"אני מושך את הכסף עכשיו מאקסטל. אם יהיה צורך אחזיר"

ממש כמו חתול שנמלט ברגע האחרון משיני הכלב הגיע השבוע המיליארדר האמריקאי גארי בארנט לביקור פתע בישראל. יומיים בלבד לפני שנחת בתל אביב הצליח בארנט לסגור חבילת מימון משמעותית בהיקף של 800 מיליון דולר לחברת אקסטל שבבעלותו, והוציא אותה ממצוקת מזומנים קשה ומסחרור ארוך ומתמשך של מכירת נכסים ומשקיעים זועמים.

בארנט סגר בשבוע שעבר הסכם מימון בהיקף של 500 מיליון דולר עם קונסורציום בנקאי בראשות דויטשה בנק, והלוואת מזנין נוספת של 300 מיליון דולר עם חברת הנדל"ן RXR, עבור פרויקט הדירות One Manhattan Square בניו יורק. המהלך הזה הקנה לאקסטל שקט תעשייתי של שנה וחצי, כדי להמשיך ולפתח את הפרויקטים שלה — בנייני דירות אולטרה־יוקרתיות בניו יורק. בארנט אמנם יכול לטפוח לעצמו על השכם, אולם מצבה של אקסטל רחוק מלהיות בטוח. עתידה של החברה, שגייסה בישראל 1.65 מיליארד שקל, עדיין לא ברור מעבר לשנה וחצי הקרובות, ושוק הדירות בניו יורק לא מסביר פנים למשקיעים.

בראיון ל"כלכליסט" מבטיח בארנט כי יתמוך בחברה בעת הצורך, מסביר מדוע הוא רוצה לחדש את דמי הניהול שלו ותוקף את "הניו יורק טיימס" על כתבות שהוא מכנה "שקריות". על הדרך הוא מלמד את הישראלים שיעור בנדל"ן.

הופתעת כשהמשקיעים בישראל זימנו אותך לכאן?

"לא, אני מבין את זה. המחירים ירדו ותשואות האג"ח עלו. שמחתי לבוא ולהסביר למשקיעים כל מה שקורה בחברה".

האג"ח שלך נסחרות היום בתשואות לפדיון של 8%–9%. אתה חושב שהן מצדיקות את עצמן?

"לא. אנחנו חברה חזקה, ויש לנו הון אמיתי שאינו תלוי בגורמים חיצוניים, ולכן אני לא מבין מדוע זה נסחר כך".

הישראלים לא מבינים נדל"ן?

"לא הייתי אומר זאת. אני חושב שהם לא מכירים את החברה שלנו ואת איכות הנכסים שלנו. הם לא עשו בדיקות נאותות וירדו לפרטים. חלק מהמשקיעים הגיעו לארה"ב, והם פחות לחוצים. אבל זה טבעי שכאשר יש הפסדים אנשים מתחילים לדאוג. הודענו על התקדמות משמעותית לאחרונה, עם ההלוואות שלנו, ולכן המצב טוב יותר ואנחנו מרגישים יותר בנוח".

הדמיה של מגדל אקסטל במנהטן

במשך שנה כמעט דיווחתם על עסקת מימון שצפויה להגיע, וכל פעם דחיתם את מועד הסגירה. למה לא קבעתם מועד ארוך טווח?

"יש בניו יורק הלם פיננסי שהחל לפני כשבעה חודשים. היה בום בהלוואות לבנייה, המחירים ירדו וכל השוק הושפע. הבנקים פתאום נלחצו ממתן הלוואות לבנייה. זה שאב המון כסף מהשוק ויצר לא מעט בעיות. ואז העיתונים הוסיפו שמן למדורה. אנשים נלחצו, הבנקים נלחצו גם הם, ולכן נאלצנו להתעכב כל פעם בסגירה שלנו. תהליך השגת המימון היה מאתגר מאוד".

לא פשוט להשיג היום הלוואות לבנייה בניו יורק. איך עשיתם את זה?

"יש לנו מערכת יחסים טובה מאוד עם דויטשה בנק. עשינו איתם עסקאות בהיקפים של מיליארדים. היו בעיות, וזה לא היה כל כך פשוט. בהתחלה רצינו 900 מיליון דולר, אבל הבנו שזה בלתי אפשרי. הורדנו את היקף ההלוואה, העלינו את הריבית ובסוף הצלחנו".

