למה לקנות דירה אם אפשר להשקיע במניה?

כולם מדברים על התשואה העודפת שניתן להשיג ברכישת נדל"ן להשקעה על פני השקעה בשוק ההון. בחמש השנים האחרונות עלה מדד ת"א־100 ב־22.2%, כאשר על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השקעה בדירה סיפקה תשואה של כ־60% בחמש שנים, נכון לסוף ספטמבר.

בהסתכלות פשטנית נראה, לכאורה, כי השקעה בנדל"ן היתה עדיפה על פני השקעה בשוק ההון. אך האם באמת היה עדיף ללכת ולרכוש דירה להשקעה, או שעדיף היה להשקיע במניות של חברת נדל"ן ציבורית? אם הגורם היחיד שעל פיו פועלים הנו התשואה, הרי שהתשובה נוטה כמובן לכיוון הדירה להשקעה, אך אם בוחנים עוד פרמטרים, התשובה דווקא מתהפכת. הנה כמה סיבות:

1 סיכון

לא כל הביצים בסל אחד

השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון לא מחייבת השקעה של סכום כסף גדול במיוחד, זאת בניגוד להשקעה בנדל"ן פיזי. השקעת סכום גדול של כסף, כמו בנדל"ן פיזי, משולה לשימת כל הביצים בסל אחד, או ליתר דיוק, רכישת ביצה אחת בסכום גבוה מאוד. זאת, בעוד השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון מאפשרת פיזור רב בין נכסים ובכך מפזרת ומקטינה את הסיכון.

2 נזילות

מימוש נדל"ן לוקח זמן

השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון הנה נזילה למדי, לעתים אף ברמה היומית, ואילו מכירת נדל"ן פיזי יכולה לארוך זמן מה. הנזילות היומית של ההשקעה דרך שוק ההון מאפשרת למשקיע לדעת בכל רגע נתון מה מצב התשואה על השקעותיו — לחיוב או לשלילה.

3 ניהול ותחזוקה

לך תתקן את דוד השמש

השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון לא דורשת תחזוקה והתעסקות מול שוכרים והוצאות על בלאי של ציוד בדירה, כמו דוד שמש ואינסטלציה.

4 פיזור ומגוון

למה לא נדל"ן מסחרי?

השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון מאפשרת השקעה בכמה אפיקים כמו נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי או חשיפה לנדל"ן מעבר לים. כדי שניתן יהיה לבצע פיזור שכזה בנדל"ן פיזי, יש צורך בסכומי כסף גדולים מאוד.

5 מה ערך המניה?

גישה למודל הערכת שווי

כדי לדעת אם מחיר המניה משקף ערך גבוה או נמוך ביחס לשווי הנכסים בפועל, על המשקיע להריץ מודל הערכת שווי, כגון מודל NAV, כאשר לא לכל אחד יש היכולות לעשות זאת. הסיבות שצוינו לעיל מדגימות מדוע בהינתן שהתשואה דרך הבורסה היתה זהה להשקעה בנדל"ן פיזי, ההשקעה בנדל"ן דרך שוק ההון עדיפה.

עד כאן התיאוריה. כעת בואו נבחן את השוק המקומי והאם השקעה במניות נדל"ן ישראליות סיפקה תשואה עודפת על פני נדל"ן פיזי ב־5 השנים האחרונות. כאשר בוחנים את חמש חברות הנדל"ן הגדולות בארץ, עזריאלי, גזית גלוב, מליסרון, אלוני חץ ואמות ניתן לראות כי ארבע מהן, למעט גזית גלוב, סיפקו תשואה עודפת ממוצעת של 22% על ההשקעה. בל לפני שהציניקנים יאמרו שחברות אלה משקיעות גם בנדל"ן בחו"ל ובמרכזי קניות, ולכן התשואה שלהן גבוהה, בדקתי מה עשו החברות שפועלות רק בישראל באותה תקופה, והביצועים אפילו עוד יותר מרשימים.

חברות הבנייה שפועלות בישראל השאירו אבק למדד ת"א 100

התשואה המצטברת ב־5 שנים של חברת נדל"ן למגורים חנן מור עמדה על 569%, פרשקובסקי עמדה על 372% ואילו ההשקעה באשדר הניבה תשואה מצטברת של 90%. גם אם בודקים את תשואות קרנות הריט, שמטרתן המובהקת הינה לספק לציבור חלופה אמיתית להשקעה בנדל"ן פיזי, הרי שגם כאן הביצועים שלהן עדיפים יותר על פני השקעה בנדל"ן פיזי. ריט 1 הניבה ב־5 שנים תשואה מצטברת של 140%, ואילו סלע נדל"ן הניבה תשואה מצטברת של 71% על פני אותה תקופה.

6 מינוף

משכנתא לעומת יחס חוב

בבדיקה זו לא הבאנו בחשבון את שאלת המינוף שכן רוב הגורמים בשוק הנדל"ן הפיזי, לרבות המשקיעים, ממונפים בדרך כלל הרבה יותר מאשר הגורמים בשוק ההון. כל תזוזה בשוק הנדל"ן עלולה לפגוע או להיטיב עם החברות בצורה משמעותית. בחנן מור, למשל, יחס ההון העצמי למאזן עומד על פחות מ־10%, כלומר מינוף גבוה מאוד. עלייה בשוק הנדל"ן תגרום למניית החברה לנסוק. אך אם הגלגל יתהפך, המניה תצנח בחדות פי כמה וכמה.

7 בעיית התמחור

מציבה אתגר לא פשוט

בבואנו לבצע הערכת שווי לחברות הנדל"ן הציבוריות בארץ נתקשה למצוא חברות שנסחרות בתמחור אשר פוטנציאל הרווח בו גדול. חברות אלה מושפעות בשנים האחרונות בעיקר משערי הריביות הנמוכים וחוסר אלטרנטיבות השקעה. כמו כן, פעמים רבות נראה כי הן מתנהגות יותר כבנקים. מצד אחד הן לוות חוב מהציבור והבנקים, ומצד שני משכירות את נכסיהן כנגד תזרים הכנסה קבוע, כשהרווח נגזר מהפער בין הריבית על חובן לבין שכר הדירה שאותו הן מקבלות. נתונים אלו מדגימים כי בפני משקיע שמעוניין ליהנות מקורצליה גבוהה לשוק הנדל"ן הישראלי דרך מניות, ישירות בבורסה, עומד אתגר לא פשוט, והדבר מחייב ביצוע אנליזה מקיפה ומדויקת.

לא ברור אם מחירי הנדל"ן בארץ ימשיכו לטפס, לעמוד במקום או אף יירדו, אך דבר אחד ברור לי: רכישת דירה או מניה דורשת ידע רב ויכולת אנליזה גבוהה. אם אתם מאמינים ששוק הנדל"ן ימשיך לצמוח ולכן מעוניינים להשקיע באפיק זה, כנראה שעדיף לכם להשקיע את הכסף דרך שוק ההון ולא לרוץ ולרכוש דירה.

השורה התחתונה: אם אתם מאמינים ששוק הנדל"ן ימשיך לצמוח, נראה שעדיף לכם להשקיע את הכסף דרך שוק ההון ולא לרוץ ולרכוש דירה.

הכותב הוא מנהל השקעות ראשי בישראל בקבוצת פיוניר