשדרה ה-5 במנהטן (Fifth Avenue 535-545) אשר "אי השכרתו משפיעה לשלילה על תזרימי המזומנים ועל רווחיות החברה, ביחס לתרחיש הבסיס נכס זה הינו מהותי בתיק הנכסים של החברה הן מבחינת שווי והן מבחינת NOI (לפי חלק החברה בשיעור ההחזקה בנכסים) ועל כן השפעתו הרבה.

בה בעת, לטענת מידרוג, בטווח הארוך, ככל ששטחים אלו יושכרו, יחד עם סיום הפרויקטים המצויים בשלבי ייזום וכן הכנסות הריבית מההלוואות שהחברה נתנה לצדדים שלישיים, יחסי הכיסוי של החברה צפויים להשתפר באופן משמעותי ועשויים להשליך לחיוב על דירוג החברה. עוד ציינו במידרוג כי גם ללא השכרת השטחים הנזכרים לעיל, צפוי שיפור מסוים ביחסי הכיסוי, אך אלו עדיין צפויים להיוותר איטיים ביחס לדירוג. לצד מספר מגמות חיוביות במגזרי הפעילות השונים בהן פועלת החברה.

בנוסף צוינה לחיוב העובדה שבעלות החברה מצבת נכסים איכותית בתחום הנדל"ן המניב (המשמש לצרכי משרדים, מסחר ומגורים), מלונאות וייזום למגורים (להשכרה ולמכירה) הממוקמת באזורי ביקוש במנהטן, ולאחרונה גם בברוקלין. "מח"מ החוזים של השוכרים בנכסים המניבים של החברה מסתכם בכ-8.5 שנים ובולט לחיוב לרמת הדירוג". מעבר לכך, לחברה יחסי איתנות אשר בולטים לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג שלה.

ג'וזף מויניאן צילום: צביקה טישלר