העמיד את חברת האג"ח הישראלית כערבות לסינים

לפני כשלושה שבועות הכניס בארנט את החברה הסינית SMI למגדל הדירות סנטרל פארק בניו יורק. העסקה הזו גרמה להרמה של לא מעט גבות בישראל, כיוון שבארנט העניק לשותפה הסינית תנאים מפליגים. על פי העסקה תזרים SMI כ־300 מיליון דולר לחברה המשותפת ותקבל 20% ממנה, בעוד אקסטל תחזיק ב־80% (באמצעות החברה־הבת אקסטל רוק שבה היא מחזיקה ב־87%). שווי החברה המשותפת עומד, בהתאם לעסקה הנוכחית, על 1.425 מיליארד דולר, והוא מתבסס על הערכת שווי של 1.3 מיליארד דולר עבור הקרקע שעליה מוקם המגדל. מבנה העסקה בנוי כך שהרווחים מהפרויקט יתחלקו 80% לאקסטל ושותפיה ו־20% לחברה הסינית, עם קדימות ברווחים לתקופה מסוימת ל־SMI.

ההסכם כולל גם סעיפים בעייתיים, שמקנים ל־SMI אפשרות לאלץ את אקסטל לרכוש את המניות בחזרה בתוספת התשואה שלא שולמה. כלומר, אקסטל חייבת להשיג מימון בנקאי בהיקף של כ־2 מיליארד דולר, ואם לא תצליח בכך עד מאי 2017, תהיה לה התחייבות נוספת של 300 מיליון דולר עבור השותפה הסינית. אם אקסטל לא תצליח בכך, תהיה לסינים זכות למכור את הנכס בהנחה של עד 20% על שווי השוק. ואם זה לא מספיק, בארנט גם העניק להם ערבות של חברת האג"ח הישראלית אקסטל לימיטד — שעליה גויס החוב בישראל — לתשלום הרווחים מהפרויקט לסינים. וזה בדיוק הסעיף שהרגיז את המשקיעים בישראל.

נתת לשותפים הסינים תנאים מפליגים, כולל ערבות של החברה. למה התגמשתם כל כך?

"זו אינה הפעם הראשונה שאני נותן ערבות. רוב ההלוואות שלנו בבנקים הם עם ערבות חברה. אני מסכים איתך שזו עסקה טובה מאוד עבורם, אבל היא גם טובה מאוד עבורנו".

לא הגזמת קצת עם התנאים?

"לא. הם ניהלו מו"מ קשוח מאוד, ונתתי להם את מה שצריך היה לתת כדי לסגור את העסקה. הם כל הזמן ביקשו עוד קצת ועוד קצת. ככה הסינים מנהלים מו"מ, והם עשו עבודה טובה. הם שותפים טובים, שיכולים ליצור לנו קשרים טובים עם בנקים סיניים, והם רושמים צ'קים גדולים. יש לנו היום חבילת הון משמעותית (550 מיליון דולר — א"פ)".

אז אנחנו צפויים לראות אותך נותן עוד ערבויות כאלה?

"לא. בכל מקרה, לא תראה אותי נותן ערבויות על הלוואות בנייה, אלא רק על הון. יש לנו שנה להיות חשופים אליהם, ואנחנו לא מייחסים לזה יותר מדי חשיבות".

בעסקה עם SMI היה תשלום מוקדם לפני הדיווח על העסקה. מדוע לא דיווחתם על העסקה כבר אז?

"לא דיווחנו כי התשלום הראשוני לא היה סופי. היתה לנו זכות להשיב אותו, ולכן לא ראינו בכך עסקה אמיתית. לא רצינו לדווח עד שיש לנו עסקה אמיתית".

האג"ח של אקסטל רשמו אנחת רווחה קטנה

יש לכם הלוואה נוספת מקרן בלקסטון בהיקף של 235 מיליון דולר, שאתם צריכים לשלם עד סוף השנה. מה יקרה אם לא תעמדו בהחזר?

"יש לנו הסכם איתם על כך שהם לא יכולים לעשות דבר במשך שנה. בכל מקרה, אנחנו מתכוונים לשלם להם עד סוף השנה — או באמצעות הלוואת הבנייה או באמצעות עסקת מימון מחדש שנעשה על אחד הנכסים שלנו".

"יש לנו המון הון, ונצליח לעבור כל משבר"

בתזרים החזוי של אקסטל נכתב כי בארנט מבקש לקבל עכשיו בחזרה הלוואת בעלים בהיקף של 24 מיליון דולר וכן דמי ניהול של 18 מיליון דולר שלא לקח מהחברה מתחילת השנה.

למה עכשיו? זה לא מוקדם מדי?

"זה לא כסף של החברה, זה כסף שלי, שאני החלטתי לשים בחברה. לא הייתי חייב לעשות זאת. עכשיו החלטתי למשוך אותו חזרה. זה לא משנה באיזה כיס הכסף יושב. זה מה שאני אומר לכל המשקיעים שלי. אקסטל היא ההשקעה הכי גדולה שלי, וזה לא משנה אם אני מושך את הכסף עכשיו מהחברה. אם יהיה בו צורך שוב, אחזיר אותו לחברה. אין הבדל מבחינתי. עם כל מה שיש לי אתמוך באקסטל לימיטד".

