KBS במגעים להנפקת מניות בת"א לפי שווי של 3 מיליארד שקל

קבוצת KBS במגעים להנפקת מניות ראשונית בבורסת תל אביב, כך נודע ל"כלכליסט". מנהלי ומייסדי הקרן פיטר מקמילן וקית' הול נפגשו לאחרונה עם הנהלת בורסת תל אביב כדי לקדם מהלך הנפקה שיתקיים במהלך 2017. במרץ האחרון גייסה בישראל KBS, שעוסקת בנדל"ן מניב בארה"ב, אג"ח בהיקף של 970 מיליון שקל שמדורגות AA-.

ל־KBS שש קרנות ריט אמריקאיות שאינן נסחרות בשום בורסה אולם כפופות לכללי הדיווח של ה־SEC (רשות ני"ע האמריקאית). קרנות אלה מחזיקות נכסים בשווי 10.6 מיליארד דולר בכל רחבי ארה"ב. הקבוצה, שנחשבת לחברת המשרדים החמישית בגודלה בעולם ומונה יותר מ־200 עובדים, הנפיקה אג"ח בישראל באמצעות קרן ריט אחת (KBS SOR 4) בעלת היקף נכסים של 1.4 מיליארד דולר.

מקמילן והול בוחנים כרגע שתי חלופות לגיוס הון בישראל. הראשונה והפשוטה היא לבצע הנפקת מניות ראשונית (IPO) לקרן הריט KBS SOR 4, שכבר מדווחת בישראל ובעלת הון עצמי מיוחס לבעלים של 860 מיליון דולר. ההערכות הן שקרן כזו תונפק בתל אביב לפי שווי של 2.5–3 מיליארד שקל. האפשרות השנייה היא לקחת עשרה נכסים של בנייני משרדים בארה"ב שנמצאים כיום בתוך חמש קרנות הריט הנוספות של KBS ולצקת אותם אל תוך חברה ייעודית שתונפק בישראל כקרן ריט אמריקאית חדשה. הנפקה שכזו עשויה להתקבל בהתנגדות מצד המשקיעים בישראל, שכן היא מגלמת למעשה אקזיט של נכסים שבידי קרנות הריט הנוספות של KBS על חשבון כספי ההנפקה בישראל.

כלומר, אם הול ומקמילן יבחרו באפשרות השנייה, מרבית כספי ההנפקה שיגייסו בישראל ישמשו את קרן הריט שתונפק לרכוש נכסים מידי הקרנות האחרות של KBS. כספי הנפקה שרוכשים נכסים חדשים הם אינם דבר בעייתי, אולם כשהוא נעשה על ידי בעל בית, הוא עלול להרים לא מעט גבות. עדיין לא ידוע אילו נכסים תיצוק KBS אל תוך הקרן החדשה אם וכאשר חלופה זו תיבחר, מה יהיה היקפם ובאיזה מחיר תתבצע העסקה. על פי הערכות, שווי החברה שתונפק בישראל אם אכן תיבחר האפשרות הזאת, יהיה מיליארדי שקלים.

פיטר מקמילן וקית' הול צילום: יח"צ

רוכבים על גל הפופולריות

קבוצת KBS מגייסת משקיעי הון לקרנות שלה מכל העולם, בין השאר ארה"ב, אירופה ודובאי. בישראל היא עדיין לא ביצעה גיוסי הון משמעותיים, ולאחר הנפקת האג"ח כאן והאהדה שזכתה לה מהמשקיעים הישראלים חשבו מנהלי הקרן שזו הזדמנות טובה לבצע גיוס גם בישראל, שיציף ערך לנכסים שלה.

בהנפקת האג"ח שביצעו בישראל במרץ 2016 זכתה KBS לביקושי יתר של 1.3 מיליארד שקל על גיוס של 970 מיליון שקל. גם התשואה הנמוכה שבה איגרות החוב שלה נסחרות כיום (5%) בישראל ביחס לחברות נדל"ן אמריקאיות אחרות וההמלצות החיוביות שהם מקבלים מאנליסטים ישראלים הביאו את מקמילן והול לחשוב שיש פה הזדמנות להציף ערך לחברה.

לפני שלושה שבועות הוציא בית ההשקעות אי.בי.אי המלצת קנייה לאג"ח KBS, וטען כי זו "הקנייה הכי חזקה בשוק האג"ח בישראל כיום". מקמילן והול מעריכים כי השוק הישראלי רעב לנדל"ן אמריקאי, אולם אף אחת מקרנות הריט של נדל"ן מניב שפועלות בבורסת תל אביב (ריט 1 וסלע קפיטל) לא מציעה חשיפה לשוק הנדל"ן האמריקאי.