הילדים הרעים של שוק הנדל"ן הכפילו את שוויים ב־2016

ביום חמישי האחרון רכש המיליארדר מז'נבה אברהם דוד בן אוחיון מניות של חברת הנדל"ן הציבורית ישראל קנדה בהיקף של 24 מיליון שקל. רכישה זו הביאה את בן אוחיון, אחד מאנשי הנדל"ן הפעילים בז'נבה, שמחזיק בעיר בבנייני משרדים, מגורים ונכסים מניבים אחרים, לאחזקה של 13.77% בחברה, לאחר שכבר השקיע בה כ־100 מיליון שקל. 

בן אוחיון (83), המתגורר בשוויץ ובנסיכות מונאקו, פגש את בעלי השליטה (73%) בישראל קנדה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, באחד מביקוריו בישראל, ובתוך זמן קצר מאוד החליט להשקיע בחברה שהם ייסדו. את המניות רכש בן אוחיון מרוזן וטוכמאייר בחמש עסקאות נפרדות מדצמבר האחרון, והפך לבעל עניין בחברה. השניים, מצדם, קיבלו צ'ק יפה של 100 מיליון שקל.

בן אוחיון הוא לא היחיד שנכנס לאחרונה להשקעה בישראל קנדה. גם גופי ההשקעות מנורה מבטחים (32 מיליון שקל), אקסלנס (15 מיליון שקל) ואי.בי.אי (15 מיליון שקל) השקיעו בה בחודשים האחרונים והגיעו לאחזקה של 4.7% (מנורה) ו־2% (אקסלנס ואי.בי.אי כל אחד). נראה כי כולם רוצים חלק בחגיגה של חברת הנדל"ן, שהכפילה את שווייה בשנה האחרונה ונסחרת היום בבורסת תל אביב בשווי של 720 מיליון שקל. מדובר בשווי כפול כמעט מההון העצמי (המיוחס לבעלי המניות), שמוערך, נכון לסוף ספטמבר 2016, ב־339 מיליון שקל.

יקימו את מרכז מיקרוסופט החדש בהרצליה

מה מושך את המשקיעים מהארץ ומחו"ל לחברה של רוזן וטוכמאייר, ששמם נקשר ב־2015 להסתבכות מביכה עם רשות ני"ע? התשובה היא תנופת רכישות אדירה של קרקעות אטרקטיביות באזור המרכז בשילוב עם שיעור מינוף נמוך וללא אג"ח — למעט סדרה בהיקף של 12 מיליון שקל. בהערכת שווי שביצעה לאחרונה חברת הייעוץ למוסדיים אנטרופי, המפורסמת כאן לראשונה, היא מעריכה את החברה בשווי של 1.1 מיליארד שקל לפי מחיר מניה של 5.3 שקלים, פרמיה של 50% על מחירה הנוכחי בבורסה.

ביוני 2015 הרשיעה רשות ני"ע את רוזן ואת סמנכ"ל הכספים שלו, גיא קנדה, בהפרה של חוק ני"ע. היא קבעה שהשניים העדיפו לבצע את עסקת מנדרין (רכישת קרקע לבניית דירות ליד חוף מנדרין בצפון תל אביב) בחברה הפרטית קנדה ישראל על חשבון הזרוע הציבורית שלהם ישראל קנדה. דו"ח הרשות כלל ביטויים כמו "רשלנות", "התפתלות" ו"שימוש בתירוצים", אך פטר את טוכמאייר מאחריות בהיעדר תשתית ראייתית.

על רוזן, שמכהן כיום כמנכ"ל החברה, הוטל קנס של 250 אלף שקל, קנס זהה על תנאי, ונאסר עליו לכהן כנושא משרה בכיר בגוף מפוקח למשך תשעה חודשים. העונש שהוטל על גיא קנדה הסתכם בקנס של 150 אלף שקל, קנס זהה על תנאי ומניעת כהונה על תנאי במשך שנתיים כנושא משרה בכיר בגוף מפוקח למשך ארבעה חודשים.

אך בשקט ומתחת לרדאר הפכה שנת 2016 לאחת השנים הטובות ביותר של רוזן וטוכמאייר, שכן אחרי שסיימו את ההסתבכות המביכה עם רשות ני"ע, נראה היה כי הם שחררו רסן ופצחו במסע רכישות.

בשנת 2016 לבדה הם רכשו קרקעות וביצעו השקעות יחד עם שותפים בהיקף של כ־2 מיליארד שקל באזורים מבוקשים בתל אביב, הרצליה, הוד השרון ורמת השרון. בין השאר רכשו (46%) עם שותפים קרקע ברחוב דה וינצ'י בתל אביב להקמת שני מגדלים של 334 יח"ד בהשקעה של 882 מיליון שקל (קרקע והוצאות פיתוח). בנוסף רכשו עם שותפים תמורת 200 מיליון שקל 10 דונם בהרצליה להקמת מתחם מיקרוסופט החדש, וקרקעות נוספות בגלילות, בפארק צמרת, בהוד השרון וברמת השרון להקמה של דירות למגורים. נכון להיום, ישראל קנדה מעורבת בתכנון והקמה של 2,000 יח"ד, בעיקר באזור המרכז.