כלומר, אם אקסטל לימיטד לא תוכל לשלם בעוד שנתיים למחזיקים בישראל אתה תתמוך בה אישית?

"אין מצב שבו אני לא עושה הכל כדי לתמוך באקסטל לימיטד. זה כמו לתמוך בכל מה שאני מחזיק בחיי. אני עושה ואעשה כל מה שצריך כדי לתמוך באקסטל לימיטד".

מה אתה יכול להגיד כרגע כדי להרגיע את המשקיעים הישראלים המודאגים מאוד?

"הם פחות מודאגים מכפי שהיו לפני חודש. ודרך אגב, גם אני. חשוב להבין את החברה לעומק. כל מה שאמרתי לאנשים עד היום היה נכון. תמיד אמרתי שהסיכון האמיתי של החברה הוא סיכון המימון של הנכסים. אם שוק המימון נחלש, אז יש לנו בעיה. אבל אמרתי אז, ואני אומר היום, שיש לנו המון הון בחברה, ואני מאמין שנוכל לעבור כל משבר. הצלחנו לעבור את המשבר הנוכחי בגלל שהיה לנו הון עצמי גדול, וכי יש לנו נכסים טובים ומינוף נמוך".

שוק של הדירות בניו יורק עדיין חלש. זה לא מדאיג?

"הביקוש קיים. אנשים עדיין רוצים לרכוש דירה בניו יורק. דברים מתחילים להשתפר שם, אבל רק בבניינים הטובים. אין עכשיו הרבה בניינים עם דירות אולטרה־יוקרתיות בניו יורק. אני בעצמי עשיתי כמה מכירות יפות בנכסים שלי, ואני חושב שהפרויקט שלנו סנטרל פארק יהיה הנכס המהותי היחיד בעיר. אני רואה הרבה נכסים שרוצים להיות כמונו, אבל אף אחד לא כמונו".

גארי בארנט הבעלים של חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל צילום: צביקה טישלר

מה הוריד כל כך את השוק בניו יורק?

"יש תחרות חזקה מאוד, וגם המחירים היו גבוהים מדי. זה עכשיו משתפר".

היו דיווחים על חקירות פדרליות של משקיעים שהלבינו כספים באמצעות רכישת דירות. נטען כי בעקבות החקירות האלה הם יצאו מהשוק והמחירים ירדו.

"זה ממש לא נכון. אם אתה היית פושע והיית רוצה להעלים כסף, היית משקיע בנדל"ן? כנראה שלא. היית רוכש יהלומים או סמים — משהו שאפשר לקחת בכיס. בניין אי אפשר להכניס לכיס. 'הניו יורק טיימס' עשו מזה סיפור גדול, אבל בפועל זה לא נכון. הכתבות התמקדו בבניין ספציפי, אבל הם לא ציטטו מקור רשמי אחד שמוכן היה להגיד 'אנחנו לא רוצים לראות אנשים מלבינים כסף בבתים'. ואתה יודע למה? כי הם מעדיפים שזה יהיה כך. עדיף לשומרי החוק שהכסף יולבן בנדל"ן, כי זה מקל עליהם לאתר את הפושעים. 'הניו יורק טיימס' אוהבים מאוד לבייש אנשים, ולכן הם עסקו בזה, אבל זה ממש לא מה שהשפיע על השוק".

ומה לגבי הרוסים שנפגעו מהירידה במחיר הנפט. זה השפיע?

"כן. הרובל שנחלש השפיע, והשפיעה גם העובדה שלסינים קשה להוציא כסף מסין. אבל כל אלה לא השפיעו על התנאים המקרו־כלכליים. שוק המניות בשיא, ואנשים רוצים להשקיע בנדל"ן בייחוד כשהריבית נמוכה. אנשים אוהבים את ניו יורק, והם ימשיכו לרכוש בה נכסים. התנאים הכלכליים טובים, וכל השאר הם רעשי רקע".

אתה חושב שהריבית בארה"ב תעלה?

"לדעתי נראה אותה עולה קצת. קשה לראות את הכלכלה דוחפת את הריבית חזק למעלה, אבל זה עלול לקרות. חשוב גם לזכור שהחברה שלנו לא מושפעת מאוד מהריבית, כי האנשים שקונים את הבתים שלנו הם לא כאלה שלוקחים משכנתאות גדולות. לכן אנחנו במצב נוח יותר לעומת חברות אחרות".