לקראת השנה הבאה: "שינוי המגמה במחירי הדירות מתקרב"

אחד הענפים שנהנה לאורך השנים האחרונות מסביבת הריבית הנמוכה הוא ענף הנדל"ן למגורים שנמצא מהרבה בחינות ברמות שיא. רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות איי.בי.איי (IBI), אומר בסקירתו לקראת שנת 2017 שייתכן מאוד שאנו לקראת שינוי בתמונת המצב: "במהלך השנה האחרונה החלה להיבנות מאסה משמעותית של דירות חדשות לבלימת הגאות במחירי הנדל"ן, כך שההסתברות להיפוך מגמה בשוק הנדל"ן עלתה מדרגה".

הכלכלן של בית ההשקעות מציין שהיקף הדירות בבנייה פעילה נמוך בשיעור קל בלבד מהשיא שנרשם באמצע שנות ה-90. כמו כן, צפויה עלייה בגמר הבנייה בשנה-שנתיים הקרובות ועלייה בהיקפי הבנייה לסביבה של כ-50 אלף יחידות דיור בשנה.

תגובה משמעותית של צד ההיצע למחירים הגואים

מראשית 2008 עלו מחירי הדירות בישראל בלמעלה מ-80%. כיום, נדרשות למעלה מ-140 משכורות לרכישת דירה ממוצעת, עלייה של 30% לעומת 2008. "העדר אלטרנטיבות השקעה בסביבת הריבית האפסית, דחפו משקיעים רבים לשוק הדיור, דבר ששיקף עלייה חדה בביקושים, וזאת מעבר לביקוש הקשיח הנובע מהגידול הדמוגרפי", טוען גוזלן.

רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI

על פי נתוני בנק ישראל, כתוצאה מעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, הציבור הגדיל משמעותית את היקף המשכנתאות שנטל, את גודל המשכנתא ואת משך המשכנתא הממוצע. היקף המשכנתאות שנטל הציבור בשנת 2015 הסתכם בכ-65 מיליארד שקל - פי 2.5 לעומת שנת 2008. כמו כן, מערכת הבנקאות בישראל הגדילה את החשיפה שלה לענף הדיור והבניה מכ-35% לכ-45% מאותה שנה ועד היום.

"שוק הנדל"ן מגיב באיחור"

למרות שריבית בנק ישראל עומדת ללא שינוי על 0.1% מאז מרץ 2015, הריבית על המשכנתא בישראל עלתה בכ-1% מתחילת השנה - זאת בזכות עלייה בעלויות הגיוס של הבנקים משוק ההון. גוזלן מציין שהעלייה החדה שנרשמה בריבית למשכנתאות תהווה גורם נוסף שמעלה את הסיכוי להיפוך מגמה במחירי הדיור: "תגובת שוק הנדל"ן למגורים לשינויים בריבית היא בפיגור של כ-2 רבעונים, כך שהיא צפויה לבוא לידי ביטוי במהלך 2017".

לגבי המאבק של הממשלה במשקיעי הנדל"ן מעריך גוזלן כי יימשכו הניסיונות למתן את פעילות המשקיעים בשוק. "בשלב זה עדיין לא ברור אם יוטל בסופו של דבר מס על מחזיקי דירה שלישית ומעלה, אך גם אם מס זה לא יעבור במתכונתו הנוכחית סביר שהקו הפועל להקטנת פעילות המשקיעים יימשך. כמובן שבמידה ועליית התשואות בארה"ב תימשך, הדבר יאיץ את תהליך ירידת המחירים בשוק הנדל"ן למגורים".

העלייה בריבית למשכנתאות טרם באה לידי ביטוי במחירי הדירות