"בישראל אם מישהו מתעטש, כולם אומרים גזונטהייט"

אלן גרוס, אחד מיזמי הנדל"ן הוותיקים של ניו יורק והבעלים של חברת הנדל"ן GFI, שגייסה ממשקיעים ישראלים 225 מיליון שקל במרץ 2015, הגיע בשבוע שעבר לישראל בעיצומה של אחת התקופות הרעות לחברות הנדל"ן האמריקאיות. גרוס הגיע כדי להסביר למשקיעים הישראלים על העסקה החדשה שלו לרכישת נכס היסטורי בניו יורק ב־85 מיליון דולר והפיכתו למלון (Beekman Hotel & Residences) בן 287 חדרים. הוא מצא את עצמו מתמודד עם גל שאלות כמו מה קורה לשוק דירות היוקרה בניו יורק וכיצד ניתן להבטיח שלא יחזור מקרה כמו אורבנקורפ, חברת נדל"ן קנדית שגייסה בישראל וקרסה בתוך ארבעה חודשים.

הנפילה של אורבנקורפ הקפיצה את רמת החשדנות של המשקיעים הישראלים והעלתה את תשואות האג"ח של כל חברות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב.

למשקיעים הישראלים יש סיבות טובות לדאגה. המערכת הבנקאית בניו יורק כמעט ועצרה את המימון לפרויקטים של דירות יוקרה למגורים. בתגובה זינקו תשואות האג"ח של אקסטל האמריקאית, שגייסה אג"ח בישראל, והחברה ספגה הפסד לא קטן. בראיון ל"כלכליסט" מגן גרוס על היזם האמריקאי שעומד בראש אקסטל גארי בארנט, יוצא נגד אורבנקורפ והבעלים שלה אלן ססקין, מתחייב לעמוד מאחורי החברה שלו בישראל ולא חושש לתקוף את הממשל האמריקאי, את הרפורמות שלו ואת המועמד הרפובליקני דונלד טראמפ.

"גארי בארנט הוא הטוב ביותר במה שהוא עושה. הוא אדם גמיש שיודע להתאים עצמו לכל מצב", אומר גרוס. "האם הוא יוכל להמשיך למכור דירות יוקרה? לא בטוח. אבל זה ממש לא הסוף שלו. הוא ייצא מהתקופה הזו בקלות. הוא עושה את כל המהלכים הנכונים כדי לצאת מהמצב שבו הוא נמצא, הוא מייצר ערך ועם הזמן יבינו את כל העבודה הטובה שלו".

אלן ססקין בעלי חברת אורבנקורפ צילום: ענר גרין

ובכל זאת, המשקיעים הישראלים מאוד מודאגים. מה מבטיח לנו שמקרים כמו אקסטל ואורבנקורפ לא יחזרו שוב?

"אל תגיד את שתי החברות באותו משפט. מדובר באנשים שונים ומוצרים שונים. בישראל אם מישהו מתעטש, כולם אומרים גזונטהייט. רוב הזמן בני האדם מדברים על דברים רעים. למה לא מדברים על החברות הטובות שהגיעו הנה? כמו לייטסטון, רילייטד, מויניאן ודה לסר? אנשים עשו מהן הרבה כסף. ואני מקווה שגם על GFI ידברו טובות".

מה אתה חושב על אורבנקורפ ועל התנהלות הבעלים אלן ססקין?

"יש בעיה עם חברה שמכריזה על פשיטת רגל ארבעה חודשים אחרי שהנפיקה אג"ח. כשזה קורה, זה מחבר את הנקודות לכיוון אחד. במקרה של בארנט, אפשר להאשים אותו שלא באים מספיק אנשים לרכוש ממנו דירות, שהרוסים המיליונרים כבר לא קונים דירות כמו בעבר, אבל אי אפשר להאשים אותו בכך שעשה משהו רע, וזה ההבדל בינו לבין אלן ססקין".

איך אפשר למנוע הישנות מקרים כמו מקרה אורבנקורפ?

