יוני אופיר מאלטשולר שחם: "לא קנינו תיקי משכנתאות כי המרווח נמוך מדי"

עליית הריבית על המשכנתאות בחודשים האחרונים יצרה הפסדי הון לתיקי המשכנתאות שרכשו גופים מוסדיים מהבנקים. בדיון שהתקיים לאחרונה בפורום הפיננסי של מכון גזית־גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה חשפו נציגי חברות הביטוח והבנקים את אחורי הקלעים של העסקאות שבוצעו ב־2016.

יוני אופיר, סמנכ"ל ומנהל מערך האשראי באלטשולר שחם, הסביר מדוע בית ההשקעות לא ביצע עסקה לרכישת תיק משכנתאות מהבנקים לפנסיה של הציבור. "מבחינת אשראי אלה עסקאות טובות - עם אשראי איכותי, בטוחות טובות ויחסי מינוף ראויים. הבעיה היא במרווח. לפני שנה וחצי היינו בעולם של תשואות מאוד נמוכות, המרווחים של העסקאות האלה היו סביב 150 נקודות (1.5% יותר מאג"ח ממשלתיות במח"מ דומה - ר"ב). ומה קורה כשהריבית במשק עולה? הגופים קנו תיק משכנתאות בריבית נמוכה במיליארד שקל, וכשהריבית במשק עולה, נרשם אוטומטית הפסד הון. לכן החלטנו לא לרכוש משכנתאות".

כשמנחה הפורום, רו"ח שלומי שוב, סגן דיקן בי"ס למנהל עסקים בבינתחומי, שאל אם החשש מהפסדים על הנייר שיפגעו בתשואה הוא שהרתיע את אלטשולר שחם, השיב אופיר: "זה לא עניין של נראות, זה הפסד אמיתי שנרשם בספרים כתוצאה מעליית הריבית". אופיר ציין כי לכן הוא מעדיף עסקה כמו שביצעה הראל, שתחלוק עם בנק לאומי משכנתאות עתידיות. זאת בניגוד לעסקאות אחרות, למשל בין מזרחי טפחות למנורה או למגדל, שבהן תיקי הפנסיה רכשו תיק קיים של הבנק.

איציק טוויל, סמנכ"ל ומנהל מערך האשראי של הראל, הסכים: "בתיק הכולל קיצרנו מח"מ כדי לא להיחשף יתר על המידה להפסדי שיערוך, אף שזה לא הפסד כלכלי, כי הנראות חשובה כשכולם מתחרים על תשואות. עמיתים נכנסים ויוצאים ואסור שאחד יפסיד ביום אחד ואחר יקבל מתת שמיים אם נכנס ביום אחר". לדבריו, "ברגע שהלכנו לעסקה משותפת כזו עם לאומי, החשיפה לשיערוכים יורדת כי כל חודש אתה עולה עם הריבית".

חיים פריילכמן, מנכ"ל בנק אגוד לשעבר, התייחס לרגולציה: "כשבא הרגולטור ופגע לבנקים ביחס הלימות ההון, חלקם, בייחוד לאומי והפועלים, קיבלו החלטה אסטרטגית לסגת אחורנית. זה בהחלט אפשר לבנקים האחרים להמשיך ולתת משכנתאות במרווח יותר גבוה".

פריילכמן הוסיף כי ראוי שמשכנתאות יעברו לתיקי הפנסיות: "שוק בריא צריך להביא את תיקי המשכנתאות לפנסיה, שם מקור הכסף לטווח ארוך. צריך למצוא את הנוסחה הנכונה שבה הבנקים עושים את החיתום והתפעול. אין לקרנות הפנסיה ולקופות הגמל כלים להרפתקה כזו, שלא יחשבו על זה בכלל".

עלתה ביקורת שלפיה החששות מעליית ריבית ומירידת מחירי הדיור דחפו את גופי הפנסיה לסחורה מסוכנת. לדברי טוויל, העסקאות הן דווקא סולידיות: "בתיק כזה יש פיזור מאוד רחב של אשראי ולקוחות. כגוף מוסדי אנו כל הזמן חושבים איך להיכנס לאשראי צרכני, ואשראי משכנתאות הוא המגזר הכי בטוח במגזר הזה וזו החלופה הכי פחות מסוכנת. אדם שלקח משכנתא יגן הכי בנחישות על הבית שלו".

טוויל הוסיף כי "חשבנו שמהלך כזה יכול לבוא על חשבון אג"ח קונצרניות וגם ממשלתיות. במקרה של עליית ריבית, הסיכונים של אג"ח ממשלתיות לא שונים מהסיכונים בתיק משכנתאות. ולכן החלטנו לקחת פוזיציה משמעותית בתחום הזה". שי שליטא, ראש מחלקת סינדיקציה במזרחי טפחות, ציין מנגד כי עסקת הראל־לאומי מסוכנת יותר משום שמדובר במשכנתאות חדשות, להבדיל מתיקים קיימים, שבהם יש היסטוריית החזרים. טוויל ענה: "הן יותר מסוכנות גם בגלל שהוותק קצר יותר, וברור שאם גוף מוסדי קנה תיק משכנתאות ב־2013 או 2014, הלקוח פרע קצת מהסכום, המחירים עלו מאז והמוסדי ב־LTV (מימון ביחס לערך הדירה) נמוך יותר. אז נכון, זו בחירה קצת יותר מסוכנת, אבל המרווחים עלו כל כך שאפילו האופטימיים הופתעו - והם מפצים על כך".

דני בן אורי מפועלים שוקי הון התייחס לרגיעה בעסקאות מסוג זה: "אני לא בטוח לאן זה ימשיך. אולי מחר החלופה הזאת תיפסק כי אין ביקוש גדול". על כך השיב שליטא: "אנחנו בוחנים עסקאות וזו בהחלט אופציה. אני מניח שבצד של לאומי פחות מחוייכים (כי לאומי ויתר על חלק מהעלייה בריביות המשכנתאות לטובת הראל, שמשתתפת איתו בתיק - ר"ב). למוסדי זה יתרון ולבנק זה חסרון, אבל זה יכול להתהפך. כרגע אנחנו מוכרים תיקים קיימים בלבד".

רו"ח שוב שאל אם הריביות על המשכנתאות יעלו עוד. אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית ואחראי זרוע המשכנתאות במזרחי טפחות, ענה: "רמות המחירים עדין נמוכות לעומת לפני 6-5 שנים, והן סבירות. נראה שנישאר באותה סביבה כמו בסוף 2016, ושם תהיה נקודת האיזון".