רשות ני"ע מציגה: כך היתלו רוזן וקנדה בדירקטוריון

אחד הדו"חות המרתקים ביותר בשוק ההון הישראלי פורסם ביום חמישי האחרון בידי ועדת האכיפה המינהלית של רשות לני"ע. הדו"ח חושף שלב אחר שלב על פני 90 עמודים את המהלך שנרקם להביא עסקת קרקע עם פוטנציאל גבוה לחברה פרטית בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר מקום החברה הציבורית ישראל קנדה. הדו"ח עסק בניגוד העניינים שבין טובת חברת ישראל קנדה לבין בעלי השליטה רוזן (37%) וטוכמאייר (37%), וקבע כי אלה העדיפו את טובתם האישית על פני טובת החברה הציבורית שלהם באשר לקרקע יוקרתית שרכשו השניים ב־2012 סמוך למלון מנדרין בצפון תל אביב.

הדו"ח פורסם לאחר שלוש שנים שבהן חקרה הרשות את טוכמאייר, רוזן וסמנכ"ל הכספים גיא קנדה, וכלל תיאורים חמורים כמו "רשלנות", "התפתלות" עם מונחים דו־משמעיים ו"תירוצים".

בדו"ח נקבע כי רוזן הוא הגורם המרכזי לדיווח המטעה ולצדו סמנכ"ל הכספים קנדה. את טוכמאייר הוא פטר מאחריות לדיווח מטעה בהיעדר תשתית ראייתית מספקת, כיוון שלא נכח בישיבת הדירקטוריון שבעקבותיה פורסם הדיווח המטעה לכאורה.

על רוזן, שמכהן כיום כמנכ"ל החברה, הוטל קנס של 250 אלף שקל, קנס זהה על תנאי, ונאסר לכהן כנושא משרה בכיר בגוף מפוקח למשך תשעה חודשים. העונש שהוטל על קנדה הסתכם בקנס של 150 אלף שקל, קנס זהה על תנאי ומניעת כהונה על תנאי במשך שנתיים כנושא משרה בכיר בגוף מפוקח למשך ארבעה חודשים. רוזן הגיש בשבוע שעבר בקשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לעכב את יישום ההחלטה בשל כוונתו להגיש עתירה מינהלית, והבקשה נתקבלה.

רוזן הגיש בשבוע שעבר בקשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לעכב את יישום ההחלטה בשל כוונתו להגיש עתירה מינהלית, והבקשה נתקבלה.

"פרטים חסרים בדו"ח"

הסיפור של ישראל קנדה, כפי שהוא מוצג בדו"ח, מתחיל באפריל 2012. באותה העת ניהלו בעלי השליטה רוזן וטוכמאייר מו"מ לרכישת קרקע סמוך למלון מנדרין בצפון תל אביב, קרקע שהיתה אז בבעלות נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי.

השניים, שמחזיקים במקביל לחברה הבורסאית ישראל קנדה בכמה חברות נדל"ן פרטיות בבעלות קבוצת קנדה ישראל, בחרו לבצע את העסקה במסגרת החברות הפרטיות שלהם ולא החברה הציבורית. באפריל 2012 הם כינסו ישיבת דירקטוריון טלפונית של החברה הבורסאית ישראל קנדה, כדי שזו תדחה את העסקה. רוזן וטוכמאייר עשו זאת כיוון שהיה להם הסכם עם החברה הבורסאית שהעניק לדירקטוריון זכות סירוב ראשונית לכל עסקה שבעלי השליטה עשויים לגלות בה עניין. כלומר, לפי ההסדר הזה, רוזן וטוכמאייר התחייבו להציע לחברה הציבורית שבשליטתם כל פרויקט חדש, ורק דחייתו על ידי החברה תאפשר להם לבצע אותה באמצעות החברות הפרטיות שלהם. באותה ישיבה טלפונית הציגו רוזן וסמנכ"ל הכספים קנדה את העסקה והדירקטוריון החליט לפסול אותה. לאחר שדיווחה החברה כי החליטה לפסול את העסקה החלה רשות ני"ע בבדיקה מינהלית. היא רצתה לבדוק אם הדירקטוריון אכן בחן את העסקה לעומק, מדוע החליט לדחות אותה ואם אין בכך הטעיה של המשקיעים. מסקנות הבדיקה היו חמורות. "בעלי השליטה פעלו לכינוס הדירקטוריון שלא כדי לתת את העסקה בידי החברה, אלא כדי לאפשר לבעלי השליטה ליטול את העסקה בעצמם". על רקע זה, טענה הרשות, "הציגו בעלי השליטה פרטים מטעים לגבי העסקה, שקיבלו ביטוי מלא בדו"ח המיידי".