"יכול להיות לך מסמך עם המון סעיפים, כל סעיף אומר מה תעשה בכל מצב, אבל בסוף המסמך הזה שווה רק את הבן אדם שחתם עליו. אני עושה את מה שאני עושה 40 שנה ולמדתי דבר אחד. ברנרד מאדוף עשה הונאה מהיום הראשון, והמשקיעים החכמים ביותר הפסידו אצלו מאות מיליוני דולרים. האם הם טיפשים? לא. כי זו היתה מרמה מהתחלה. בעסקים אי אפשר לחשוב כל הזמן אם הבן אדם מולך הוא נוכל. ממש כמו שאי אפשר לחיות עם אשה ולתהות כל הזמן אם היא בוגדת. אדם עושה עסקים עד שמישהו דופק אותו, ואם זה קרה — צריך להפסיק לעשות איתו עסקים. אבל זה לא אומר שכל התעשייה גנבים".

המשקיע הישראלי יכול לסמוך עליך?

"אני מקווה שכן".

תתמוך בחברה במידת הצורך?

"לא רק שאתמוך בחברה בעתיד, אני כבר עושה זאת היום. הגופים המוסדיים שאלו אותי בשבוע שעבר, 'האג"ח של GFI נסחרות היום בתשואה של 9%, למה שלא תקנה אותן ותראה לנו שאכפת לך'. עשיתי יותר מזה. בנובמבר נתתי את מילתי שאפעל דרך חברת האג"ח (החברה שאליה נוצקו הנכסים עבור ההנפקה בישראל - א"פ), ותרמתי לה נכס שהיו בו 4 מיליון דולר מההון שלי — בחינם. עשיתי את זה כי יש לי אמון בחברה הזאת ובכלי הזה. למה לא פעלתי כך בהתחלה? כי חשבתי למכור אותו, אבל אז בדקתי וגיליתי שאני יכול להשכיר אותו במחיר גבוה יותר, אז החלטתי להחזיק בו. בגלל שנתתי את מילתי שאעשה כל עסקה דרך חברת האג"ח, הכנסתי אותו פנימה ללא תמורה".

אבל עכשיו המצב טוב. מה אם העניינים ייצאו משליטה? ססקין נטש את הספינה.

"יש לי הרבה כסף מושקע ב־GFI, 140 מיליון דולר ליתר דיוק. אני עושה החלטות לגבי מה שיהיה טוב לה. עכשיו אני ממוקד בשני דברים — לעלות את הדירוג שלה ולהשלים את עסקת ביקמן שבאתי לקדם פה".

גארי בארנט צילום: בלומברג

"נדל"ן זה לא בננות. זה לא נרקב. הנכסים שם"

גרוס (65), יהודי דתי ובן לניצולי שואה שמתגורר בניו יורק, עשה צעדים ראשונים בעולם הנדל"ן בשנות השבעים המאוחרות, כעורך דין צעיר במשרד שהתמחה בנדל"ן בניו יורק. עם השנים הוא התקדם והפך לשותף בכיר כשהוא בן 32 בלבד. באותה שנה גרוס החליט שהוא רוצה לעשות שינוי, מיועץ ליזם נדל"ן. "אחרי שהגעתי למצב שבו אני מייצג 17 לקוחות במשרד, התעוררתי ואמרתי לעצמי שאם עליי לייצג אנשים כל החיים שלי, אני אירה בעצמי. היו לי אז שני ילדים. חזרתי הביתה ואמרתי לאשתי שאני רוצה לעשות נדל"ן משלי. אשתי שאלה אם אני משוגע וכשאמרתי לה שאני לא מאושר, היא אמרה לי ללכת לפסיכולוג. היא הזמינה פסיכולוג אלינו לשבת בצהריים וכשהוא התחיל לשאול שאלות, אמרתי לו שבעוד חצי שנה אעזוב. וכך היה. התחלתי לרכוש נכסים וב־1983, כשהייתי בן 33, הקמתי את העסק שלי".

אחת הבעיות הקשות של יזמי הנדל"ן של ניו יורק היא הירידה שניכרת לאחרונה בביקוש לדירות יוקרה בעיר. ההון של רבים מעשירי העולם, בעיקר אוליגרכים מרוסיה, התכווץ כתוצאה ממשבר הנפט, והקושי של היזמים למכור דירות יקרות מתעצם. גם המערכת הבנקאית האמריקאית, שעברה בחמש השנים האחרונות רפורמה מקיפה, הקשיחה את התנאים להעמדת מימון לפרויקטי בנייה והכניסה את השוק לקיפאון.

