רשות ני"ע תאשר מהפכה בדו"חות חברות הנדל"ן לדיור

חברות הנדל"ן למגורים, שנאלצו להכיר בהכנסות ממכירת דירות רק בעת מסירתן, צפויות למהפכה בקרוב.

אורלי לוי אבקסיס

 ל"כלכליסט" נודע כי רשות ני"ע עומדת לאשר בקשת החלטה מקדמית (Pre Ruling) של קבוצת חג'ג' להכרה בהכנסות ממכירת המשרדים שמכרה במגדל הארבעה בתל אביב על פי קצב התקדמות הבנייה - ולא רק בעת מסירתם לרוכשים.

המהלך צפוי להגדיל משמעותית את ההון העצמי של קבוצת חג'ג' כבר בדו"חות הרבעון הרביעי של 2015, ולחולל שינוי בקרב החברות הקבלניות־יזמיות בישראל - בעיקר אלה שמוכרות דירות. עם זאת, עוד לא ברורים הקריטריונים בהתקדמות הבנייה, שיאפשרו את שלבי הדיווח.

נתי פריד צילום: טל צ'יקורל

הדו"ח לא שיקף מצב נכון

מנכ"ל חג'ג' נתי פריד הוא שאחראי להגשת הבקשה לרשות לפני יותר משנה, והיא מסתמכת על חוות דעת של שלומי שוב, מומחה IFRS וסגן דקאן ביה"ס למינהל עסקים במרכז הבינתחומי. הבקשה אושרה ביחידה המקצועית החשבונאית ברשות ני"ע בראשות עדי טל.

בכך, למעשה, מאשרת הרשות לראשונה לחברת נדל"ן אימוץ מוקדם של תקן IFRS 15, שפורסם במאי 2014 וצפוי היה להיכנס לתוקף רק ב־2018.

המשמעות עבור חברות הנדל"ן למגורים היא עצומה, שכן עד היום הן מכרו לאורך השנה דירות, אולם הכירו בהכנסות עליהן רק כאשר מסרו אותן לרוכשים. כתוצאה מכך נגרם מצב מעוות שבו הדו"חות הכספיים שלהן לא שיקפו את המצב הכלכלי האמיתי, כיוון שלרוב עוברת יותר משנה ממכירת הדירה עד למסירתה.

ההחלטה תהווה פתח לחברות נוספות לאמץ את התקן החדש כבר היום, ובכך היא צפויה להביא לשינוי רוחבי בענף ולגידול משמעותי בהון העצמי שלהן.

עוד נודע ל"כלכליסט" כי גם אלקטרה נדל"ן הגישה בקשה דומה, אולם בהנחיית רשות ני"ע משכה אותה לאור ההתקדמות עם חג'ג'. החברות שצפויות להיות מושפעות מהתקן החדש הן שיכון ובינוי נדל"ן, אפריקה מגורים, אזורים, י.ח. דמרי, צמח המרמן, אלקטרה נדל"ן, חנן מור, ב. יאיר, קרדן נדל"ן, בוני התיכון, מצלאוי ופרשקובסקי.

עדיין מוקדם לקבוע עד כמה ישפיע התקן החדש על ההון העצמי ועל ההכנסות של כל חברה, אולם ברור כי יהיה גידול בהון העצמי שישפר את היחסים הפיננסיים (למשל חוב ל־cap) - דבר שיסייע להן להשיג מימון בנקאי בתנאים טובים יותר ויקטין את עלויות המימון.

חברות שיספיקו לאמץ את תקן IFRS 15 כבר בדו"ח הרבעון הרביעי של 2015 יכירו בהכנסה עבור הדירות שנמכרו עד כה וטרם נמסרו על פי קצב התקדמות הבנייה שלהן.

הרווחים שנמסרו במהלך הרבעון לא ייכללו בדו"ח רווח והפסד כמקובל עד כה, אלא ייכנסו ישירות להון העצמי של החברה במאזן, מתוך תפיסה שהם הופיעו כבר ברווח והפסד בדו"חות קודמים.

העיוות החשבונאי נוצר ב־2008 עם המעבר לשיטת החשבנואות IFRS - שקבעה הפרדה בין סחורה לבין שירות בכל הקשור להכרה בהכנסה. הכנסה עבור סחורה מוכרת בעת מסירתה ללקוח, וההכנסה עבור שירות מוכרת על פני תקופת זמן לפי קצב מתן השירות.

מה דעתך על מניית דמרי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

ההבחנה בין סחורה לשירות מבוססת על הגוף שקבע את הספציפיקציות העיקריות של המוצר. כיוון שבדירה החברה הקבלנית היא זו שקובעת את עיקר מפרט הדירה, בעוד הלקוח קובע רק פרטים שוליים בה (צבע, מטבח וכו'), דירות נחשבו על ידי ה־IFRS לסחורה ולא לשירות, ולכן ההכנסה עליהן הוכרה רק בעת מסירתן לרוכש.

מרגע שהלקוח שולט במוצר

לעומת זאת, התקן החדש קובע עיקרון אחד להכרה בהכנסה: כאשר הלקוח משיג שליטה על המוצר, בין שמדובר בסחורה ובין שמדובר בשירות.

השליטה יכולה לעבור ללקוח בנקודת זמן מסוימת, כמו במכירת סחורה קלאסית, או על פני זמן, כמו במתן שירות. ההחלטה החדשה של רשות ני"ע רואה בקבלן־יזם ספק של שירות ללקוח מרגע מכירת הדירה, ועל כן ההכנסה תוכר מרגע המכירה לפי קצב התקדמות בנייתה.  

תקן IFRS 15 לא מתייחס לנדל"ן אלא לכל חברה שמוכרת שירות, ולכן צפוי להשפיע גם על חברות תקשורת ותוכנה. עם זאת, אישור הרשות ניתן כרגע לחברת נדל"ן, ומוקדם לדעת אם גם ענפים אחרים יוכלו לאמץ את התקן מוקדם יותר.