עוד מציינים ברשות: "הדו"ח שיקף תמונה מטעה של העסקה, שנגזרה מהתיאור המטעה שלה בפני הדירקטוריון ומהפרטים המטעים שהתקבלו. פרטים אלה נגעו לתיאור הקרקע וסיווגה, הסטטוס שלה על פי תב"ע, הסיכויים להפשרתה לבנייה בעתיד הקרוב או הרחוק וכדאיות רכישתה בידי החברה במצבה הכספי הקשה". במקביל טוענת הרשות כי "פרטים מהותיים חסרים בדו"ח וגם בהם יש לראות פרטים מטעים". עוד טוענת הרשות כי "העסקה הובאה לדירקטריון כמעט בחטף, כל זאת בלי העברת תיעוד ומסמכים מקדימים לידי חברי הדירקטוריון, כמקובל, לצורך הכרת הנושא והיערכות לדיון בו". הרשות טוענת גם כי "בעלי השליטה החלו בשיווק של יחידות דיור תקופה קצרה לפני ישיבת הדירקטוריון ובעת כינוס הישיבה היו מודעים היטב לפוטנציאל של העסקה ולכדאיותה, אך התעלמו מחובת הגילוי שחלה עליהם".

בעלי השליטה בישראל קנדה ברק רוזן ואסי טוכמאייר צילום: אוראל כהן

הרשות מפנה גם את תשומת הלב לחיפזון של ישיבת הדירקטוריון. "הישיבה כונסה בהתראה של יום בלי כל הכנה מקדימה של משתתפיה לדיון, בלי לעדכן אותם מראש בנושא שיעמוד על הפרק ובלי להעביר להם חומר מתועד כלשהו, הכל כשבעלי המקרקעין נושפים בעורפו ודורשים את סגירת העסקה בהקדם. הרושם העולה מפרוטוקול הישיבה הוא של דיון קצר והחלטי שנתמך במידע תמציתי שמסרו בעלי השליטה שלא נטלו חלק בישיבה, אלא רק העבירו למשתתפים מסר שהוא כמעט 'כזה ראה וקדש'".

עוד מציינת הרשות: "מעניינים, עם זאת, ניסיונותיהם של משתתפי הישיבות הללו לתרץ את דחיית העסקה בשעתה, כשהם חוזרים ומעלים את כל אותם נימוקים שהועלו בישיבת הדירקטוריון, ומתפתלים עם המונחים הדו־משמעיים שנקטו רוזן וקנדה".

לגבי הטענה שהעסקה אינה מתאימה לצביון פעילותה של החברה מציינים ברשות "נימוק זה לדחיית העסקה, שלא בוסס על ראיות של בעלי השליטה, מצטרף אל תמונת העמימות המאפיינת את תיאור העסקה על ידם בישיבת הדירקטוריון". ברשות מפנים את תשומת הלב לאופי פעילות החברה, כפי שנכתב בדו"חות הכספיים השנתיים לשנת 2013, "החברה תפעל לאיתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה לשם מימושן בעתיד". כמו כן הם תוהים מדוע דחה הדירקטוריון את העסקה בטענה שאינה מתאימה לצביון החברה.

בנוגע לשאלת מימון העסקה — אחד הטיעונים שהציג הדירקטוריון לדחייתה — כותבת הרשות: "מחדלם של בעלי השליטה התבטא בהבאת נתונים בלתי בדוקים עד מטעים לאפשרויות מימון העסקה בעלת החשיבות לחברה ובאי־הצגת האפשרויות שעמדו בפניה למימון אחר, שיכלו למנוע את דחייתה".

לגבי פעילות השיווק שלא דווחה מציינים ברשות: "זמן קצר לאחר דחיית העסקהבידי החברה הצליחו בעלי השליטה לשווק ברצף עשרות יחידות קרקע נוספות, כך שעד סוף יולי שיווקו בעלי השליטה מאה יחידות קרקע. השאלות שאין מנוס מהן הן על איזה בסיס החליטו המשיבים להימנע מגילוי לחברי הדירקטוריון ומגילוי בדו"ח כי היתה לחברה אפשרות למימון רכישת הקרקע בפיצולה ליחידות שיימכרו סמוך לרכישה ועל איזה בסיס נמנעו מגילוי העובדה שהם עצמם אימצו שיטת מימון זו עוד בטרם הביאו את העסקה לדירקטוריון. העובדה שהעסקה נתגלתה זמן קצר לאחר דחייתה על ידי החברה מעידה על שווייה האמיתי של הקרקע הזאת בתקופה הרלבנטית".