"יש מנטליות בשוק: כשהמחירים עולים כולם קונים, כשהם יורדים כולם מחכים לראות מה קורה", אומר גרוס. "הרבה כסף זר הגיע למדינה, ולא בגלל שהמשקיעים רצו לגור בארה"ב, אלא כי הם רצו להוציא את הכסף שלהם מחוץ למדינתם. עכשיו יש תיקון מסוים, ובבחינת הדברים בראייה ארוכת טווח ברור שמדובר רק בתיקון".

ומה לגבי הקושי לקבל הלוואות לבנייה בניו יורק?

"הקושי נובע מהרגולציה החדשה בבנקים. היא נוראית (מתייחס לרפורמת Dodd-Frank שיצאה לפועל ב־2010 כדי להגן על זכויות הצרכנים בבנקים — א"פ). רוצים לחזק את הבנקים הקטנים והחלשים על חשבון הבנקים הגדולים, אבל זה לעולם לא יקרה, כי אף בנק קטן לא יוכל לתת הלוואות בנייה של 200 מיליון דולר ומעלה. הם יודעים לתת הלוואות של 25 מיליון דולר או 50 מיליון דולר. מנגד הבנקים הגדולים סופגים רגולציה קשה מאוד, ולכן לא ממהרים להעניק הלוואות לבנייה. הבנקים הקטנים מעולם לא עשו זאת ולעולם לא יעשו זאת, ולכן יש קיפאון בבנייה בניו יורק. כשלבנק גדול כמו HSBC שמים משגיח חיצוני, שיושב כל היום בבנק, הבנק לא יעשה כלום, כי אף אחד לא יכול לבקר אותך כשאתה לא עושה כלום. זה מה שקורה היום בשוק. אבל בסוף הבנקים צריכים לעשות כסף ולכן הם יחזרו לממן עסקאות בנייה. אני צופה שינוי מאוד גדול במערכת הבנקאית שלנו ובמדינה שלנו בכלל".

למה אתה מתכוון?

"זו ממש תופעה בארה"ב. איך אחד כמו דונלד טראמפ רץ לנשיאות ארה"ב ומדיח 16 מועמדים ראויים? בגלל שלאנשים נמאס מהרגולציה והפוליטיקלי קורקט. האובמה־קר היא התוכנית הכי גרועה שהיתה בארה"ב. אני מעסיק 600 עובדים ודואג שלכל עובד יהיה ביטוח או זכות לא לעשות ביטוח ולקבל 100 דולר בחודש. אתה יודע מה הצעירים עושים? לוקחים את 100 הדולרים, כי הם חושבים שהם סופרמנים וששום דבר לא יקרה להם. כל התוכנית של אובמה מושתתת על שקר — שאנשים יעשו את הביטוח. אני נתתי להם ביטוח בחינם והם עדיין לא לקחו אותו".

דונלד טראמפ צילום: רויטרס

איזה חוסר אמון יש בממשלה?

הממשלה אחראית למשבר הנדל"ן בארה"ב. היא החליטה שכל אזרח חייב לרכוש בית, ואם הבנקים לא נתנו משכנתאות לאזרחים — הממשלה היתה באה בטענות לבנקים על אפליה. בשנות התשעים הנשיא ביל קלינטון החליט שכל אזרח חייב להיות בעלים של בית. זה היה עסק טוב וכולם הרוויחו. היו אנשים שלא שילמו לי שכר דירה כדי לחסוך כסף, אלא לקחו את הכסף והשתמשו בו כהון עצמי לאחר שלא שילמו חודשיים שכר דירה — וקנו בית. זו בועה. הם שמרו אותו קצת ואז מכרו אותו ברווח. ואז פתאום מישהו הבין שאתה צריך לשלם ביטוחים, שיפוצים ועוד עלויות, והבועה התפוצצה. הממשלה מכרה זבל והאזרחים קנו את זה. פול ספריי כתב על זה ספר, והסרט "THE BIG SHORT" ("מכונת הכסף" — א"פ) הציג את זה, אבל לא את העובדה שהממשלה דחפה למצב הזה.

