עוד חמצן לבארנט: אקסטל מימנה מחדש ההלוואה לבלקסטון על Central Park Tower

חברת הנדל"ן אקסטל האמריקאית דיווחה היום (א') למשקיעים בתל אביב כי מימנה מחדש (Refinance) הלוואה של 235 מיליון דולר שניטלה מידי קרן בלקסטון בשנת 2013 לצורך תחילת העבודה על המגדל Central Park Tower  - מגדל דירות היוקרה הגבוה ביותר במנהטן, שנבנה בימים אלו על ידי אקסטל.  

את ההלוואה החדשה למגדל שנבנה בהשקעה של 3 מיליארד דולר ושצפוי להכיל 88 קומות עם 179 דירות יוקרה, העמידה קרן בלקסטון בעצמה בשיתוף עם קונסורציום מלווים שכולל בין השאר את ג'יי.פי מורגן, באופוסט (Baupost Group), ופורטרס (Fortress Investment Group).

מדובר בחדשות מעורבות עבור אקסטל. מצד אחד מועד הפירעון הסופי של ההלוואה המוחלפת חל ביום שישי האחרון ומשכך היא קנתה לעצמה שקט פיננסי לשנה נוספת ואף השיגה תנאי ריבית טובים יותר (שירדו מרמה של ליבור + 8% לליבור + 7.7%). אילו לא הייתה מבצעת אקסטל מימון מחדש על ההלוואה הזו, הריבית הייתה קופצת החל מהיום לרמה גבוהה של 14% לאור חריגה מלוחות הזמנים המקוריים.

אלא שאקסטל קיוותה לכל אורך הדרך להחליף את ההלוואה הזו בהלוואת בנייה (Construction Loan) של 900 מיליון דולר שתשמש אותה לצורך השלמת הפרויקט. את ההלוואה הזו טרם הצליחה להשיג. אי לכך, עדיין לא ברור עד כמה יספיק הכסף בקופתה של אקסטל להמשך בניית המגדל וייתכן שאפילו ייעצר עוד לפני סוף 2017, עת הפירעון של הלוואת בלקסטון.

בביקור האחרון של בארנט בישראל בחודש ספטמבר, הוא ציין כי מקורות המימון הנוכחיים של הקבוצה, ובכלל זה ההלוואה מקרן בלקסטון, יספיקו לבניית מגדל Central Park Tower עד מרץ 2017. הסכם המימון מחדש הנוכחי אינו מכניס עוד מזומנים לקופה.

בה בעת, מאז ספטמבר חלו מספר התפתחויות חיוביות בחברה.  בשבוע שעבר  מכרה אקסטל את הפנטהאוז במגדל One Manhattan Square תמורת 13 מיליון דולר, מכרה את השטח המסחרי במגדל הדירות להשכרה 555 תמורת 68 מיליון דולר, והשיגה מימון של 65 מיליון דולר לפרויקט מגורים באיסט הארלם.

לולאת לחץ נוספת מעל צווארו של בארנט הוא הסכם המכירה לשותף הסיני SMI , שהזרים באוגוסט האחרון 300 מיליון דולר כנגד 20% מהזכויות בפרויקט Central Park Tower. ההסכם כולל סעיפים בעייתיים, שמקנים ל־SMI אפשרות להכריח את אקסטל לרכוש את המניות בחזרה בתוספת התשואה שלא שולמה בתנאי שהיא לא תשיג הלוואת בנייה על הפרויקט. בהסכם המקורי מול SMI נקבע כי אקסטל תהיה חייבת להשיג את הלוואת הבנייה עד יולי 2017, וכעת הוא נדחה עד לדצמבר 2017 לאור המימון מחדש.

בהנחה שאקסטל לא תצליח להשיג הלוואת הבנייה עד אז, תהיה לה התחייבות נוספת של 300 מיליון דולר עבור השותפה הסינית. בדרך היא צריכה גם לפרוע את ההלוואה בהיקף של 235 מיליון דולר הנוכחית לבלקסטון ושותפתיה. אם אקסטל לא תצליח בכך, תהיה לסינים זכות למכור את הנכס בהנחה של עד 20% על שווי השוק.

בארנט גם העניק לקבוצה הסינית ערבות של חברת האג"ח הישראלית - שעליה גויס החוב בישראל - לתשלום הרווחים מהפרויקט. בשורה התחתונה - נראה כי בארנט הצליח לגלגל את הבעיות שלו קדימה בעוד מספר חודשים (עדיין לא ברור כמה), אולם פתרון סופי בדמות הלוואת בנייה למגדל טרם הגיע.

גארי בארנט צילום: צביקה טישלר