עוד כותבים ברשות: "השאלה המתבקשת היא אם דרכי המימון שאימצו בעלי השליטה לטובת עצמם לא היו רלבנטיות גם לחברה, שיכולה היתה ליהנות בהמשך אף היא מן הרווחים שנפלו לידי בעלי השליטה במקום לידיה שלה. ניסיונותיהם של בעלי השליטה להסביר כי מה שהיה טוב לבעלי השליטה לא היה טוב לחברה — לא שכנעו אותנו. בסופו של יום אכן מומן רובה של העסקה בכספים ששולמו לבעלי השליטה מידי רוכשי זכויות ביחידות הקרקע, כך שהם לא נזקקו לאשראי מן הבנק".

"תיאר את העסקה ברשלנות"

המסקנות של הרשות בנוגע לרוזן היו הקשות ביותר. "מוערבותו בעסקה על כל שלביה הוכחה, לדעתנו, כדבעי. כך גם העובדה שהיה זה מחובתו כמנכ"ל ודירקטור בחברה לוודא שכל המובא בדו"ח אמת ואין בו פרט מטעה או שגוי וחסר".

עוד מצוין: "רוזן היה אמור לדעת כי שימוש במונחים דו־משמעיים לפרטים מהותיים שבאו לתאר את העסקה עלולים להטעות את המשקיע הסביר. משום כך חייב היה לברור היטב את מילות הדו"ח ככל שאלה באו לתאר פרטים מהותיים במטרה להעמיד תמונה אמינה ומדויקת של העסקה ושל הרקע לדחייתה. כך או כך, תיאור העסקה בידי רוזן בדירקטוריון הוא תיאור רשלני המצביע על מגמתו להציגה כלא אטרקטיבית, להבליט את מגרעותיה ולהסתיר את מעלותיה".

שמואל האוזר צילום: עמית שעל

נוסף על כך, הם מזכירים את העובדה כי "רוזן היה מודע היטב למהות העסקה ולכדאיותה לחברה ולעצמו, אך העדיף להציגה בישיבת הדירקטוריון כעסקה בעייתית שעניינה בקרקע ספקולטיבית. משמעותית בעינינו השמטת מיקומה היוקרתי של הקרקע מן הדו"ח המיידי ואי־גילוי העובדה שבמועד ישיבת הדירקטוריון כבר עסקו בעלי השליטה בשיווקן של יחידות הקרקע לרוכשים".

הרשות פוטרת כאמור את טוכמאייר מאחריות עבור פרט מטעה, אולם לא חוסכת ממנו ביקורת. "אין חולק על אי־מעורבותו של טוכמאייר במו"מ לרכישת הקרקע כמו גם על אי־השתתפותו בישיבת הדירקטוריון והצגת העסקה למשתתפיה. הפניית האצבע המאשימה נגדו בידי הרשות מכוונת, עם זאת, לשני מישורים: היותו יו"ר דירקטוריון על כל המתחייב מכך כלפי החברה וציבור המשקיעים; והעובדה שחתימתו האלקטרונית התנוססה על הדו"ח המיידי. חולשתה של התשתית הראייתית שהוצבה נגד טוכמאייר אינה מאפשרת לדעתנו את הקביעה כי בשל מעמדו בחברה ידע או היה עליו לדעת על עצם הכנת הדו"ח באותו הערב בלי שיתופו או חשיפתו בפני הרשות כשחתימתו האלקטרונית מוטבעת עליו. לפיכך, בהיעדר תשתית ראייתית אחריותו של טוכמאייר להפרט המטעה לא קמה".

גם על קנדה לא חוסכת הרשות ביקורת. "אם כלל לא היה בקי בענייני נדל"ן, למה ראה לנכון לדווח לדירקטוריון על העסקה כמו ממקור ראשון ומדוע לא טרח לציין בפני הדירקטוריון כי הידע אינו שלו וכי הגיע אליו מפני רוזן, שעליו נסמך בעיוורון? הימנעותו של קנדה מכל בדיקה של הנתונים שמסר לדירקטוריון ונכללו בדו"ח שהגיש לרשות במסגרת תפקידו כסמנכ"ל החברה מצביעה על התייחסותו הרשלנית לנושא הדיווח ולחובותיו בהקשר זה. נראה כי אין מנוס מהטלת האחריות להפרת הפרט המטעה בדו"ח עליו, כמיוחס לו בכתב הטענות של הרשות".

רוזן: "אמרתי 'קרקע חקלאית' בטעות"

בעלי השליטה טוענים מנגד כי "אין בפרט בדו"ח המיידי אלמנט של הטעיה. כך באשר לתיאור מצבה הפיננסי של החברה, שאכן היה בעייתי, באשר למצב הקרקע שהתב"ע שלה אכן טרם אושרה באותם ימים, וכך לעניין זיהוי מיקומה של הקרקע ולמגמת החברה להכניס שותפים לעסקה". בנוגע לביטוי "קרקע חקלאית" הם מסבירים: "אף אם לא היה מדויק, ננקט על ידם בטעות אשר נבעה מן העובדה שהמונח הזה מקובל בעולם הנדל"ן ומשמעותו קרקע שאינה זמינה לבנייה, הגדרה שתואמת לשיטתם את הקרקע בצפון תל אביב. בחקירתו ציין רוזן: "בסופו של דבר הייתי עושה היום הכל אותו הדבר".