"עכשיו זה שונה. אדם נדרש למשכורת קבועה כדי לקבל משכנתא. בתוך פחות מחמש שנים הבנקים יחזרו לממן את שוק הנדל"ן. נדל"ן זה לא בננות. זה לא נרקב. הנכסים שם. בטח שלא בניו יורק. אז גם אם השוק יחווה ירידה, היא תהיה של 5% או 10%, אבל אז הוא יעלה חזרה. בסופו של דבר, מדי שנה מגיעים לניו יורק 60 מיליון איש".

17 אמריקאיות גייסו בישראל 11 מיליארד שקל

התופעה של חברות הנדל"ן האמריקאות שמסתערות על בורסת תל אביב התחילה בשנת 2008. האמריקאיות גילו שגופי הפנסיה הישראליים צמאים להשקעות חדשות, וכי ניתן לגייס חוב בריבית זולה מכפי שנותן השוק האמריקאי. והן הגיעו: עד כה גייסו בישראל 17 חברות נדל"ן אמריקאיות חוב בהיקף 11 מיליארד שקל. בקנה ממתינות עוד כמה חברות.

למה באת לגייס בישראל?

"הגעתי לישראל כדי לפתח את העסק שלי. כדי להנפיק אג"ח בארה"ב נדרש הון עצמי של 400–500 מיליון דולר הון עצמי. אחרת הקרנות לא מסתכלות עליך. חברות עם הון עצמי כמו שלי לא יכולות לגייס חוב בארה"ב, ובישראל יש הרבה כסף שצריך לצאת להשקעה, והמדינה קטנה מאוד. אם הכסף הזה לא יגיע ליזמים אמריקאים שבאים הנה, הוא ילך ליזמים במזרח אירופה ובמקומות לא רצויים אחרים. אנשים באים לארה"ב כדי להשקיע כי הם מאמינים שזה שוק יציב. ואם אנחנו באים לכאן, סימן שאנחנו מאמינים שהשוק פה יציב".

קיבלת ריבית גבוהה יותר מלא מעט חברות אמריקאיות מקבילות. מדוע?

"בגלל שהשוק מבין אותן יותר מכפי שהוא מבין אותי. אני מבין שאני צריך לשלם פרמיית כניסה לשוק הישראלי".

אתה רוצה לגייס עוד כסף?

"לא כרגע. כשהשוק יאפשר זאת והריבית תהיה טובה, ייתכן".

האם היזמים האמריקאים עדיין רוצים לגייס כסף בישראל?

"אנשים עדיין מנסים. מתקשרים אליי ושואלים אותי כל הזמן איך היה הגיוס בישראל. לפני שבועיים התקשר אליי יזם ושאל אם כדאי לגייס עכשיו. אמרתי שכן. לכל אחד יש צרכים שונים, אבל למי שלא מבין את התהליך, זה לא ילך. כשהתחלתי את התהליך בישראל, הייתי מאוכזב מהדירוג. אבל כששמעתי מה חששות המשקיעים, הבנתי מה עליי לעשות. אני מתרכז כעת בלפעול כדי להעלות את הדירוג. למדתי שכדי לבוא לישראל, צריך להסביר למשקיעים בפשטות מה הסיבה לגיוס".

גרוס צפוי להשיק החודש את מלון The Beekman Hotel ששוויו נכון לדצמבר 2015, מסתכם בכ-225 מיליון דולר. המלון בן 9 קומות הנישאות מעלה בצורת פירמידה, משתרע על פני למעלה מ-179,000 ר"ר, ומכיל בין היתר: 287 חדרים, 45 סוויטות, 2 פנטהאוזים, אולמות כנסים ואירועים, מסעדות שף ושירותי קונסיירז'. "כשרכשתי את המבנה ב-2012, ראיתי בדמיוני את שימור המבנה כנכס היסטורי במקביל להפיכתו למלון בוטיק שיחייה מחדש את השכונה תוך יצירת מקומות עבודה ופיתוח מסחרי של האזור כולו", אמר גרוס ל"כלכליסט".

מלון Beekman צילום: יח"צ