מימין: ברק רוזן ואסי טוכמאייר צילום: אוראל כהן

את כל הרכישות עשו רוזן וטוכמאייר עם שיעור מינוף (חוב פיננסי ל־CAP) נמוך יחסית של 61% (נכון לספטמבר 2016). אחד המוסדיים שנכנס לאחרונה להשקעה בחברה אמר ל"כלכליסט": "הם הצליחו לזכות לאחרונה במכרזים הכי טובים בתל אביב ובמרכז, והם עובדים ללא אג"ח. שוק ההון אוהב חברות ללא אג"ח". בהחלטת ההשקעה שלו הסתמך אותו מוסדי גם על ביצועי העבר של החברה, שרשמה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016 עלייה של 90% בהכנסות ל־280 מיליון שקל, ורווח נקי של 95 מיליון שקל — פי שניים לעומת התקופה המקבילה ב־2015.

ישראל קנדה גם מייצרת תזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת. תזרים המזומנים שלה בשנת 2015 היה שלילי והסתכם ב־164 מיליון שקל (מינוס). בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016 היא ייצרה 34 מיליון שקל, וברבעון השלישי בלבד היא ייצרה 13 מיליון שקל. מנגד, ירידה חדה במחירי הדיור, כפי שצופה משרד האוצר, יכולה להוות סכנה מבחינת ישראל קנדה. בהנחה ששר האוצר משה כחלון אכן יצליח להוריד את מחירי הדיור כפי שאמר שיעשה בשיעור של עד 20%, הדבר עלול לגרום לקריסה של מניית ישראל קנדה.

היקף הנכסים של ישראל קנדה עומד של 918 מיליון שקל וכולל מלאי קרקעות בשווי 258 מיליון שקל, נדל"ן להשקעה בשווי 73 מיליון שקל, השקעות בחברות כלולות בשווי של 318 מיליון שקל ונכסים נוספים. ההתחייבויות שלה מסתכמות בכ־590 מיליון שקל וכוללות חוב בנקאי של 250 מיליון שקל, חוב של 12 מיליון שקל שקל לאג"ח והתחייבויות שונות נוספות.

ההון המצרפי של השניים: 1.5-1 מיליארד שקל

שני מתווכי הנדל"ן מרעננה שהפכו למיליונרים רוזן (46) וטוכמאייר (47) הם חברי ילדות, שלמדו באותו בית ספר ברעננה — רוזן בכיתה אחת מתחת לטוכמאייר. הם החלו את הפעילות שלהם בתחום הנדל"ן בתחילת שנות התשעים, כשעבדו כאנשי מכירות במשרד התיווך ישראהאוס ברעננה. לאחר מכן פתחו משרד תיווך משלהם בשם פנטהאוז, ובאמצעותו הם עדיין מחזיקים ב־1.25% מהמניות של ישראל קנדה. ב־1995 הם החליטו להפוך ליזמים והקימו את חברת פיתוח הגליל, שבאמצעותה החלו לרכוש קרקעות באזורים בצפון, כמו זכרון יעקב, יבנאל וצפת.

בשנת 2000 החליטו השניים להרחיב את עסקיהם לחו"ל ונסעו לטורונטו, קנדה, כדי לבחון שם עסקאות. הם ביצעו בה כמה רכישות, התאהבו בעיר והסבו אז את שם החברה לקנדה ישראל. ישראל קנדה היא, כאמור, רק הזרוע הציבורית של רוזן וטוכמאייר.

עיקר פעילות הנדל"ן שלהם מרוכזת תחת קנדה ישראל הפרטית, שעל פי נתונים שהגיעו לידי "כלכליסט" היקף הנכסים שלה הגיע כבר לכ־950 מיליון שקל נכון להיום (פי שניים מהיקף הנכסים של הזרוע הציבורית), וההון העצמי שלה מוערך ב־500–600 מיליון שקל. קנדה ישראל פועלת בעיקר בקנדה, פנמה, הרפובליקה הדומיניקנית, ארה"ב וישראל, והיא מחזיקה בפרויקטים של מגורים, בנייני משרדים ומרכזים מסחריים. הנכסים הגדולים של החברה בישראל הם פרויקט בלו במתחם גלילות להקמה של בניין דירות יוקרה וקניון, קרקע של 300 דונם בראשל"צ ונכסים מניבים נוספים.

למעט המניות שמכרו לבן אוחיון, רוזן וטוכמאייר מחזיקים במניות ישראל קנדה ששוות כבר 255 מיליון שקל (כל אחד) ונחשבים לשחקנים בליגה העליונה של אנשי הנדל"ן בישראל. ההון המצרפי של השניים מוערך ב־1–1.5 מיליארד שקל.