הרשות לא מקבלת את הטענות של רוזן וקנדה. "טיעון זה אינו מקובל עלינו. מדוע ישתמש אדם מן היישוב במונח חקלאי על קרקע שייעודה מלונאות או מגורים. ואם הכוונה היא לקרקע שאינה זמינה לבנייה בזמן הרלבנטי, מדוע לא ייאמר הדבר בדו"ח? סבירה הטענה כי מי שהיו מעורבים בהכנת הדו"ח, בניסוחו ובהגשתו לרשות אמורים לצפות שתיאור הקרקע כקרקע חקלאית יטעה את המשקיע הסביר באשר לטיבה ובאשר לזמינותה לבנייה, שהרי שפת אנשי הנדל"ן איננה שפתו של המשקיע הסביר. אין עוד חולק על הטענה שהשימוש שעשו המשיבים במונח 'קרקע חקלאית' בישיבת הדירקטוריון ובדו"ח המיידי היה שימוש רשלני, שהיה בו כדי לשדר מסר מטעה בדבר אי־כדאיותה של העסקה לחברה".

במקרה של ישראל קנדה נתקלה הרשות בדילמה משפטית לא פשוטה. האם להכיר בדיווח למשקיעים כפרט מטעה אף שהחברה אינה זו שהטעתה את המשקיעים, אלא בעלי השליטה לכאורה, והוא דיווח דיווח אמת למשקיעים. בסופו של יום החליטה הרשות לראות בזה פרט מטעה, אולם היא פטרה את הדירקטוריון מאחריות והטילה אותה על רוזן וקנדה.

על שלוש הטעיות דיברה הרשות

רשות ני"ע טוענת כי רוזן וקנדה הציגו בפני הדירקטוריון שלוש הטעיות מהותיות: פעם אחת כשהציגו את הקרקע כחקלאית למרות שלא היתה כך, פעם שנייה כשטענו כי עדיין לא יודעים מה ייעוד הקרקע, ופעם שלישית כשטענו כי הפשרת הקרקע עשויה להימשך שנים רבות.

בישיבת הדירקטוריון באפריל 2012 ציין רוזן "בימים אלו אסי (טוכמאייר – א"פ) ואני מנהלים מו"מ לשם רכישת קרקע חקלאית בסמוך לחוף מנדרין בצפון תל אביב בעלות כוללת של 120 מיליון שקל. לפי מיטב ניסיוני הליך הפשרת הקרקע הינו ארוך והוא צפוי להימשך בין 5–15 שנים". גם סמנכ"ל הכספים גיא קנדה הביע התנגדות בפני הדירקטוריון לבצע את העסקה במסגרת החברה הבורסאית, והסביר את השלכותיה על מצבה הפיננסי של החברה שהיתה לדבריו בקשיים כספיים באותה עת. "הצפי הוא שלא יהיו בידי החברה די משאבים הדרושים לשם ביצוע השקעה בפרויקט בסדר גודל שכזה" והוסיף כי "מדובר בפרויקט ספקולטיבי ללא תאריך יעד מדויק שבו הוא יתחיל להניב הכנסות אם בכלל". כמו רוזן, גם קנדה ציין בפני הדירקטוריון כי "מדובר בקרקע חקלאית שהליך שינוי ייעודה והשבחתה אינו ודאי". עוד הוא ציין כי "אין התאמה בין אופי העסקה לבין אופי פעילות החברה".

לאחר דברים אלו חברי הדירקטוריון החליטו להפעיל את זכות הסירוב ודחו את העסקה, ובכך אפשרו לרוזן וטוכמאייר לבצע אותה באמצעות החברות הפרטיות שלהם. בנימוקיהם מציינים בדירקטוריון החברה כי דחיית העסקה נעשית משלושה טעמים: "לחברה אין מספיק תזרים מזומנים לבצע את העסקה; הצפי להליך ארוך וממושך של הפשרת הקרקע; ואי־התאמת העסקה לאופי הקבוצה". למחרת פרסם הדירקטוריון הודעה למשקיעים: " בעלי השליטה בחברה מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית אשר ביחס אליה מנהלים בעלי השליטה מו"מ לרכישתה ושתמורתה נאמדת בסכום מהותי מאוד ביחס להונה העצמי של החברה".