אי.בי.אי: למרות העליות, מניות הנדל"ן המניב עדיין מומלצות

מניות הנדל"ן המניב הן אחד הסקטורים הטובים ביותר בבורסת ת"א בשנים האחרונות. ככל שהריבית בישראל ובעולם יורדת, חברות הנדל"ן המניב, כאלו שמחזיקות נכסים להשכרה, נהנות מחיסכון אדיר בהוצאות המימון שלהן והרווחים שלהן גדלים בהתאם מרבעון לרבעון.

מדד ת"א נדל"ן 15 המכיל את חברות הנדל"ן המניב הגדולות במשק, רשם בשלוש השנים האחרונות עלייה של 40% ככל שהריבית בישראל המשיכה במגמה כלפי מטה.

אחת השאלות שמעסיקות כעת את המשקיעים הישראלים היא מה יעלה בגורל מניות חברות הנדל"ן המניב לאחר תקופה ממושכת של עליות שערים ולקראת עליית הריבית בארה"ב. לטענת יניב סיילן, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי (IBI), יש עוד בשר במניות הנדל"ן המניב הישראליות.

"מניות הנדל"ן המניב מהוות חלופת השקעה ראויה" כותב סיילן בסקירה שהוציא היום (ג') למשקיעים. "הן טובות הן בהשוואה בינלאומית והן בהשוואה מקומית אך בחירת המניות הפכה למורכבת הרבה יותר. אם בתחילת שנה חזינו כי מניות הנדל"ן, בעיקר אלה הפועלות בגרמניה, יניבו תשואה עודפת על פני שאר הסקטורים הרי שכיום אנו מעדיפים להיות חשופים למספר מועט של מניות" מסביר סיילן.

לדבריו, "מרבית חברות הנדל"ן בישראל נסחרות (שוב) בשיא והפסיקו להיות מתומחרות ברמה הכלכלית שלהן. עד כדי כך שקשה למצוא היום חברה שמודל ה-NAV שלה יציג אפסייד. עם זאת, בראיה עולמית החברות עדין זולות. בעוד חברות נדל"ן ישראליות נסחרות ב- Implied Cap ממוצע של 6.6% מניות הנדל"ן בארה"ב וגרמניה נסחרות בתשואות של 4%-5%.

הדמיה של קניון שבעת הכוכבים ראשון לציון

"גם ניתוח מכפילי הון עצמי ו-FFO מציירים תמונה דומה. מכפיל ה-FFO (ללא התאמה) הממוצע בישראל עומד על 14 בעוד המכפיל מעבר לים הינו 22 ומעלה. בנוסף, המרווח בין תשואת אג"ח ממשלתית ל-10 שנים לבין תשואת ה-FFO הממוצעת עדין גבוה בהשוואה בינלאומית" הוסיף.

נקודה נוספת שציין סיילן לחיוב היא "שחברות הנדל"ן פורעות היום חובות היסטוריים יקרים בשיעור ריבית ממוצעת של כ-3.8% ולוות בפחות מ-1.7%. בטווח הקצר-בינוני הוא מעריך שסביבת הריבית הנמוכה תישמר, והמשמעות היא שהחברות ימשיכו להגדיל את תזרים ה-FFO בממוצע ב-5.5% בשנה אך ורק ממחזור חוב".

לאחר ניתוח הדוחות הכספיים לרבעון השני של 2016, בניית מודל פרטני לכל חברה וניתוח של החיסכון הצפוי בעלויות המימון של החברות השונות, המניות המועדפות על סיילן בסקטור הנדל"ן הישראלי הן מליסרון, אמות, וריט 1. "נדגיש כי על אף שחברת גב ים צפויה להיות הנהנת העיקרית מהוזלה בעלויות המימון, בשקלול פרמטרים נוספים ומניתוח תמחור המניה כיום אנו סבורים כי האפסייד הינו נמוך בהשוואה לחברות המומלצות ונותרים בהמלצת "תשואת שוק" כתב סיילן.

יניב סיילן IBI צילום: יח"צ